Contract de vânzare-cumpărare imobil: Acte, Costuri, Pași [2025]

• Certificat de atestare fiscală a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF
• Certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului sau actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică
• Certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comerțului - se poate obține prin notariat
• Împuternicire (delegaţie, hotărâre A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului, dacă este cazul
• Hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaților privind vânzarea bunului aflat în proprietatea societății

1. Onorariul notarial

Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare este reglementat de Anexa nr. 2 la Ordinul nr. 70/C/2024 al Ministerului Justiţiei pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici.

Onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare se calculează gradual, pe tranşe, în funcţie de valoarea bunului care face obiectul vânzării

În cazul vânzării încheiate prin programul Noua Casă (Prima Casă), onorariul notarial de autentificare a contractului se reduce cu 30%.

Tabelul de mai jos indică tranşele la care trebuie raportată valoarea bunului pentru a calcula onorariul de autentificare, cât şi cotele procentuale care alcătuiesc onorariul notarial final şi ce reprezintă acestea.

Pe lângă onorariul calculat conform grilei și TVA-ului aferent (21%), se aplică și un tarif fix de 45 lei pentru administrarea, gestionarea, păstrarea și arhivarea actului cu documentația aferentă.

Notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Stat şi impozitul pe vânzare. Impozitul pe care vânzătorul îl datorează Statului pentru vânzarea oricărui fel de construcţie cu sau fără teren se calculează astfel:

• 3% - dacă imobilul este deținut de mai puțin de 3 ani
• 1% - dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani

Impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în contractul de vânzare. Când valoarea declarată este mai mică decât cea din grilele sau expertizele notariale, impozitul se calculează la valoarea din grile, cu excepţia tranzacţiilor dintre rude sau afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate.

Când există mai mulţi coproprietari, impozitul se calculează la valoarea deţinută de fiecare, iar dacă nu sunt precizate cotele-părţi deţinuite de aceștia, se prezumă că toți dețin cote egale.

Dacă o persoană vinde un imobil către doi soţi, nu trebuie plătite două impozite calculate distinct. Impozitul se stabileşte defalcat doar atunci când mai mulţi coproprietari înstrăinează prin acelaşi act.

3. Taxele ANCPI

I. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis strict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau , după caz, a certificatul de sarcini.

Taxa ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

• 40 de lei, în regim normal - se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi
• 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)
   

II. Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare

După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui întabulat în cartea funciară.

Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele şi taxele ANCPI/OCPI şi a altor unităţi subordonate şi reprezintă un procent de 0,15% din preţul vânzării.

Caractere juridice

Contractul de vânzare este definit şi reglementat la articolele 1650-1762 din Noul Cod Civil

Din punctul de vedere al caracterelor sale juridice, contractul de vânzare-cumpărare este consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, translativ de proprietate şi constituie dreptul comun pentru alte contracte prin care se transmit drepturi.

Caracterul consensual

Prin caracter consensual al vânzării se înţelege că, în principiu, aceasta se încheie prin simplul acord sau înţelegere a părţilor, fără să fie necesară o anumită formă pentru încheierea sa valabilă (Art. 1178 noul Cod civil).

Totuşi, caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare cunoaşte unele excepţii. De exemplu, conform art. 885 din noul Cod civil, o parte poate dobândi un drept real asupra unui imobil înscris în cartea funciară numai prin înscrierea acestui drept în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Tot astfel, din art. 888 din noul Cod civil, rezultă că registratorul poate efectua înscrierea în cartea funciară doar în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor, sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, când legea prevede un asemenea caz. În sfârsit, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, părţile trebuie să încheie în formă autentică orice contract care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează să fie înscrise în cartea funciară, sancţiunea nerespectării acestei prevederi fiind nulitatea absolută. Prin urmare, din coroborarea celor trei articole de lege precitate, rezultă că vânzarea terenurilor cu şi fără construcţii trebuie încheiată în formă autentică.

Caracterul sinalagmatic

Contractul de vânzare este sinalagmatic pentru că obligaţiile părţilor ce reies din acesta sunt reciproce şi interdependente (Art. 1171 noul Cod Civil.).

Caracterul oneros

Vânzarea este un contract oneros pentru că fiecare parte urmăreşte să îşi procure un avantaj în schimbul obligaţiilor asumate (Art. 1172 noul Cod Civil).

Caracterul comutativ

Vânzarea este un contract comutativ pentru că, în momentul încheierii sale, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă (Art. 1173 alin. 1) noul Cod Civil)

Caracterul translativ de proprietate

Contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate pentru că, prin natura sa, transmite acest drept real principal (dreptul de proprietate). De regulă, proprietatea trece de drept din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului din momentul încheierii contractului. Transferul proprietăţii are loc chiar dacă vânzătorul nu a predat bunul sau cumpărătorul nu a plătit încă preţul (art. 1674 Cod civil).

