Antecontract vânzare-cumpărare imobil: acte, preț și modele

Programare la Notariat

Actualizat: 31.05.2026

Două persoane încheie un acord privind un antecontract de vânzare-cumpărare

Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, numit și promisiune de vânzare-cumpărare sau precontract, este actul prin care proprietarul unui imobil se obligă față de promitentul cumpărător să i-l vândă acestuia în viitor, la data convenită.

Antecontractul se poate încheia la orice notar public din România, indiferent de adresa imobilului sau de domiciliul părților.

Cost antecontract - achitat de promitentul cumpărător

353 lei

Toate taxele incluse

Costul antecontractului la biroul nostru notarial dacă avansul este mai mic de 4500 €. Acesta include:

✓ Onorariu notarial - 274 lei
✓ Notare carte funciară - 75 lei
✓ TVA 21%

Pentru avansuri mai mari, folosiți calculatorul de taxe

Biroul Notarial Professio

Bd. Ion Mihalache 26-28
Bucureşti, Sector 1

Promitentul vânzător va plăti doar taxa ANCPI pentru extrasul de informare - 20 lei.

Acte necesare la notariat pentru antecontract

  • Acte de identitate părţi

    Dacă o parte nu se poate prezenta personal la notariat pentru semnarea antecontractului din diferite motive (de ex., se află în străinătate), ea poate fi reprezentată de o altă persoană sau de cealaltă parte, prin procură notarială specială. Împuternicirea se face la orice notar public din România sau, pentru cetățenii români aflați în străinătate, la consulatul României.

    Pentru imobile deținute în coproprietate, de exemplu, de către soți sau moștenitori, va fi necesară prezența tuturor coproprietarilor la notariat, cu excepția celui care va fi reprezentat prin procură notarială de o altă persoană.

  • Acte de proprietate imobil

    După caz: contract vânzare-cumpărare, donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor* etc.
    *) Dacă antecontractul se încheie cu privire la un imobil moștenit, este necesar să dezbateți mai întâi succesiunea de pe urma defunctului la un notariat de la ultimul său domiciliu pentru a obține certificatul de moștenitor care se va intabula și în cartea funciară.

    Niciunul dintre actele originale prezentate de părți nu rămâne la notariat. După verificare, exemplarele originale sunt returnate.

  • Documentaţie cadastrală

    Fişa bunului imobil, planul de amplasament, planul releveu și încheierea de intabulare.

  • Extras de carte funciară pentru informare - se obține prin notariat

Model antecontract vânzare-cumpărare imobil

Clauze și verificări importante în antecontractul de vânzare-cumpărare

Înainte de semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară, este important ca părțile să verifice situația juridică și cadastrală a imobilului, precum și clauzele esențiale care vor produce efecte până la încheierea contractului final de vânzare-cumpărare.

Antecontractul nu transferă dreptul de proprietate, ci stabilește obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, la prețul și în condițiile convenite. De aceea, pentru a reduce eventualele riscuri, este recomandat ca promisiunea să fie redactată clar, la notariat, cu menționarea obligațiilor fiecărei părți.

