Contract de donație imobil: acte necesare, costuri și procedură
Prin contractul de donaţie, donatorul transmite donatarului, gratuit şi irevocabil, dreptul asupra unui bun.
> Donația este un act cu titlu gratuit pentru că o parte oferă celeilalte un beneficiu, fără a obţine în schimb vreun avantaj.
> Donația este, ca regulă, irevocabilă (art. 985 Cod civil). Codul civil prevede însă anumite cazuri de revocare, iar donația între soți are un regim special.
Acte necesare donație imobil
Documente necesare pentru a dona un apartament, o casă sau un teren:
Acte de identitate părţi
Părțile contractului de donație sunt donatorul și donatarul.
Dacă una dintre părți nu se poate prezenta personal la notariat în ziua semnării (de exemplu, se află în străinătate sau în altă localitate), atât donatorul, cât și donatarul pot fi reprezentați prin procură notarială specială. Procura se poate realiza la orice notar public din România sau, în cazul cetățenilor români aflați în străinătate, la consulatul României.Acte de proprietate imobil
După caz: contract vânzare-cumpărare, donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor.
Pentru a dona un imobil moștenit, dacă succesiunea nu a fost încă dezbătută, este necesară mai întâi obținerea certificatului de moștenitor și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.Certificat fiscal imobil - se obține și prin notariat
Certificatul de atestare fiscală este eliberat de organul fiscal local competent și atestă situația obligațiilor fiscale aferente imobilului.
Dacă bunul donat este deținut în coproprietate (de exemplu, soț și soție care au cumpărat un imobil în timpul căsătoriei sau moștenitori care au moștenit împreună un bun imobil), organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar. Dacă bunul deținut în coproprietate este donat în întregime, se vor solicita certificate fiscale pentru toți coproprietarii.Documentaţia cadastrală
Fişa bunului imobil şi planul de amplasament, planul releveu, întocmită de un expert cadastral autorizat. Donația se poate realiza doar dacă imobilul are cadastru și intabulare. Dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, contactați un expert cadastral autorizat pentru realizarea demersurilor necesare.
Extras de carte funciară pentru autentificare - se obţine prin notariat
Extrasul de carte funciară este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii și costă 40 de lei (taxă plătită de donator).
Pentru apartamente - adeverinţă de la asociaţia de proprietari
Adeverință eliberată de asociația de proprietari, din care rezultă situația cotelor de contribuție și, după caz, a datoriilor, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei, cu nume şi prenume şi ștampilată.
Adeverința este valabilă 30 de zile calendaristice.
Dacă există datorii, contractul poate fi autentificat în condițiile prevăzute de art. 33 din Legea nr. 196/2018, inclusiv prin preluarea expresă a acestora de către donatar, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale.
Cât costă un act de donație la notar?
Costurile unei donații imobiliare includ onorariul notarial, tariful ANCPI pentru intabularea dreptului de proprietate și costul extrasului de carte funciară pentru autentificare. În anumite situații se datorează și impozitul pe transfer. Pentru donațiile între părinți și copii, între bunici și nepoți, între frați, între alte rude sau afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți, acest impozit nu se datorează.
Costurile contractului de donație se calculează la valoarea declarată de părţi în act. Dacă valoarea imobilului declarată de părți este mai mică decât cea din expertizele notariale pe anul în curs, taxele se vor calcula la nivelul valorii din expertize.
Introduceți valoarea imobilului în calculatorul de taxe notariale și aflați pe loc costurile încheierii donației la biroul nostru notarial.
Care sunt taxele și cum se calculează?
1. Onorariul notarial
Tariful notarial pentru contractul de donație se calculează potrivit Anexei nr. 2 la Ordinul nr. 177/C/2024 al Ministerului Justiţiei pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici. Potrivit acestui ordin, tariful notarial perceput pentru autentificarea contractului de donaţie se calculează gradual, pe tranşe, în funcţie de valoarea bunului care face obiectul donației.
