Contract de comodat pentru locuință sau spațiu comercial: acte, preț și modele
Prin contractul de comodat, proprietarul unui imobil (apartament, casă, spațiu comercial), numit comodant, poate oferi gratuit unei alte persoane fizice sau juridice, numită comodatar, folosința bunului pe durată determinată sau nedeterminată, pentru a fi folosit ca locuință , punct de lucru sau sediu social.
Comodatul este numit și "împrumut de folosinţă", prin el transmițându-se doar folosinţa, nu şi proprietatea imobilului.
Acte necesare comodat imobil
Acte de identitate părți
Dacă una dintre părți nu poate veni personal la notariat (de ex., se află în străinătate sau în provincie), atât comodantul cât și comodatarul pot fi reprezentați prin procură notarială specială de o altă persoană sau de cealaltă parte. Împuternicirea se face la orice notar public din România sau, în cazul cetățenilor români aflați în străinătate, la consulatul României din țara în care se află.
Act de proprietate imobil
După caz: contract vânzare-cumpărare, proces verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor.
Pentru a putea ceda folosința unui imobil moștenit, comodantul trebuie să dezbată mai întâi succesiunea la notariat și să obțină certificatul de moștenitor.- Persoane juridice: Acte de funcţionare Societate / PFA
Câștigați timp
Trimiteți actele în prealabil prin e-mail la birou@notari.pro sau prin WhatsApp: 0724 379 450. Contractul este pregătit în avans, iar părțile vin la birou doar pentru verificare, semnare și ridicare.Preţ, indiferent de valoare imobil
Contract de comodat imobil
302,5 lei
Toate taxele incluse
Tariful notarial include TVA 21% și este același, indiferent de valoarea imobilului sau a duratei contractului.
Când proprietarii imobilului sunt soți, se achită și tariful CNARNN-Infonot pentru verificarea regimului matrimonial - 18,15 lei.
Modele de contract de comodat imobil
Ambele modele sunt disponibile pentru descărcare gratuită în format PDF și DOCX. Modelele sunt orientative și trebuie adaptate situației juridice a imobilului și scopului folosinței.
Cine poate încheia contractul de comodat pentru un imobil?
Contractul de comodat poate fi încheiat între persoane fizice, între persoane juridice sau între o persoană fizică și o societate ori un PFA. Astfel, atât comodantul, cât și comodatarul pot fi persoane fizice sau juridice.
De exemplu, o persoană fizică poate acorda gratuit unei societăți folosința unui apartament sau a unei camere pentru stabilirea sediului social ori a unui punct de lucru. De asemenea, o societate poate acorda unei persoane fizice sau unei alte persoane juridice folosința gratuită a unui imobil aflat în patrimoniul său, cu respectarea regulilor privind reprezentarea și aprobarea actului de către organele societății.
În contract trebuie indicată precis suprafața acordată în folosință și destinația acesteia: locuință, sediu social, sediu profesional, punct de lucru, birou sau spațiu comercial.
Contract de comodat pentru sediu social sau punct de lucru
Contractul de comodat poate constitui dovada dreptului de folosință asupra spațiului în care o societate sau un PFA își stabilește sediul social, sediul profesional ori un punct de lucru.
Contractul ar trebui să precizeze dacă se acordă folosința întregului imobil sau numai a unei anumite camere ori suprafețe, dacă la adresă se desfășoară efectiv activitate și dacă sunt permise lucrări, amenajări sau folosirea spațiului de către alte persoane.
Comodatul este, prin definiție, gratuit. Dacă proprietarul primește o sumă de bani în schimbul folosinței, raportul juridic nu mai este un comodat propriu-zis și trebuie analizat ca închiriere sau ca un alt contract corespunzător situației reale.
Conținut
Contractul de comodat va cuprinde, printre altele:
- datele de identificare ale comodantului și comodatarului
- descrierea bunului imobil comodat și modalitatea în care a fost dobândit
- mențiunea că actul se face fără nici o contraprestaţie din partea comodatarului
- durata contractului și posibilitatea de prelungire
Durata comodatului
Contractul de comodat poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată. Încheierea contractului pe durată nedeterminată nu înseamnă că folosința imobilului este transmisă definitiv sau că proprietarul nu mai poate solicita restituirea acestuia.