  • Dacă vânzătorul este proprietar în acte. Persoana care promite vânzarea trebuie să poată justifica dreptul său de proprietate prin acte corespunzătoare: contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate sau alt act valabil.
  • Dacă succesiunea este finalizată. În cazul imobilelor moștenite, moștenitorii trebuie să dezbată mai întâi succesiunea și să obțină certificatul de moștenitor. Dacă persoana care dorește să vândă nu figurează încă drept proprietar, este prudent ca situația să fie clarificată înainte de plata unui avans.
  • Dacă imobilul are cadastru și intabulare. Lipsa documentației cadastrale sau a intabulării poate întârzia încheierea contractului final. În antecontract se poate prevedea cine are obligația să obțină cadastrul, intabularea sau actualizarea documentației cadastrale, în ce termen și pe cheltuiala cui. De asemenea, părțile pot condiționa încheierea contractului final de obținerea unor avize, de radierea unei ipoteci, de stingerea unor sarcini sau de completarea documentației necesare pentru vânzare.
  • Dacă promisiunea se notează în cartea funciară. Notarea antecontractului în cartea funciară poate oferi o protecție suplimentară promitentului cumpărător, mai ales în situația în care vânzătorul ar încerca ulterior să promită sau să vândă același imobil unei alte persoane. Notarea se face prin notariat, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale.
  • Ce se întâmplă cu avansul. Părțile trebuie să stabilească exact suma achitată ca avans, modul de plată și consecințele neîncheierii contractului final. Antecontractul ar trebui să prevadă dacă avansul se restituie, se pierde, se restituie dublu sau dacă se aplică alte penalități.
  • Moneda, cursul de schimb și TVA-ul. Dacă prețul este stabilit prin raportare la euro, antecontractul ar trebui să prevadă clar cursul de schimb aplicabil, de exemplu cursul BNR sau un alt curs convenit de părți. Dacă părțile sunt rezidente și nu se aplică o excepție prevăzută de regimul valutar, plata se face în lei. În cazul în care operațiunea este supusă TVA, este important să se precizeze dacă prețul include sau nu TVA.
  • Dacă achiziția depinde de credit bancar. Dacă promitentul cumpărător cumpără prin credit ipotecar, este utilă o clauză care să arate ce se întâmplă dacă banca nu aprobă finanțarea, dacă evaluarea bancară este mai mică decât prețul stabilit sau dacă aprobarea creditului întârzie.
  • Data predării imobilului. Antecontractul poate menționa data la care imobilul va fi predat cumpărătorului, dacă predarea se face la antecontract sau doar la contractul final, precum și cine suportă cheltuielile cu utilitățile, impozitele și întreținerea până la predare.
  • Clauza penală, arvuna sau penalitățile. Părțile pot stabili prin antecontract penalități pentru nerespectarea obligațiilor asumate. Este important ca aceste clauze să fie redactate clar: când se aplică, cine le datorează, în ce cuantum și dacă se cumulează sau nu cu alte despăgubiri. Trebuie reținut și că, în caz de litigiu, instanța poate reduce penalitatea, de exemplu dacă aceasta este vădit excesivă față de prejudiciul care putea fi prevăzut la momentul încheierii contractului.
  • Posibilitatea de schimbare a cumpărătorului. Dacă promitentul cumpărător dorește să poată cesiona antecontractul, să adauge un alt cumpărător sau să încheie contractul final pe numele unei alte persoane, această posibilitate trebuie discutată și prevăzută expres, cu acordul părților.
  • Semnarea prin procură. Dacă una dintre părți nu se poate prezenta personal la notariat, aceasta poate fi reprezentată prin procură notarială specială. Procura trebuie să cuprindă împuternicirile necesare pentru semnarea antecontractului sau, după caz, a contractului final de vânzare-cumpărare.
  • Condiții speciale pentru terenuri. În cazul terenurilor, părțile pot stabili obligații privind obținerea documentațiilor de urbanism, scoaterea din circuitul agricol, introducerea în intravilan sau alte condiții necesare pentru încheierea vânzării finale.

Antecontract cu dezvoltatorul pentru apartament în construcție

Dacă antecontractul are ca obiect un apartament sau o locuință viitoare aflată în construcție, vândută de un dezvoltator imobiliar, trebuie verificată cu atenție situația juridică a proiectului: autorizația de construire, cartea funciară, identificarea unității viitoare, termenul de finalizare, termenul de predare și clauzele privind întârzierea dezvoltatorului.

Este important să nu confundați convenția de rezervare cu promisiunea de vânzare-cumpărare. În cazul locuințelor viitoare, convenția de rezervare poate fi încheiată pentru cel mult 60 de zile, iar suma plătită pentru rezervare nu poate depăși 5% din preț. Dacă, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, nu se încheie promisiunea autentică sau contractul de vânzare, dezvoltatorul trebuie să restituie sumele primite în condițiile legii.

Promisiunile de vânzare-cumpărare pentru unități individuale din condominii viitoare sau pentru locuințe individuale viitoare se încheie în formă autentică notarială. Notarul public solicită notarea promisiunii în cartea funciară, în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Sumele plătite ca avans în baza promisiunii autentice încheiate cu dezvoltatorul se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care s-a achitat avansul, și pot fi utilizate numai în condițiile prevăzute de lege.

Explicații juridice

Antecontractul de vânzare-cumpărare, numit și promisiune de vânzare-cumpărare sau precontract, este actul prin care una sau ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul final de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite de comun acord.

În practică, antecontractul poate îmbrăca forma unei promisiuni unilaterale sau a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

(1) Promisiunea unilaterală de vânzare este contractul prin care proprietarul sau promitentul vânzător se obligă să vândă în viitor un anumit bun, dacă beneficiarul promisiunii va solicita încheierea contractului în termenul și în condițiile stabilite. Beneficiarul nu se obligă neapărat de la început să cumpere, ci are posibilitatea de a cere încheierea contractului promis.