Tabelul de mai jos indică tranşele la care trebuie raportată valoarea bunului pentru a calcula onorariul de autentificare, cât şi cotele procentuale care alcătuiesc onorariul notarial final şi ce reprezintă acestea.
Valoarea imobilului donat | Formulă de calcul onorariu notarial |
a) până la 20.000 lei | 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei |
b) de la 20.001 lei la 35.000 lei | 440 lei + 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei |
c) de la 35.001 lei la 65.000 lei | 725 lei + 1,6% pentru suma care depășește 35.001 lei |
d) de la 65.001 lei la 100.000 lei | 1.205 lei + 1,5% pentru suma care depășește 65.001 lei |
e) de la 100.001 lei la 200.000 lei | 1.705 lei + 1,1% pentru suma care depășește 100.001 lei |
f) de la 200.001 lei la 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% pentru suma care depășește 200.001 lei |
g) peste 600.001 lei | 6.405 lei + 0,6% pentru suma care depășește 600.001 lei |
2. Impozitul către Stat
Nu se plăteşte impozit pentru rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi. În acest sens, art. 111 din Legea nr. 227/2015 – Codul fiscal prevede:
(2) Impozitul [...] nu se datorează în următoarele cazuri:
[...]
b) la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donaţie între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi.
Pentru părţile contractului de donaţie care nu sunt rude sau afini până la gradul al III-lea inclusiv, ori soţi, notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Stat şi impozitul pe transferul proprietăţii. Impozitul pe care donatorul îl datorează Statului pentru donaţia oricărui fel de construcţie cu sau fără teren se calculează astfel:
- 3% - dacă imobilul este deținut până la 3 ani inclusiv
- 1% - dacă donatorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani
Impozitul pe transferul proprietății prin donaţie (pentru cazurile în care acesta se percepe, când părţile nu sunt rude apropiate sau soţi) se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. Dacă valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză.
În cazul în care există mai mulţi coproprietari, impozitul se calculează la valoarea deţinută de fiecare coproprietar, iar dacă nu sunt precizate cotele-părţi pe care aceştia le deţin în acea proprietate se prezumă că fiecare coproprietar deţine o cotă egală cu a celorlalţi.
Este de menţionat că nu trebuie plătite două impozite calculate distinct, atunci când, spre exemplu, o singură persoană donează un imobil către doi soţi. Impozitul se stabileşte defalcat doar atunci când mai mulţi coproprietari înstrăinează prin acelaşi act.
Taxe percepute de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI)
1. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de donație
Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de donaţie a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis strict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau, după caz, a certificatului de sarcini.
Taxa ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare:
- 40 de lei, în regim normal - se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi
- 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)
2. Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare
După finalizarea contractului de donaţie, dreptul de proprietate al noului proprietar se va intabula în cartea funciară. Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele şi taxele ANCPI/OCPI şi a altor unităţi subordonate şi reprezintă un procent de 0,15% din valoarea din act a imobilului donat.
Cum se face donația?
⌛ Durată orientativă: 2-3 zile.
1 Donatorul se prezintă la notariat cu documentele necesare și achită taxa de 40 lei pentru extrasul de carte funciară.
2 Notarul obține certificatul fiscal, extrasul de carte funciară și redactează actul de donație conform voinței părților.
3 Părțile contractului vin la notariat la data stabilită pentru semnare, când se plătește și onorariul notarial.
După semnarea donației: notarul solicită înscrierea dreptului de proprietate al donatarului în cartea funciară. Noul proprietar trebuie să declare imobilul la organul fiscal local competent în termen de 30 de zile de la data dobândirii, pentru înscrierea pe rolul fiscal.
Donația între părinți și copii
Un părinte poate dona copilului său un apartament, o casă, un teren sau numai o cotă-parte dintr-un imobil. Donația se poate face și în sens invers, de la copil către părinte, dacă persoana care donează este proprietarul bunului sau al cotei pe care dorește să o transmită.