În practică, părțile preferă, de obicei, să stabilească un termen clar, de exemplu: „Contractul se încheie pe o durată de 2 ani, începând cu data autentificării prezentului înscris” sau „Prezentul contract este valabil în perioada zz.ll.aaaa–zz.ll.aaaa”.
La expirarea termenului, părțile pot conveni prelungirea comodatului printr-un act adițional sau prin încheierea unui nou contract.
Dacă nu a fost stabilit un termen, comodatarul trebuie să restituie imobilul după ce l-a folosit potrivit scopului prevăzut în contract. Dacă actul nu indică scopul folosinței sau dacă întrebuințarea prevăzută are, prin natura sa, un caracter permanent, comodatarul este obligat să restituie imobilul la cererea comodantului, conform art. 2155 Cod civil.
Prin „întrebuințare cu caracter permanent” se înțelege o utilizare care nu are prin ea însăși un moment determinabil de finalizare. Această expresie nu înseamnă că dreptul de folosință este acordat pentru totdeauna.
Încetarea contractului
Efectele contractului de comodat încetează prin:
- predarea bunului imobil, în stare corespunzătoare şi la termenul prevăzut în contract. Comodatarul poate preda spaţiul şi înaintea scadenţei, daca nu este prevăzut altfel în contract
- reziliere, când comodatarul a incălcat sau nu a realizat obligaţiile contractuale
- pierea fortuită a bunului imobil care formează obiectul contractului
- moartea comodatarului
- când comodantul cere restituirea bunului înainte de momentul prevăzut în contract (dacă este prevăzut), atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun (art. 2156 Cod civil). Dacă termenul nu este prevăzut în contract, comodantul poate solicita oricând eliberarea spaţiului şi predarea bunului imobil.
- denunţare unilaterală - dacă părţile prevăd că proprietarul poate denunţa unilateral contractul de comodat
Obiectul contractului de comodat
Contractul de comodat poate avea ca obiect orice locuinţă sau spaţiu dintr-un bun imobil (de exemplu, o singură cameră dintr-un apartament), cu condiţia ca împrumutul folosinţei respectivului spaţiu să nu fie interzis de lege.
Bunul imobil care face obiectul contractului va fi descris cu ajutorul elementelor indicate în actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moştenitor etc.).
Exemplu de formulare în contract
"Noi, [...] împrumutăm spre folosinţă S.C. [...] S.R.L. spaţiul comercial nr. [...] situat în [...], în suprafaţă utilă de [...] mp, în suprafaţă construită de [...] mp, conform documentaţiei cadastrale alăturate întocmită şi inregistrată la OCPI [...] sub nr. [...] din data [...], care face parte integrantă din prezentul contract şi confirmată de noi, părţile.
Spaţiul comercial are numărul cadastral [...], dreptul de proprietate asupra acestuia fiind intabulat în Cartea funciară nr. [...] a localităţii [...] cu încheierea nr. [...] din data [...].
Noi, comodanţii, declarăm că am dobândit spaţiul comercial prin vânzare-cumpărare, conform contractului autentificat sub nr. [...] din data [...], de biroul notarial [...]."
Obligaţiile comodatarului
Obligațiile principale: păstrarea bunului, folosirea conform destinației, restituirea la termen.
Vedeți toate obligațiile și regulile privind cheltuielile
- să conserve şi să păzească locuinţa sau spaţiul împrumutat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar (art. 2148 alin. 1 Cod civil)
- să se folosească de spaţiul respectiv numai potrivit destinaţiei determinate prin natura lui sau prin acordul părţilor (art. 2148 alin. 2 Cod civil)
- să nu permită unui terţ să folosească bunul imobil fără aprobarea prealabilă a comodantului. (art. 2148 alin. 2 Cod civil)
- să suporte cheltuielile necesare folosinţei şi întreţinerii spaţiului, neavând dreptul să ceară restituirea lor (ex. plata întreţinerii, energie electrică, gaz, abonament telefon, internet, reparaţii locative şi amenajări) - art. 2151 alin. 1 Cod civil
- să predea spaţiul la expirarea termenului stabilit prin contract sau la cererea comodantului atunci când nu a fost stabilit un termen
Comodatarul va putea fi obligat să plătească daune-interese dacă nu-şi îndeplineşte obligaţiile.