(2) Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este situația în care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul final: promitentul vânzător se obligă să vândă, iar promitentul cumpărător se obligă să cumpere. Aceasta este forma cel mai des întâlnită în practică.

Promisiunii de vânzare-cumpărare îi sunt aplicabile dispozițiile Codului civil privind promisiunea de a contracta și promisiunea de vânzare sau de cumpărare, în special art. 1279 și art. 1669 Cod civil.

Domeniu de aplicare

Antecontractul permite părților să stabilească dinainte condițiile în care se va încheia contractul final de vânzare-cumpărare: prețul, termenul de semnare, avansul, predarea imobilului, obligațiile de obținere a actelor lipsă, penalitățile și alte clauze importante.

Antecontractul nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilului. Prin semnarea lui se naște, în principal, o obligație de a încheia în viitor contractul final de vânzare-cumpărare, dar proprietatea se transferă numai prin contractul final sau, în cazurile prevăzute de lege, printr-o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract.

Dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte, dacă și-a îndeplinit propriile obligații, poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale. Dreptul la această acțiune se prescrie, potrivit art. 1669 Cod civil, în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Dacă imobilul este vândut ulterior unei alte persoane, situația trebuie analizată în concret. Antecontractul nu transmite proprietatea, iar remediile promitentului cumpărător pot depinde de existența notării promisiunii în cartea funciară, de momentul vânzării către terț și de buna sau reaua-credință a persoanelor implicate. În anumite situații, cumpărătorul prejudiciat poate avea dreptul la daune-interese.

Notarea antecontractului în cartea funciară poate oferi o protecție suplimentară promitentului cumpărător. Aceasta se poate face în condițiile legii, în termenul stipulat pentru executarea antecontractului, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia.

Caractere juridice. Forma

Antecontractul de vânzare-cumpărare este, de regulă, un contract sinalagmatic, cu titlu oneros și comutativ, atunci când ambele părți își asumă obligații reciproce.

Contractul final de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil trebuie încheiat în formă autentică notarială. Pentru antecontractele obișnuite, forma autentică nu este întotdeauna o condiție generală de validitate, dar este recomandată pentru siguranța părților, pentru forța probantă a actului, pentru caracterul executoriu al obligațiilor certe, lichide și exigibile și pentru posibilitatea notării promisiunii în cartea funciară, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale.

În cazul promisiunilor de vânzare-cumpărare privind unități individuale din condominii viitoare sau locuințe individuale viitoare, vândute de dezvoltatori imobiliari, legea prevede reguli speciale: promisiunea se încheie în formă autentică notarială, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea viitoare sau locuința viitoare.

Întrebări frecvente despre antecontractul de vânzare-cumpărare

📌 Noțiuni, costuri și avans

Există vreo diferență între antecontract, precontract și promisiune de vânzare?

Nu. În practică, acești termeni sunt folosiți pentru același tip de act: promisiunea de vânzare-cumpărare prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul final, la prețul și în condițiile stabilite.

Cine plătește taxele notariale pentru antecontractul de vânzare-cumpărare?

De regulă, onorariul pentru antecontract se plătește de către promitentul cumpărător, iar promitentul vânzător plătește doar taxa ANCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară pentru informare - 20 lei.

Cât se dă avans la antecontract? Există o sumă minimă sau maximă?

Între persoane fizice, avansul se stabilește de comun acord de către vânzător și cumpărător. Nu este obligatoriu să existe avans, dar în practică acesta este folosit pentru a dovedi seriozitatea intenției de cumpărare. În cazul promisiunilor încheiate cu dezvoltatori imobiliari pentru locuințe viitoare, pot exista reguli speciale privind avansul și modul de utilizare a sumelor plătite.

Cum se plătește avansul și cum se face dovada plății?

Avansul se poate plăti prin transfer bancar sau în numerar (cu respectarea limitelor legale) și va fi menționat clar în antecontract. Dacă plătiți prin transfer bancar, la semnarea contractului final de vânzare-cumpărare va trebui să prezentați extrasul de cont sau ordinul de plată. Dacă avansul se achită în numerar la momentul semnării antecontractului, mențiunea din actul notarial prin care vânzătorul confirmă primirea banilor ține loc de chitanță și reprezintă dovada deplină a plății.

Avansul se poate plăti în numerar (cash) la notar?

Da, dar cu respectarea limitelor legale. Între persoane fizice, plățile în numerar sunt plafonate, de regulă, la 50.000 lei/tranzacție, fiind interzisă fragmentarea unei tranzacții mai mari pentru a evita plafonul legal. Pentru sume care depășesc acest plafon, avansul trebuie achitat prin transfer bancar. Din motive de trasabilitate și siguranță, transferul bancar este metoda recomandată.