Pentru donația între părinți și copii sunt necesare, în principal, aceleași documente enumerate mai sus pentru donația unui imobil: actele de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală și celelalte înscrisuri necesare în funcție de tipul proprietății. Extrasul de carte funciară pentru autentificare se obține prin notariat.
Donațiile între părinți și copii sunt scutite de impozitul pe transferul proprietății, întrucât părinții și copiii sunt rude de gradul I. Rămân însă de achitat celelalte costuri ale actului, precum onorariul notarial și tarifele de carte funciară.
Dacă un părinte dorește să doneze unui singur copil un bun care îi aparține, nu este necesar acordul celorlalți copii, iar aceștia nu trebuie să se prezinte la notar și nici să dea o declarație prin care „renunță” la donație.
Trebuie făcută însă distincția între încheierea donației și efectele sale succesorale. După decesul donatorului, dacă donația aduce atingere rezervei succesorale a unui moștenitor rezervatar, acesta poate solicita, în condițiile legii, reducțiunea liberalității excesive.
Dacă părintele dorește să continue să locuiască în imobil după donație, actul poate prevedea, după caz, rezervarea unui drept de uzufruct viager.
Se poate dona numai o cotă-parte dintr-un imobil?
Da. Proprietarul poate dona atât întregul imobil, cât și numai o cotă-parte din dreptul său de proprietate, de exemplu 1/2, 1/3 sau 1/4 dintr-un apartament, o casă ori un teren.
Un imobil sau o cotă-parte poate fi donată unei singure persoane sau mai multor donatari, caz în care prin contract se stabilesc cotele dobândite de fiecare.
Dacă imobilul este deținut în coproprietate, fiecare coproprietar poate dona cota care îi aparține, fără a putea dispune și de drepturile celorlalți coproprietari. Pentru donarea întregului imobil trebuie să participe proprietarii ale căror cote urmează să fie transmise.
Donarea unei cote-părți nu înseamnă însă automat transmiterea unei anumite camere, a unui etaj sau a unei anumite porțiuni de teren. Dacă se dorește transmiterea unei părți fizic determinate din imobil, aceasta trebuie să poată fi individualizată juridic și cadastral, iar în funcție de situație pot fi necesare în prealabil operațiuni cadastrale.
Atenție: dacă imobilul este bun comun al soților și nu sunt stabilite cote-părți determinate, situația este diferită de coproprietatea obișnuită și trebuie verificată înainte de încheierea donației.
Alte precizări
- Actul de donație poate să prevadă întoarcerea bunurilor donate, fie pentru cazul când donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul când atât donatarul, cât şi descendenţii săi ar predeceda donatorului (Art. 1016 Cod civil);
- Donația este irevocabilă, ceea ce înseamnă că, după semnarea actului, donatorul nu se poate răzgândi pur și simplu și solicita restituirea bunului donat. Irevocabilitatea nu înseamnă însă că donația nu poate fi desființată în nicio situație. Codul civil reglementează, între altele, revocarea pentru ingratitudine și pentru neexecutarea sarcinilor. De asemenea, după decesul donatorului, o donație care încalcă rezerva succesorală a moștenitorilor rezervatari poate fi supusă reducțiunii, în condițiile legii;
- Și soții pot face un contract de donație între ei. O particularitate a donației între soți este aceea că soțul donator poate revoca donația făcută celuilalt soț, însă numai în timpul căsătoriei (Art. 1031 Cod civil);
- Nu este obligatoriu ca părțile să fie rude pentru a încheia actul de donație, însă se va plăti impozit, astfel cum am arătat mai sus, în cazul unui contract de donație al unui bun imobil încheiat între părți fără relație de rudenie;
- Legea nu prevede obligativitatea certificatului de performanță energetică pentru încheierea contractului de donație.
Întrebări frecvente
Poate fi atacată donația de ceilalți copii sau moștenitori?