Dacă imobilul se deteriorează din culpa exclusivă a comodatarului, atunci acesta din urmă poate fi ţinut să plătească despăgubiri pentru pagubele respective. Când comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost împrumutat sau dacă prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii, comodatarul răspunde pentru deteriorarea bunului imobil, chiar dacă aceasta este cauzată de forţă majoră, cu excepţia cazului în care dovedeşte că s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe majore.
De asemenea, după caz, în contract pot fi enumerate și bunurile mobile aflate în imobil — de exemplu, televizorul, mașina de spălat, frigiderul sau cuptorul — care sunt predate comodatarului odată cu imobilul.
Comodatarul are dreptul să îi fie rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra bunului care nu puteau fi prevăzute la încheierea contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util. În cazul cheltuielilor utile, comodatarul ar putea obţine restituirea lor.
Obligaţiile comodantului
Comodatul, fiind un contract unilateral, creează, în principiu, obligaţii numai în sarcina comodatarului. Însă, în cursul executării contractului se pot naşte unele obligaţii extracontractuale şi în sarcina comodantului.
Care sunt obligațiile comodantului?
- să nu-l împiedice pe comodatar să folosească bunul imobil până la termenul stabilit pentru restituire
- să restituie cheltuielile de conservare, dacă acestea au caracter extraordinar, neprevăzute în contract, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util (art. 2151 alin. 2 Cod civil)
- să plătească despăgubiri pentru eventuale daune provocate de viciile ascunse ale bunului imobil, vicii pe care le-a cunoscut, dar nu le-a comunicat comodatarului
- să plătească în continuare impozitul pe locuință (așa cum am arătat mai sus, comodatarul are obligația să suporte doar cheltuielile necesare folosinţei şi întreţinerii spaţiului)
În niciun caz, comodatarul nu poate invoca dreptul de retenţie pentru obligaţiile ce s-ar naşte în sarcina comodantului (art. 2153 Cod civil).
Diferența între contractul de comodat și cel de închiriere
Spre deosebire de contractul de închiriere, contractul de comodat:
- nu presupune plata unui preț (chirie) - comodatul este un act cu titlu gratuit ca și donația sau testamentul. Cu alte cuvinte, dreptul de folosință este cedat cu titlu gratuit, fără plata unei chirii
- nu necesită obținerea certificatului energetic (legea prevede această obligație doar pentru contractul de închiriere și vânzare)
- nu se înregistrează la fisc / ANAF în vederea perceperii unui impozit deoarece este un act cu titlu gratuit. Mai exact, proprietarul nu realizează un venit din comodarea imobilului. În cazul în care comodantul ar solicita comodatarului o sumă de bani pentru a-i ceda folosința, contractul respectiv nu s-ar mai putea numi de comodat, ci de închiriere. În cazul persoanelor fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, contractul de închiriere se înregistrează la ANAF, în condițiile legii.
- fiind un act cu titlu gratuit, poate înceta mult mai ușor decât contractul de închiriere. Astfel, contractul de comodat poate fi desființat, de exemplu, când proprietarul (comodantul) cere restituirea bunului înainte de momentul prevăzut în contract (dacă este prevăzut), atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun (art. 2156 Cod civil). Dacă termenul nu este prevăzut în contract, comodantul poate solicita oricând eliberarea spaţiului şi predarea bunului imobil
Avantajele contractului de comodat autentificat la notariat
Contractul de comodat poate fi autentificat la orice notar public din România, indiferent de locația imobilului sau domiciliul părților. Actul poate fi încheiat și sub semnătură privată, fără intervenția unui notar public, însă, încheiat în aceste condiții, prezintă mai multe dezavantaje:
În ceea ce privește obligația de restituire, contractul de comodat autentificat constituie titlu executoriu în cazurile prevăzute de art. 2157 Cod civil. Același caracter îl are, în aceleași condiții, și contractul încheiat sub semnătură privată, cu condiția ca înscrisului să-i fi fost conferită dată certă, inclusiv de către notarul public.