Se poate face antecontract fără avans?

Da. Plata unui avans nu este obligatorie la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. Totuși, în practică, părțile stabilesc frecvent un avans pentru a confirma seriozitatea intenției de cumpărare.

Se restituie avansul dacă nu se mai încheie contractul final?

Răspunsul depinde de clauzele din antecontract și de motivul pentru care nu se mai încheie vânzarea. Părțile pot stabili dacă avansul se restituie, se pierde, se restituie dublu sau dacă se aplică alte penalități. Dacă achiziția depinde de obținerea unui credit, este recomandat să existe o clauză expresă privind situația în care finanțarea bancară nu este aprobată.

🏠 Acte, proprietate și carte funciară

Se poate face antecontract dacă succesiunea nu este finalizată?

În principiu, pentru vânzarea unui imobil moștenit, moștenitorii trebuie mai întâi să dezbată succesiunea, să obțină certificatul de moștenitor și, după caz, să înscrie dreptul lor în cartea funciară. Dacă persoana care dorește să vândă nu figurează încă drept proprietar, situația trebuie verificată înainte de plata oricărui avans.

Se poate face antecontract fără cadastru și intabulare?

Depinde de situația imobilului și de actele existente. În practică, lipsa cadastrului sau a intabulării poate întârzia sau chiar împiedica încheierea contractului final de vânzare-cumpărare. De aceea, în antecontract este recomandat să se prevadă clar cine are obligația de a obține documentația cadastrală, în ce termen și ce se întâmplă dacă această obligație nu este îndeplinită.

Este necesar acordul băncii la antecontract pentru un imobil ipotecat?

De regulă, acordul băncii este necesar la încheierea contractului final de vânzare-cumpărare, pentru radierea ipotecii sau pentru operațiunile cerute de bancă. La antecontract, este important ca existența ipotecii să fie cunoscută de părți și să se prevadă clar cum va fi stins creditul, când se va obține acordul băncii și ce se întâmplă dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite.

Promisiunea de vânzare-cumpărare se notează în cartea funciară?

Încheierea antecontractului în formă autentică notarială permite notarea promisiunii în cartea funciară, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale. Notarea poate proteja promitentul-cumpărător față de anumite acte ulterioare ale vânzătorului, de exemplu în situația în care acesta ar încerca să promită sau să vândă același imobil unei alte persoane.

Ce se întâmplă dacă închei antecontractul înainte de căsătorie, dar contractul final după?

Dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a fost semnată și avansul a fost plătit de către dumneavoastră înainte de căsătorie, dar contractul final se semnează în timpul căsătoriei, imobilul va deveni bun comun al soților (dacă sunteți căsătoriți sub regimul comunității legale), cu excepția cazului în care puteți dovedi că întregul preț a fost achitat exclusiv din surse proprii, obținute înainte de căsătorie.

✍️ Semnare, modificare și prelungire

Este valabil un antecontract sub semnătură privată?

Pentru siguranță juridică și reducerea riscurilor, antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară este recomandat să fie încheiat la notar, în formă autentică. Actul autentic notarial are forță probantă a actelor autentice, sarcina dovezii revenind celui care-l contestă, poate constitui titlu executoriu pentru obligațiile certe, lichide și exigibile și permite, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale, notarea promisiunii în cartea funciară (aspect care îl protejează pe promitentul-cumpărător de riscul unui promitent vânzător de rea-credință care ar intenționa să facă mai multe antecontracte). În plus, pentru anumite situații, cum sunt promisiunile privind locuințe viitoare vândute de dezvoltatori, legea prevede forma autentică.

De ce exemplarul primit de la notar nu are semnăturile părților?

Originalul actului autentificat, semnat de părți și de notar, rămâne în arhiva biroului notarial. Părților li se eliberează duplicate ale actului notarial, care pot avea o formă diferită față de originalul păstrat în arhivă. Acest lucru este normal și nu înseamnă că actul nu este valabil. Citiți și explicațiile noastre despre eliberarea duplicatului în loc de originalul actului notarial.

Cum pot obține un duplicat al antecontractului de vânzare-cumpărare?

Dacă ați pierdut exemplarul primit sau aveți nevoie de un nou exemplar al antecontractului, puteți solicita un duplicat de la biroul notarial care a autentificat actul. Originalul rămâne în arhiva notarului public, iar duplicatul eliberat de notar poate fi folosit în locul exemplarului inițial primit de parte.