Pentru a dona un bun care îi aparține, donatorul nu are nevoie de acordul celorlalți copii sau al viitorilor moștenitori. Aceștia nu trebuie să se prezinte la notar și nici să dea declarații prin care renunță la donație. Confirmarea liberalităților prevăzută de art. 1010 Cod civil nu reprezintă o condiție pentru încheierea donației și nu presupune ca viitorii moștenitori să confirme actul la momentul autentificării.
După decesul donatorului însă, dacă donația încalcă rezerva succesorală a unui moștenitor rezervatar, acesta poate solicita reducțiunea donației, în condițiile prevăzute de Codul civil. Moștenitori rezervatari sunt soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții privilegiați.
Mai multe despre situațiile în care poate fi atacată o donație »
Poate donatorul să anuleze sau să revoce donația după semnare?
Donatorul nu poate desființa donația numai pentru că s-a răzgândit. Codul civil prevede însă anumite cazuri în care poate fi cerută revocarea donației, printre care ingratitudinea donatarului și neexecutarea sarcinilor asumate prin contract.
Donația între soți are un regim special: aceasta poate fi revocată de soțul donator în timpul căsătoriei.
Se pot introduce sarcini sau obligații în contractul de donație?
Da. Contractul de donație poate prevedea anumite sarcini în obligația donatarului, stabilite în condițiile legii. Dacă donatarul nu îndeplinește sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii săi în drepturi pot cere, după caz, executarea sarcinii sau revocarea donației.
Conținutul sarcinilor și efectele lor trebuie stabilite în funcție de situația concretă. Detalii găsiți în articolul despre donația cu sarcini.
Se poate vinde un imobil primit prin donație?
Da. După încheierea contractului de donație și intabularea noului proprietar în cartea funciară, persoana gratificată poate oricând vinde sau dispune în alt fel de bunul dobândit prin donație, cu excepția cazului în care în cadrul contractului s-a stabilit o clauză de inalienabilitate (de interzicere a înstrăinării). Prin introducerea unei astfel de clauze în contractul de donație se va putea interzice înstrăinarea bunului, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim (art. 627 Cod civil). Termenul va curge de la data dobândirii bunului.
Donația este bun propriu?
Da. În cazul soților căsătoriți sub regimul comunității legale, un bun dobândit prin donaţie de unul dintre ei este bun propriu al acestuia (Art. 340 Cod civil). Numai dacă donatorul menționează expres în contract că donează bunul ambilor soți, ca bun comun, acesta va putea face obiectul partajului în cazul unui eventual divorț. Dacă actul de donație al bunului nu conține o astfel de mențiune, bunul donat va fi bun propriu al soțului gratificat, iar celălalt soț nu va putea emite pretenții cu privire la proprietatea lui în caz de partaj.
Este nevoie de acordul celorlalți coproprietari dacă donez numai cota mea?
Nu este necesar acordul celorlalți coproprietari pentru ca un proprietar să doneze propria cotă-parte dintr-un imobil. Acesta nu poate însă transmite prin donație și drepturile care aparțin celorlalți coproprietari.
Dacă se dorește donarea întregului imobil, trebuie să participe la act toți proprietarii ale căror cote urmează să fie transmise.
Această regulă privește coproprietatea pe cote-părți determinate; în cazul bunurilor comune ale soților, situația juridică este diferită.
Se poate dona un imobil ipotecat sau dacă donatorul are datorii?
Existența unor datorii personale ale donatorului nu înseamnă automat că imobilul nu poate fi donat. Situația trebuie însă verificată în funcție de sarcinile înscrise asupra imobilului și de situația concretă a donatorului.
Dacă imobilul este ipotecat, pentru încheierea donației poate fi necesar acordul creditorului ipotecar. În cazul existenței unor sechestre, interdicții de înstrăinare sau proceduri de executare silită, posibilitatea încheierii donației se verifică înainte de redactarea actului.
Este necesar un certificat medical dacă donatorul este în vârstă?
Vârsta înaintată nu împiedică o persoană să încheie un contract de donație și nu determină, prin ea însăși, obligația prezentării unui certificat medical.
