Contractul de Rentă Viageră
Definițe: prin contractul de rentă viageră, o persoană, numită credirentier, înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani în schimbul unei prestaţii periodice în bani care urmează să-i fie plătită până la decesul său de o altă persoană, numită debirentier - debitorul rentei.
Acest tip de contract oferă şanse de câştig si pierdere ambelor părţi, şanse care depind de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare. Aşadar, în cazul în care credirențierul se bucură de longevitate, acesta va fi în câştig iar debirențierul în pierdere şi viceversa.
Legislație: În Noul Cod Civl, contractul de rentă viageră este reglementat la articolul 2242 și următoarele.
Constituire - renta viageră se poate constitui fie pe durata vieţii credirentierului, fie pe durata vieţii debirentierului, fie pe durata vieţii unei terţe persoane, dacă au convenit astfel de soluţii alternative (articolul 2242 din Noul Cod Civil).
Creditorul rentei beneficiază de un privilegiu sau de o ipotecă legală, după caz, asupra bunului transmis debirentierului, aşa cum prevede art. 2249 din Noul Cod Civil, în vederea garantării plăţii rentei.
Forma contractului de rentă viageră - când are ca obiect un bun imobil, contractul de rentă viageră se încheie la notariat, sub sancțiunea nulității absolute.
Acte necesare contract rentă viageră imobil
- acte de identitate părţi
- acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului de rentă viageră (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor)
- certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia, astfel încât la înstrăinarea întregului bun aflat în coproprietate se impune să se solicite tuturor coproprietarilor certificate de atestare fiscală, pentru cota deţinută de fiecare dintre ei
- documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
- extrasul de carte funciară - obţinut prin intermediul biroului notarial - valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii
- în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune)
Costuri - taxe notariale
Pentru bunurile mobile - onorariul notarial se calculează la valoarea rentei viagere, calculată la valoarea reală a bunului, la care se va aplica un procent de 0,25% din valoare, dar nu mai puţin de 50 lei.
Pentru bunurile imobile - onorariul notarial se calcuează la valoarea imobilului, conform tabelului de mai jos:
Valoarea imobilului | Formulă de calcul onorariu notarial |
a) până la 15.000 lei | 2,2%, dar nu mai puţin de 150 lei |
b) de la 15.001 lei la 30.000 lei | 330 lei + 1,6% pentru suma care depăşeşte 15.001 lei |
c) de la 30.001 lei la 60.000 lei | 580 lei + 1,3% pentru suma care depăşeşte 30.001 iei |
d) de la 60.001 lei la 300.000 lei | 970 lei + 0,9% pentru suma care depăşeşte 60.001 lei |
e) de la 300.001 lei la 600.000 lei | 3.130 lei + 0,65% pentru suma care depăşeşte 300.001 lei |
f) peste 600.001 lei | 5.080 lei + 0,44% pentru suma care depăşeşte 600.001 lei |
Model
Găsiți mai jos, cu titlu de exemplu, modele de contracte de rentă viageră.
Model contract rentă viageră apartament, cu uzufruct (1)
Model contract rentă viageră apartament, cu uzufruct (2)
Caractere juridice
Contractul de rentă viageră este un contract translativ de proprietate şi, de obicei, aleatoriu, cea din urmă caracteristică fiind specifică acestui tip de contract, întrucât în cazul rentei constituite cu titlu oneros atât debirentierul, cât şi credirentierul au atât şanse să câştige fiecare, cât şi riscul să piardă fiecare din cauza incertitudinii cu privire la durata vieţii credirentierului/debirentierului/terţului, după caz, raportat la cuantumul valorii transmise de credirentier în schimbul rentei.
Renta viageră cu titlu gratuit
Renta viageră este constituită cu titlu gratuit când debirentierul nu primeşte nimic în schimbul rentei pe care o plăteşte. Dacă renta viageră s-a constituit cu titlu gratuit, contractul aferent va avea caracterele actului juridic prin care s-a constituit (donaţie, testament), iar acel contract de rentă nu va avea caracter aleatoriu, ci comutativ. O parte din doctrina străină atribuie caracter aleatoriu şi contractului de rentă viageră constituit cu titlu gratuit, argumentând că şi debirentierul este supus riscului de a-şi vedea spulberate speranţele în cazul în care credirentierul trăieşte mai mult decât a anticipat (sperat) debirentierul. Totuşi, un contract este aleatoriu doar dacă există şanse de câştig şi risc de pierdere pentru toate părţile, nu numai pentru una dintre ele, această cerinţă ţinând de esenţa contractelor aleatorii.