Totuşi, transmiterea imediată a dreptului de proprietate, în momentul încheierii vânzării, are loc numai dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii:

• vânzătorul este proprietarul bunului vândut;
• obiectul contractului este un bun determinat individual;
• lucrul vândut există;
• părţile sau o reglementare legală să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate.

Prin excepţie, părţile sau legea pot amâna transferul dreptului de proprietate, la o dată stabilită, ulterioară încheierii contractului.

Caracterul de drept comun pentru alte contracte translative de drepturi

În acest sens, noul Cod civil prevede la art. 1651 că obligaţiile vânzătorului (prevăzute în Codul civil) se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cadrul oricărui alt contract ce are ca ca efect transmiterea unui drept" 

Părţile contractante

Părţile contractului de vânzare-cumpărare sunt vânzătorul şi cumpărătorul.

Vânzătorul este partea care se obligă să transmită proprietatea unui bun în schimbul preţului.

Cumpărătorul este partea care dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun în schimbul plăţii preţului. Părţile contractante pot fi atât persoane fizice, cât şi juridice.

Persoanele fizice

Pentru a vinde sau cumpăra, persoanele fizice trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină. Această capacitate începe când persoana a împlinit 18 ani şi constă în aptitudinea ei să încheie singură şi personal un contract, devenind astfel titulară de drepturi şi obligaţii civile (art. 37 noul Cod civil).

În principiu, orice persoană poate vinde sau să cumpere dacă are capacitate de exerciţu şi nu îi este interzis prin lege acest lucru (art. 1180 şi 1652 noul Cod civil).

Excepţie de la principiul de mai sus fac minorii care nu au împlinit 14 ani şi interzişii judecătoreşti care, în general, sunt incapabili de a contracta în baza art. 43 alin. (1) noul Cod civil.

Minorul cu vârsta între 14 şi 18 ani poate încheia personal un contract de vânzare-cumpărare, dar cu încuviinţarea prealabilă a părinţilor sau, după caz, a tutorelui şi cu autorizarea instanţei de tutelă (art. 41 alin. 2 noul Cod civil).

De asemenea, capacitatea de exerciţiu poate fi şi anticipată, instanţa de tutelă putând recunoaşte minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exerciţiu (Art. 40 noul Cod civil).

Sancţiunea nerespectării cerinţelor privind capacitatea de exerciţiu a persoanei fizice este nulitatea relativă a contractului (art. 44 noul Cod civil)

Persoanele juridice

Persoanele juridice care sunt supuse înregistrării au capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii de la data întregistrării lor. Ele pot avea orice drepturi şi obligaţii civile, cu excepţia celor care, prin natura lor sau potrivit legii, pot aparţine numai persoanei fizice (art. 206 alin. 1 noul Cod Civil).

Persoanele juridice îşi exercită drepturile şi îşi îndeplinesc obligaţiile prin organele de administrare, de la data constituirii lor (art. 209 alin. 1 noul Cod civil).

Sancţiunea nerespectării cerinţelor privind capacitatea persoanei juridice la contractare este nulitatea absolută (art. 206 alin. 3 noul Cod civil).

Cetăţenii străini şi persoanele juridice străine

În ceea ce priveşte drepturile şi libertăţile lor civile, inclusiv sub aspectul capacităţii de a dobândi terenuri în România, atât cetăţenii străini şi apatrizii, cât şi persoanele juridice străine sunt asimilaţi, în condiţiile legii, cu cetăţenii români, respectiv cu persoanele jurdice române (art. 27 noul cod Civil).

Pentru mai multe informaţii despre interdicţiile (prohibiţiile) de a vinde şi de a cumpăra (sau numai de a cumpăra), citiţi articolul: incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra. 

I. Bunul

În cadrul acestei secţiuni a contractului de vânzare-cumpărare se descrie bunul imobil şi modul prin care vânzătorul l-a dobândit. Bunul care formează obiectul vânzării poate fi, după caz, un teren, apartament, garsonieră, casă şi terenul aferent, spaţiu comercial, garaj etc.

A. Descrierea bunului

Descrierea bunului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărarea se face cu ajutorul unor elemente de identificare specifice, în funcţie de felul bunului respectiv (teren, apartament, casă etc.)

A.1 Identificarea unui teren

În cadrul actului de vânzare-cumpărare, terenul se identifică prin indicarea următoarelor informaţii:

• suprafaţa, exprimată în metri pătraţi;
• categoria de folosinţă;
• menţiunea situării în intravilanul sau extravilanul localităţii;
• localitatea în care este situat (municipiu, oraş, comună, sat) şi a judeţului din care face parte; parcela şi tarlaua;
• numărul cadastral;
• vecinii.

