Contract de Comodat Imobil Locuinţă sau Spațiu Comercial
Prin contractul de comodat, proprietarul unui imobil (apartament, casă, spațiu comercial), numit comodant, poate oferi gratuit unei alte persoane, numită comodatar, folosința bunului pe durată determinată sau permanent, pentru a fi folosit ca locuință , punct de lucru sau sediu social.
Comodatul este numit și "împrumut de folosinţă", prin el transmițându-se doar folosinţa, nu şi proprietatea imobilului.
Acte necesare comodat imobil
acte de identitate părți
Dacă una dintre părți poate veni personal la notariat (de ex., se află în străinătate sau în provincie), atât comodantul cât și comodatarul pot fi reprezentați prin procură notarială specială de o altă persoană sau de cealaltă parte. Împuternicirea se face la orice notar public din România sau, în cazul cetățenilor români aflați în străinătate, la consulatul României din țara în care se află.
act de proprietate imobil
După caz: contract vânzare-cumparare, proces verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor.
Pentru a putea ceda folosința unui imobil moștenit, comodantul trebuie să dezbată mai întâi succesiunea la notariat și să obțină certificatul de moștenitor.- pentru persoanele juridice: acte de funcţionare Societate / PFA
Preţ, indiferent de valoare imobil
Contract de comodat imobil
302,5 lei
Toate taxele incluse
Tariful notarial include TVA 21% și este același, indiferent de valoarea imobilului sau a duratei contractului.
Când proprietarii imobilului sunt soți, se achită și tariful CNARNN-Infonot pentru verificarea regimului matrimonial - 18,15 lei.
Modele de contract de comodat imobil
Conținut
Contractul de comodat va cuprinde, printre altele:
- datele de identificare ale comodantului și comodatarului
- descrierea bunului imobil comodat și modalitatea în care a fost dobândit
- mențiunea că actul se face fără nici o contraprestaţie din partea comodatarului
- durata contractului și posibilitatea de prelungire
Durata comodatului
Prin contractul de comodat se transmite gratuit folosinţa temporară sau permanentă (pe o perioadă nedeterminată) asupra bunului imobil. Prin urmare, nu este obligatoriu ca părţile să prevadă în contract o perioadă determinată, la expirarea căreia comodatarul are obligaţia să predea spaţiul. Totuşi, în practică, părţile preferă, de obicei, să indice un termen de valabilitate a contractului.
Exemplu: "Contractul se încheie pe un termen de 2 ani, începând cu data autentificării prezentului înscris" , "prezentul contract este valabil pe perioada zz.aa.aaaa - zz.ll.aaaa" sau "împrumutul se face pentru o perioadă de 1 an de zile, începând de azi, data prezentului înscris."
Părţile pot prelungi contractul de comodat pentru un nou termen la expirarea acestuia din urmă, dacă vor conveni de acord în acest sens, încheind un nou document constatator (act adiţional la contract)
Dacă termenul nu este convenit şi contractul nu prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul imobil sau întrebuinţarea are un caracter permanent, comodatarul este obligat să predea spaţiul oricând comodantul solicită acest lucru (Art. 2155 Noul Cod Civil).
În cazul în care contractul de comodat se încheie pe o perioadă mai mare de 3 ani este necesară și notarea actului în cartea funciară.
Încetarea contractului
Efectele contractului de comodat încetează prin:
- predarea bunului imobil, în stare corespunzătoare şi la termenul prevăzut în contract. Comodatarul poate preda spaţiul şi înaintea scadenţei, daca nu este prevăzut altfel in contract
- reziliere, când comodatarul a incălcat sau nu a realizat obligaţiile contractuale
- pierea fortuită a bunului imobil care formează obiectul contractului
- moartea comodatarului
- când comodantul cere restituirea bunului înainte de momentul prevăzut în contract (dacă este prevăzut), atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun (art. 2156 Noul Cod Civil). Dacă termenul nu este prevăzut în contract, comodatarul poate solicita oricând eliberarea spaţiului şi predarea bunului imobil.
- denunţare unilaterală - dacă părţile prevăd că proprietarul poate denunţa unilateral contractul de comodat
Obiectul contractului de comodat
Contractul de comodat poate ca obiect orice locuinţă sau spaţiu dintr-un bun imobil (de exemplu, o singură cameră dintr-un apartament), cu condiţia ca împrumutul folosinţei respectivului spaţiu să nu fie interzisă de lege.
Bunul imobil care face obiectul contractului va fi descris cu ajutorul elementelor indicate în actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moştenitor etc.).
De exemplu:
"Noi, [...] împrumutăm spre folosinţă S.C. [...] S.R.L. spaţiul comercial nr. [...] situat în [...], în suprafaţă utilă de [...] mp, în suprafaţă construită de [...] mp, conform documentaţiei cadastrale alăturate întocmită şi inregistrată la OCPI [...] sub nr. [...] din data [...], care face parte integrantă din prezentul contract şi confirmată de noi, părţile.