Se poate schimba cumpărătorul din antecontract sau adăuga un alt cumpărător la contractul final?

Schimbarea promitentului-cumpărător, adăugarea unei alte persoane la contractul final sau cesiunea antecontractului se pot face doar în condițiile permise de antecontract și cu acordul părților implicate. Dacă părțile doresc această posibilitate, este bine ca ea să fie prevăzută expres în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Pot semna antecontractul sau contractul final prin procură?

Da, o parte care nu se poate prezenta personal la notariat poate fi reprezentată prin procură notarială specială, dacă procura cuprinde împuternicirile necesare pentru semnarea antecontractului sau a contractului final. Procura se poate face la orice notar public din România sau, pentru cetățenii români aflați în străinătate, la consulatul României.

Cât timp este valabil un antecontract de vânzare-cumpărare?

Valabilitatea antecontractului este dată de termenul stabilit de comun acord de către părți pentru semnarea contractului final. Dacă acest termen expiră și contractul nu s-a semnat, părțile pot prelungi valabilitatea printr-un act adițional. În caz de refuz din partea uneia dintre părți, cealaltă parte se poate adresa instanței în termen de 6 luni pentru a obține o hotărâre care să țină loc de contract sau poate cere rezoluțiunea antecontractului și daune-interese.

Se poate prelungi antecontractul de vânzare-cumpărare?

Da, antecontractul poate fi prelungit prin acordul tuturor părților. Prelungirea se face prin act adițional autentificat la notariat, în care se stabilește noul termen pentru încheierea contractului final. Dacă una dintre părți nu este de acord cu prelungirea, trebuie analizate clauzele antecontractului privind expirarea termenului, avansul, penalitățile și obligația de a încheia contractul final.

🏗️ Dezvoltatori imobiliari și locuințe viitoare

Care este diferența dintre rezervare și antecontract la cumpărarea unui apartament de la dezvoltator?

Convenția de rezervare este o etapă preliminară prin care dezvoltatorul rezervă temporar o unitate pentru cumpărător. În cazul locuințelor viitoare, rezervarea poate fi făcută pentru cel mult 60 de zile, iar suma plătită nu poate depăși 5% din preț. Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare este actul notarial autentic prin care părțile își asumă obligația de a încheia contractul final de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite.
Dacă, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, nu se încheie promisiunea autentică sau contractul de vânzare, dezvoltatorul trebuie să restituie integral sumele primite în termen de 30 de zile.

⚖️ Neexecutare, rezoluțiune și litigii

Poate cumpărătorul primi cheile sau se poate muta în imobil înainte de contractul final?

Da, dacă părțile sunt de acord, antecontractul poate prevedea predarea folosinței imobilului înainte de încheierea contractului final. În această situație, este important să se stabilească expres data predării, cine suportă utilitățile, întreținerea, impozitele, eventualele reparații și ce se întâmplă dacă vânzarea finală nu se mai încheie.

Ce se întâmplă dacă una dintre părți nu mai vrea să încheie contractul final?

Răspunsul depinde de clauzele antecontractului și de motivul pentru care contractul final nu se mai încheie. Părțile pot stabili prin antecontract pierderea avansului, restituirea lui, plata unei penalități sau alte consecințe. Dacă una dintre părți refuză nejustificat semnarea contractului final, cealaltă parte poate analiza posibilitatea de a cere executarea obligațiilor asumate, despăgubiri sau, în cazurile prevăzute de lege, o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract.

Cum se poate desființa un antecontract de vânzare-cumpărare?

Antecontractul poate înceta prin acordul părților, de exemplu printr-o convenție de revocare, printr-un act adițional sau, după caz, prin aplicarea unei clauze de rezoluțiune prevăzute în antecontract. Dacă una dintre părți nu este de acord, situația trebuie analizată în funcție de clauzele actului și poate necesita intervenția instanței. Dacă promisiunea a fost notată în cartea funciară, va trebui avută în vedere și radierea notării, potrivit legii.

Poate vânzătorul să vândă imobilul altei persoane după semnarea antecontractului?

După semnarea antecontractului, vânzătorul și-a asumat obligația de a încheia contractul final cu promitentul cumpărător. Dacă dorește să vândă imobilul unei alte persoane, trebuie analizate clauzele antecontractului, existența notării în cartea funciară și modul în care antecontractul poate fi desființat: prin acordul părților, prin aplicarea unei clauze de rezoluțiune sau, după caz, prin intervenția instanței. Vânzarea către un terț fără clarificarea situației poate atrage răspunderea vânzătorului.

↑ ÎNAPOI SUS