Exemplu: „Terenul situat în intravilanul comunei [...], sat [...], judeţul [...], în suprafaţă totală de [...] mp, teren curţi construcţii şi arabil, dispus după cum urmează: suprafaţa de [...] mp, teren curţi construcţii, şi suprafaţa de [...] mp, teren arabil, având numărul cadastral 1150, cu vecinii: la N=[...], la E=[...], la S=[...], la V=[...], conform documentaţiei cadastrale alăturate întocmită de [...] şi înregistrată la O.C.P.I. [...] sub nr. [...], care face parte integrantă din prezentul contract şi confirmată de noi, părţile."

Categoria de folosinţă este o caracteristică a terenurilor, definită de utilizarea lor concretă şi se individualizează printr-un cod. În funcţie de categoria de folosinţă, terenurile pot fi clasificate în:

a) terenuri cu destinaţie agricolă ce includ 5 categorii de folosinţă:

• terenuri arabile (A);
• păşunile (P);
• fâneţele (F);
• viile (V), care includ vii hibride (VH) şi vii nobile (VN);
• livezile (L).

b) pădurile şi alte terenuri cu vegetaţie forestieră:

• pădurile (PD);
• perdelele de protecţie (PDP);
• tufărişurile şi mărăcinişurile (PDT);
• răchităriile (PDR).

c) terenuri cu ape şi ape cu stuf:

• apele curgătoare (HR);
• apele stătătoare (HB);
• apele amenajate piscicol (HP);
• apele cu stuf (HS).

d) drumuri (DR) şi căi ferate (CF) - din această categorie fac parte:

• drumurile ce pot fi:

-autostrăzi (DA);
-drumuri expres şi naţionale europene (DN);
-drumuri judeţene (DJ);
-drumuri comunale (DC);
-drumuri de exploatare (DE).

• străzile (DS) atât cele din localităţile urbane, cât şi cele din localităţile rurale
• căile ferate (CF)

e) terenuri cu construcţii (C) sau curţi şi construcţii (CC)
f) terenuri degradate şi neproductive (N) 

A.2 Identificarea unui apartament

Apartamentul se identifică în cadrul contractului de vânzare-cumpărare prin indicarea următoarelor informaţii:

• adresa exactă (localitate, stradă, bloc, scară, etaj, număr apartament, judeţ);
• precizarea modului de compartimentare a apartamentului. De ex.: 4 camere, baie, bucătărie şi hol sau 4 camere şi dependinţe;
• suprafaţa utilă, respectiv suprafaţa construită;
• numărul cadastral;

Exemplu: "apartamentul nr. [...] din municipiul Bucureşti, str. [...] nr. [...], bl. [...], sc. [...], parter, sector 4, format din două camere şi dependinţe, având o suprafaţă utilă de [...] mp având numărul cadastral [...], întabulat in Cartea funciară nr. [...] a localităţii Bucuresti, sector 4, conform încheierii nr. [...], eliberată de OCPI Bucureşti, sector 4. 

Notă: Apartamentul se transmite împreună cu dreptul de coproprietate perpetuă si forţată asupra părţilor din imobil care prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor proprietarilor. Totodată, se transmite cumpărătorului şi dreptul de folosinta pe durata existentei constructiei asupra cotei indivize de teren aferent apartamentului, care se transmite în condiţiile Legii nr. 18/1991. 

A.3 Identificarea unei case/vile

Casa se identifică prin următoarele elemente:

• adresă exactă (localitate, stradă, număr, judeţ);
• număr cadastral;
• materialul din care este construită (cărămidă, chirpici, paiantă, vălătuci, furci, BCA);
• regimul de înălţime (parter, parter şi mansardă, subsol, parter şi mansardă);
• modul de compartimentare;
• uprafaţa construită şi suprafaţa utilă.

Terenul aferent casei se descrie astfel cum am arărtat mai sus în secţiunea "Identificarea unui teren".

Exemplu:"imobilul situat în Bucureşti str. [...] nr. [...], sector 4, cu număr cadastral [...], întabulat în cartea funciară nr. [...], compus din teren în suprafaţă totală de [...] conform măsurătorilor cadastrale şi construcţia existentă pe acesta, din paiantă, formată din 2 camere, hol, cu suprafaţa construită la sol de [...] mp, magazie = [...] mp şi wc = [...] mp, având următoarele laturi şi vecinătăţi: la Nord - pe o latură de [...] mp. - str. [...], la Est, pe o latură de [...] mp. - proprietar [...], la Sud - pe o latură de [...] mp. - proprietar [...] la Vest - pe o latură de 16,28 mp. - proprietar [...]

A.4 Identificarea unui spaţiu comercial

Spaţiul comercial se identifică prin:

• adresă exactă (localitate, stradă, număr, judeţ);
• materialul din care este construit (cărămidă, chirpici, paiantă, BCA, vălătuci, furci etc.)
• regimul de înălţime (P, P+M, S+P+M etc.)
• modul de compartimentare;
• suprafaţa construită şi cea utilă
• numărul cadastral.