Spaţiul comercial are numărul cadastral [...], dreptul de proprietate asupra acestuia fiind intabulat în Cartea funciară nr. [...] a localităţii [...] cu încheierea nr. [...] din data [...].
Noi, comodanţii, declarăm că am dobândit spaţiul comercial prin vânzare-cumpărare, conform contractului autentificat sub nr. [...] din data [...], de biroul notarial [...]."
Obligaţiile comodatarului
- să conserve şi să păzească locuinţa sau spaţiul împrumutat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar (art. 2148 alin.1 Noul Cod Civil)
- să se folosească de spaţiul respectiv numai potrivit destinaţiei determinate prin natura lui sau prin acordul părţilor (art. 2148 alin. 2 Noul Cod Civil)
- să nu permită unui terţ să folosească bunul imobil fără aprobarea prealabilă a comodantului. (art. 2148 alin. 2 din Noul Cod Civil)
- să suporte cheltuielile necesare folosinţei şi întreţinerii spaţiului, neavând dreptul să ceară restituirea lor (ex. plata întreţinerii, energie electrică, gaz, abonament telefon , internet, reparaţii locative şi amenajări) - art. 2151 alin.1 Noul Cod Civil
- să predea spaţiul la expirarea termenului stabilit prin contract sau la cererea comodantului atunci când nu a fost stabilit un termen
Comodatarul va putea fi obligat să plătească daune-interese dacă nu-şi îndeplineşte obligaţiile.
Dacă imobilul se deteriorează din culpa exclusivă a comodatarului, atunci acesta din urmă poate fi ţinut să plătească despăgubiri pentru pagubele respective. Când comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost împrumutat sau dacă prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii, comodatarul răspunde pentru deteriorarea bunului imobil, chiar dacă aceasta este cauzată de forţă majoră, cu excepţia cazului în care dovedeşte că s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe majore.
De asemenea, după caz, în contract pot fi enumate și bunurile (TV, mașină de spălat, cuptor etc.) care se predau comodantului împreună cu imobilul.
Comodatarul are dreptul să îi fie rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra bunului care nu puteau fi prevăzute la încheierea contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util. În cazul cheltuielilor utile, comodatarul ar putea obţine restituirea lor.
Obligaţiile comodantului
Comodatul, fiind un contract unilateral, creează, în principiu, obligaţii numai în sarcina comodatarului. Însă, în cursul executării contractului se pot naşte unele obligaţii extracontractuale şi în sarcina comodantului:
- să nu-l împiedice pe comodatar să folosească bunul imobil până la termenul stabilit pentru restituire
- să restituie cheltuielilor de conservare, dacă acestea au caracter extraordinar, neprevăzute în contract, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util (art. 2151 alin. 2 din Noul Cod Civil)
- să plătească despăgubiri pentru eventuale daune provocate de viciile ascunse ale bunului imobil, vicii pe care le-a cunoscut, dar nu le-a comunicat comodatarului
- să plătească în continuare impozitul pe locuință (după cum am am arătat mai sus, comodatarul are obligația să suporte doar cheltuielile necesare folosinţei şi întreţinerii spaţiului)
În niciun caz, comodatarul nu poate invoca dreptul de retenţie pentru obligaţiile ce s-ar naşte în sarcina comodantului (art. 2153 Noul Cod Civil).
Diferența între contractul de comodat și cel de închiriere
Spre deosebire de contractul de închiriere, contractul de comodat:
- nu presupune plata unui preț (chirie) - comodatul este un act cu titlu gratuit ca și donația sau testamentul. Cu alte cuvinte, dreptul de folosință este cedat cu titlu gratuit, fără plata unei chirii
- nu necesită obținerea certificatului energetic (legea prevede această obligație doar pentru contractul de închiriere și vânzare)
- nu se înregistrează la fisc / ANAF în vederea perceperii unui impozit deoarece este un act cu titlu gratuit. Mai exact, comodatarul nu realizează un venit din comodarea imobilului. În cazul în care comodantul ar solicita comodatarului o sumă de bani pentru a-i ceda folosința, contractul respectiv nu s-ar mai putea numi de comodat, ci de închiriere. Contractul de închiriere se înregistrează în mod obligatoriu la ANAF
- fiind un act cu titlu gratuit, poate înceta mult mai ușor decât contractul de închiriere. Astfel, contractul de comodat poate fi desființat, de exemplu, când proprietarul (comodantul) cere restituirea bunului înainte de momentul prevăzut în contract (dacă este prevăzut), atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun (art. 2156 Noul Cod Civil). Dacă termenul nu este prevăzut în contract, comodantul poate solicita oricând eliberarea spaţiului şi predarea bunului imobil
Avantajele contractului de comodat autentificat la notariat
Contractul de comodat poate fi autentificat la orice notar public din România, indiferent de locația imobilului sau domiciliul părților. Actul poate fi încheiat și sub semnătură privată, fără intervenția unui notar public, însă, încheiat în aceste condiții, prezintă mai multe dezavantaje:
1. Doar contractul de comodat încheiat la notariat constituie titlu executoriu cu privire la obligația de restituire, nu și cel încheiat doar sub semnătură privată (conform art. 2157 din Noul Cod Civil).