De asemenea, contractul de comodat autentificat la notar beneficiază și de alte avantaje specifice actelor autentice:
- este mai greu de atacat în instanță, deoarece actul autentific are autoritate publică;
- ca pentru orice fel de act autentificat, contractul de comodat încheiat la notariat angajează responsabilitatea notarului. Astfel, notarul public se va asigura că părțile işi manifestă voinţa independent şi că sunt capabile şi au discernământul necesar să şi-o exprime. De asemenea, notarul public, fiind un jurist specializat în drept civil, se va asigura că actul are un conţinut clar şi nu conţine clauze contrare legii sau bunelor moravuri, reducând riscul unor litigii generate de neclaritatea clauzelor, identitatea părților, capacitatea acestora ori condițiile de formă ale actului;
- contractul beneficiază de forța probantă a înscrisului autentic. Constatările făcute personal de notar, precum identificarea părților, exprimarea consimțământului, semnarea și data actului, fac deplină dovadă, în condițiile legii, până la declararea înscrisului ca fals. Declarațiile părților cuprinse în act pot fi combătute prin proba contrară;
- dacă actul de comodat dispare sau este pierdut, se poate solicita un duplicat la notariatul unde a fost autentificat;
Aspecte juridice și cadru legal
Caractere juridice
Împrumutul de folosinţă este un contract real, esenţialmente gratuit şi unilateral. Împrumutul de folosinţă este considerat de literatura juridică drept un contract unilateral deoarece, în principiu, naşte obligaţii numai pentru comodatar.
Cadru legal
Contractul de comodat (împrumutul de folosință) este reglementat în principal de art. 2146–2157 Cod civil. Aceste dispoziții reglementează, printre altele:
- art. 2146–2147 – noțiunea comodatului și calitatea de comodant;
- art. 2148–2154 – obligațiile și răspunderea părților, cheltuielile făcute cu bunul, dreptul de retenție și pluralitatea de comodatari;
- art. 2155–2156 – restituirea bunului și restituirea anticipată;
- art. 2157 – caracterul de titlu executoriu al contractului, în cazurile prevăzute de lege.
În funcție de situația concretă, contractului i se pot aplica și alte dispoziții ale Codului civil sau ale legislației speciale, de exemplu cele privind proprietatea și coproprietatea, regimul matrimonial, locuința familiei, persoanele juridice ori forma actului.
Întrebări frecvente
Contractul de comodat se poate încheia fără notar?
Da. Contractul de comodat poate fi încheiat și sub semnătură privată. Autentificarea notarială nu este o condiție generală de valabilitate, dar permite verificarea identității și consimțământului părților, a dreptului asupra imobilului și a legalității clauzelor, printre altele.
În ceea ce privește obligația de restituire, contractul autentic și înscrisul sub semnătură privată cu dată certă pot constitui titluri executorii în cazurile și condițiile prevăzute de art. 2157 Cod civil.
Pentru detalii, vedeți unde se încheie un contract de comodat: la notar sau sub semnătură privată.
Se poate face contract de comodat online?
Puteți trimite actele necesare online prin e-mail la birou@notari.pro sau WhatsApp: 0724379450 și să veniți la notariat doar pentru a semna și ridica contractul.
În prezent, legislația nu permite autentificarea actelor notariale exclusiv online, prin semnătură electronică, apel video, fax sau alte mijloace de comunicare la distanță.
Contractul de comodat se înregistrează la ANAF?
Nu. Deoarece folosința bunului este cedată cu titlu gratuit, fără plata unei chirii / sume de bani în schimb, contractul de comodat nu se înregistrează la ANAF.
Trebuie să vină ambele părți la notariat?
La autentificarea contractului trebuie să participe atât comodantul, cât și comodatarul, personal sau prin reprezentant. Partea care nu se poate prezenta poate fi reprezentată în baza unei procuri notariale speciale, dacă procura cuprinde mențiunile necesare încheierii contractului.