Notarul trebuie însă să se asigure că donatorul înțelege actul pe care îl încheie și își poate exprima în mod valabil consimțământul. Dacă există îndoieli cu privire la discernământ, pot fi solicitate documente medicale înainte de autentificarea donației (aviz IML).
Se poate face o donație către un copil minor?
Da. Un copil minor poate primi prin donație un apartament, o casă, un teren sau un alt bun. În funcție de vârsta copilului și de situația concretă, acesta va fi reprezentat sau asistat la încheierea actului.
Dacă există un conflict de interese între minor și reprezentantul său legal, pot fi necesare formalități suplimentare. Detalii găsiți și în articolul nostru despre donațiile către minori.
Se poate face o donație online?
Puteți trimite actele necesare pentru donație online prin e-mail la birou@notari.pro sau Whatsapp: 0724379450 și veniți la biroul notarial doar pentru a semna și completa actele necesare.
În prezent, legislația nu permite încheierea contractului de donație online, prin semnătură electronică, apel video, fax sau alte mijloace de comunicare la distanță, dar procedura se poate realiza parțial online.
Unde se încheie donația?
Donaţia se încheie prin înscris autentic, la notariat, sub sancţiunea nulităţii absolute, conform art. 1011 Cod civil. Pentru a fi valabil, actul de donaţie a unui bun imobil (casă, apartament, teren) sau mobil (automobil, bani) se încheie în formă autentică, la notarul public.
Pentru contractul de donație competența notarilor publici este generală. Aceasta înseamnă că vă puteți adresa oricărui notar public din România pentru autentificarea actului, indiferent de locația imobilului donat sau de domiciliul părților.
Ce trebuie făcut după donație cu impozitul local al imobilului?
După dobândirea imobilului prin donație, noul proprietar trebuie să îl declare la organul fiscal local competent în termen de 30 de zile de la data dobândirii, pentru înscrierea pe rolul său fiscal.
Dacă după donație impozitul local continuă să fie emis pe numele fostului proprietar, situația trebuie verificată la direcția de taxe și impozite locale competentă pentru imobil.
Cine păstrează originalul contractului de donație și ce fac dacă pierd exemplarul primit?
Originalul actului autentic se păstrează în arhiva notarului public, iar părțile primesc duplicate ale contractului. Duplicatul are aceeași forță probantă ca înscrisul original.
Dacă ați pierdut duplicatul primit la încheierea donației, puteți solicita un nou duplicat al actului notarial din arhiva în care se păstrează originalul. De regulă, solicitarea se adresează notarului care a autentificat donația. Dacă arhiva acestuia a fost preluată de un alt notar sau de Camera Notarilor Publici, cererea se adresează celui care păstrează în prezent arhiva.
Cum pot verifica cine este proprietarul unui imobil după o donație?
Situația juridică actuală a unui imobil înscris în cartea funciară poate fi verificată printr-un extras de carte funciară pentru informare, în care sunt indicate, între altele, proprietarul înscris și sarcinile existente asupra imobilului.
Alte informații despre donații
- Poate primi donații o persoană juridică?
- Darul de nuntă este bun comun sau propriu?
- Care sunt obligațiile donatorului și ale donatarului în contractul de donație?
Modele de contract de donație
- Donație apartament (1) între părinţi şi copii
- Donație apartament (2) între părinți și copii
- Donație între soţi - cotă din apartament
- Donatie imobil (1)
- Donație imobil (2)
- Donaţie cu uzufruct viager - casă și teren
- Donație cu clauză de întreținere și uzufruct viager - apartament
- Donație loc de veci
- Donație cu sarcini
- Donație mașină/autoturism
- Donație bani
Aveți actele pregătite?
Pentru donația unui imobil, ne puteți trimite documentele pe WhatsApp: 0724379450 sau vă puteți programa online. Le putem verifica înainte de programare, iar la data stabilită veniți la biroul notarial pentru semnarea actului.