De asemenea, contractul de comodat autentificat la notar beneficiază și de alte avantaje specifice actelor autentice:
- este mai greu de atacat în instanță, deoarece actul autentific are autoritate publică;
- ca pentru orice fel de act autentificat, contractul de comodat încheiat la notariat angajează responsabilitatea notarului. Astfel, notarul public se va asigura că părțile işi manifestă voinţa independent şi că sunt capabile şi au discernământul necesar să şi-o exprime. De asemenea, notarul public, fiind un jurist specializat în drept civil, se va asigura că actul are un conţinut clar şi nu conţine clauze contrare legii sau bunelor moravuri, făcându-l astfel foarte greu de contestat/anulat în instanţă.
- contractul de comodat va beneficia de forţa probantă a actelor autentice, în caz de litigiu, sarcina dovezii revenind celui care îl contestă (altă deosebire importantă față de contractul de comodat făcut între părți sub semnătură privată);
- dacă actul de comodat dispare sau este pierdut, se poate solicita un duplicat la notariatul unde a fost autentificat;
2. Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii (Art. 914 Noul Cod Civil).
Caractere juridice
Împrumutul de folosinţă este un contract real, esenţialmente gratuit şi unilateral. Împrumutul de folosinţă este considerat de literatura juridică drept un contract unilateral deoarece, în principiu, naşte obligaţii numai pentru comodatar.
Conform art. 2157 din noul Cod civil, referitor la obligaţia de restituire, contractul de comodat autentificat la notariat sau căruia i s-a dat dată certă de către notarul public, constituie titlu executoriu, în condiţiile legii, în cazul încetării prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului.
Dacă nu s-a precizat în contract un termen pentru restituire, contractul de comodat constituie titlu executoriu doar atunci când nu se prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea prevăzută are caracter permanent.
Cadru legal
Întrebări frecvente
Se poate face contract de comodat online?
Puteți trimite actele necesare online prin e-mail la birou@notari.pro sau Whatsapp la numărul 0724379450 și să veniți la notariat doar pentru a semna și ridica contractul.
În prezent, legislația nu permite autentificarea actelor notariale exclusiv online, prin semnătură electronică, apel video, fax sau alte mijloace de comunicare la distanță.
Contractul de comodat se înregistrează la ANAF?
Nu. Deoarece folosința bunului este cedată cu titlu gratuit, fără plata unei chirii / sume de bani în schimb, contractul de omodat nu se înregistrează la ANAF.
Daca ii fac un contract de comodat la parintii mei prin notar, va fi inregistrat ca locuieste la noi ?
Doresc să întocmeasc un contrac de comodat spațiu comercial între un SRL cel care deține acest spațiu comercial și o persoană fizică.
Se poate face acest contract de comodat în condițiile acestea?
Doresc sa intocmesc un contract de comodat pentru o garsoniera proprietatea firmei si administra-torul ei , aceiasi persoana .
Va rog sa-mi spuneti daca este posibil si sa-mi faceti o programare.
Multumesc
Se poate încheia asemenea contract sub semnătura privată de către un singur soț fără acordul celuilalt soț? Cum poate împiedica acesta din urma producerea efectelor comodatului având ca obiect un punct de lucru?
Mulțumesc
Eu detin o locuinta in care am stat cu prietenul meu in ultimii ani, cat timp el a fost in tara, mentionez ca el lucreaza in UK in mod legal, as putea sa intocmesc un contract de comodat cu el, cu data de inceput 2017? M-ar ajuta mult un raspuns. Multumesc!
Vedeți mai multe
Dacă pe contractul de comodat este trecut termen nelimitat, (dar nu a fost făcut la notar Contractul) ptoprietarul cum poate întra iar în posesia imobilului?
Dacă termenul nu este convenit şi contractul nu prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul sau întrebuinţarea are un caracter permanent, comodatarul este obligat să înapoieze bunul la cererea comodantului (art. 2155 alin. 1 Noul Cod Civil).
De asemenea, se poate cere restituirea bunului înainte de termen și când comodantul are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun în baza Art. 2156 Cod CIvil.