Trebuie să semneze toți proprietarii contractul de comodat?
Dacă imobilul aparține mai multor persoane, trebuie verificat dreptul fiecărui coproprietar și acordul necesar pentru cedarea gratuită a folosinței. În cazul unui contract de comodat autentificat, notarul va stabili, pe baza actelor de proprietate și a situației juridice a imobilului, care dintre titulari trebuie să participe la încheierea contractului.
Dacă imobilul reprezintă locuința familiei, va fi necesar și consimțământul scris al celuilalt soț, inclusiv în situația în care numai unul dintre soți este proprietar.
Se poate face un contract de comodat înainte de dezbaterea succesiunii?
Dacă proprietarul imobilului a decedat, moștenitorii acestuia din urmă trebuie să dezbată mai întâi succesiunea și să obțină certificatul de moștenitor. Până la stabilirea oficială a moștenitorilor și a drepturilor lor asupra imobilului, persoana care se consideră moștenitor nu poate încheia singură, în nume propriu, un contract notarial de comodat pentru întregul imobil.
Contractul de comodat încetează automat la expirarea termenului?
La expirarea termenului prevăzut în contract, comodatarul are obligația să elibereze și să restituie imobilul. Nu este obligatoriu să se încheie un act separat numai pentru a constata împlinirea termenului, dacă părțile nu doresc prelungirea contractului.
Este însă recomandabil ca predarea efectivă a imobilului, a cheilor și, după caz, a bunurilor aflate în acesta să fie consemnată într-un proces-verbal de predare-primire.
Ce poate face proprietarul dacă comodatarul nu eliberează imobilul?
Proprietarul trebuie să comunice comodatarului solicitarea de restituire în condițiile contractului și ale legii. Dacă imobilul nu este predat voluntar, modalitatea de recuperare depinde de conținutul și forma contractului, de existența unui termen și de situația în care a încetat comodatul.
Contractul autentic sau înscrisul sub semnătură privată cu dată certă constituie titlu executoriu pentru obligația de restituire în cazul încetării prin decesul comodatarului, prin expirarea termenului și, dacă nu s-a stipulat un termen pentru restituire, în cazul în care nu se prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea prevăzută are un caracter permanent. În celelalte situații poate fi necesară obținerea unei hotărâri judecătorești.
Poate comodatarul să subînchirieze sau să permită altor persoane să folosească imobilul?
Comodatarul nu poate permite unui terț să folosească imobilul fără aprobarea prealabilă a proprietarului comodant. Dacă părțile doresc să permită folosirea totală sau parțială de către alte persoane, această posibilitate și limitele ei trebuie prevăzute expres în contract.
Încasarea unei chirii de la un terț reprezintă o operațiune distinctă de comodat și poate produce consecințe contractuale, contabile și fiscale. De aceea, în cazul unui spațiu comercial, al unui sediu sau al unui punct de lucru, dreptul de subînchiriere ori de cedare a folosinței trebuie analizat și redactat în funcție de activitatea concretă.
Poate comodatarul să facă lucrări sau îmbunătățiri în imobil?
Lucrările și amenajările ar trebui efectuate numai cu acordul proprietarului și în limitele prevăzute de contract. Contractul poate să stabilească și ce lucrări sunt permise, cine suportă costurile, dacă este necesar acordul scris prealabil și ce se întâmplă cu îmbunătățirile la încetarea comodatului.
Se poate încheia un contract de comodat în schimbul îngrijirii proprietarului?
Contractul de comodat este esențialmente gratuit. Dacă folosința locuinței este acordată în schimbul obligației de a îngriji proprietarul, de a-i presta servicii sau de a-i asigura întreținerea, raportul juridic nu mai reprezintă un comodat propriu-zis.
În această situație trebuie ales și redactat contractul care corespunde obligațiilor reale asumate de părți, astfel încât drepturile proprietarului și ale persoanei care asigură îngrijirea să fie clar stabilite (a se vedea contractul de întreținere).
Aveți actele pregătite?
Pentru redactarea și autentificarea contractului de comodat, ne puteți contacta pe WhatsApp: 0724379450 sau vă puteți programa online.