Terenul aferent spaţiului comercial va fi descris în contractul de vânzare-cumpărare cu ajutorul elementelor menţionate mai sus pentru terenuri.

Exemplu: "spaţiul comercial denumit MAGAZINUL 6 (camera 11) - actualmente închiriat societăţii comerciale [...] - cu o suprafaţă de [...] mp având număr cadastral provizoriu [...], situat la parterul imobilului din Bucureşti, Calea [...] corp B sector 1, împreună cu cota indiviză din terenul aferent imobilului, intabulat în cartea funciară nr. [...] a localităţii Bucureşti sector 1, cu încheierea nr. [...] din [...] a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, Biroul de carte funciară."

B. Modul de dobândire a bunului

Modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui bun reprezintă totalitatea mijloacelor legale, acte şi fapte juridice, prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate, indiferent de forma sub care se prezintă.

Potrivit art. 557 din noul Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi prin "convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi."

De asemenea, conform aceluiaşi articol, în cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ, iar legea poate reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

Exemple :

• "prin cumpărarea de la [...], conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [...] din [...] la fostul Notariat de Stat al Sectorului [...]"
• "prin donaţie de la [...], conform contractului de donaţie autentificat sub nr. [...] din [...] de Biroul Notarului Public [...] din [...]"
• "prin schimb de la [...], conform contractului de schimb autentificat sub nr. [...] din [...] de către notarul public [...]"
• "prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. [...] din [...], eliberat de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
• „prin constituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. [...] din [...] eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor ";
• „în baza Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945–22 decembrie 1989, conform dispoziţiei primarului municipiului nr. [...] din data de [...]";
• „prin adjudecare, conform procesului-verbal de licitaţie nr. [...] din [...] încheiat între [...] şi adjudecatarul [...]";
• „prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, în indiviziune cu [...], conform titlului de proprietate nr. [...] din [...], eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor şi partajat ulterior conform actului de partaj, autentificat sub nr. [...]  din [....] de biroul notarial [...] din [...]"
• „prin cumpărare de la , vânzare perfectată conform Sentinţei civile nr. din , pronunţată de Judecătoria în dosarul nr. , rămasă definitivă şi irevocabilă."
• "am dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin uzucapiunea de 30 de ani, iar dreptul de proprietate asupra construcţiei prin accesiune, constatate conform sentinţei civile nr. [...] din [...] pronunţată de Judecătoria [...], în dosarul [...], rămasă definitivă şi irevocabilă prin neexercitarea căii de atac la [...]"

Vânzătorul va declara, pe propria răspundere:

• că nu a ipotecat imobilul şi nici nu l-a înstrăinat prin act autentic sau sub semnatură privată, acesta nefiind în litigiu pe rolul vreunei instanţe judecătoreşti şi nu face obiectul unei cereri de retrocedare în baza Legii nr.10/2001. De asemenea, vânzătorul va declara că nu a instituit niciun alt drept asupra imobilului, ca de exemplu orice servitute, drept de uzufruct, drept de posesie, privilegiu, drept de folosinţă, închiriere, comodat, drept de preempţiune, restricţie de înstrăinare sau orice altă sarcină sau restricţie asemănătoare;
• că şi-a achitat a zi impozitele locale şi datoriile către asociaţia de proprietari;
• că suportă impozitul prevăzut de art.77^1 Cod fiscal (dacă este cazul şi părţile nu au stabilit altfel);
• consimţământul său la intabularea dreptului de proprietatepe pe numele cumpărătorului;
• că îl garantează pe cumpărător împotriva oricăror evicţiuni sau vicii ascunse.

Cumpărătoul va declara, pe propria răspundere:

• starea sa civilă;
• că are cunoştinţă de situaţia juridică şi faptică a bunului vândut;
• că se obligă să înscrie bunul cumpărat la organele fiscale;
• că suportă cheltuielile ocazionate de autentificarea actului şi intabularea dreptului în cartea funciară a imobilului achiziţionat.

În cadrul actului se vor putea face şi alte menţiuni referitoare la:

• certificatul de performanţă energetică a clădirii prevăzut de Legea nr. 372/2005:
• lecturarea actului de către părţi şi acordul acestora cu privire la conţinutul său care trebuie să reprezintă voinţa lor neviciată;
• efectuarea lucrărilor de publicitate imobiliară de către notarul public conform art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului;
• includerea unui pact comisoriu rang IV;
• reţinere privilegiul vânzătorului;
• în cazul vânzării prin mandatar-împuternicit, se va preciza că mandatul dat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este revocat şi ca nu a intervenit o altă cauză de încetare a acestuia;
• predarea bunului;
• numărul de exemplare în care a fost redactat actul.