Renta viageră cu titlu oneros
Renta viageră este constituită, de regulă, cu titlu oneros, debirentierul primind un bun mobil sau imobil în schimbul rentei pe care o plăteşte. Dacă renta viageră s-a constituit cu titlu oneros, contractul va avea caracter aleatoriu faţă de data incertă a decesului credirentierului. De asemenea, va avea un caracter sinalagmatic (bilateral), consensual şi translativ de proprietate. Dacă obiectul material al contractului de rentă viageră este un bun imobil (teren, casă, apartament), pentru valabilitatea actului este necesară - ad validitatem - forma solemnă (autentică sau notarială).
Contractul de rentă viageră cu titlu gratuit sau oneros în care prestaţia credirentierului este cu executare dintr-o dată (uno ictu) iar cea a debirentierului este succesivă, poate fi considerat și un contract cu executare succesivă, însă atipic. Aceasta pentru că într-un contract cu executare succesiva tipic, obligaţiile ambelor părţi au prestare succesivă, nu numai a uneia dintre ele - aşa cum se întâmplă de regulă în cazul contractului de rentă viageră.
Efectele contractului de renta viageră
Încheierea contractului de rentă viageră produce următoarele efecte:
Credirentierul are obligaţia de a transfera proprietatea bunului promis către debirentier şi de a-l garanta pe acesta din urmă de evicţiune şi vicii ascunse. De altfel, aceste obligaţii sunt identice cu cele ale vânzătorului din contractul de vânzare. Articolul 2253 din Noul Cod Civil interzice părţilor unui contract de rentă viageră să convină că renta este neurmăribilă, cu excepţia rentelor constituite prin contracte cu titlu gratuit (în acest caz creditorii credirentierului nu pot fi fraudaţi, întrucât acesta nu își micşorează patrimoniul).
Renta viageră va putea fi declarată prin contract neurmăribilă doar în limita valorii necesare credirentierului pentru asigurarea întreţinerii. Astfel, efectul clauzei de neurmărire este plafonat prin lege (art. 2253 din Noul Cod Civil).
Debirentierul are obligaţia de a achita ratele de rentă la termenele stipulate în contract şi de a-i garanta credirentierului plata acestora prin acordarea unor cauţiuni (garanţii) de diverse tipuri.
Debirentierul nu se poate libera de plata rentei restituind lucrul primit şi renunţând la a cere restituirea ratelor plătite. Acesta este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia (art. 2252 din Noul Cod Civil).
Dacă renta s-a constituit în favoarea mai multor persoane şi una din ele a murit, nu se reduce renta. Această împrejurare profită celor rămaşi în viaţă, cu excepția cazului când părțile au stabilit altfel prin contract.
În caz de deces al debirentierului, obligaţia de plată a rentei se transmite la moştenitorii săi, întrucât acest tip de contract nu îşi încetează existenţa prin moartea debirentierului. Mai mult, aceştia pot fi obligaţi să achite şi plățile periodice restante (în raport cu data decesului autorului lor). Totuși, există posibilitatea ca părţile să prevadă în contract că acesta încetează în cazul decesului debirentierului.
Contractul de rentă viageră raportat la cauzele de ineficacitate a actului juridic
Notarul public se va asigura că actul nu este afectat la data autentificării de cauze care îi pot atrage ineficacitatea. Astfel, contractul de rentă viageră autentificat la notariat este mult mai sigur și mai dificil de atacat în instanță, de exemplu, cu o acțiune în anulare sau în constatarea nulității absolute. Enumerăm mai jos câteva dintre cauzele de ineficacitate ale actului juridic raportate la contractul de rentă viageră.
Revocarea
Contractul de rentă viageră este irevocabil potrivit art. 2252 din Noul Cod Civil. Astfel, debirențierul nu se poate libera de plata rentei oferind restituirea capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite. Debirentierul este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia.
Rezilierea, rezoluțiunea
Creditorul rentei viagere constituite cu titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debirentierul nu depune garanţia promisă în vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează. De asemenea, credirentierul are dreptul la rezoluţiune pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiei de plată a rentei de către debirentier. Dacă părțile nu stabilesc altfel prin contract, rezoluţiunea nu conferă debirentierului și dreptul de a obţine restituirea ratelor de rentă deja plătite (articolul 2251 din Noul Cod Civil).
Dacă debirentierul nu plăteşte sumele periodice datorate, credirentierul va putea cere rezoluţiunea contractului, aşa după cum am precizat, sau va putea trece la executarea silită. Pentru o astfel de ipoteză sunt aplicabile regulile prevăzute de art. 2250 din Noul Cod Civil, respectiv:
- credirentierul poate cere sechestrarea şi vânzarea bunurilor debirentierului, până la concurenţa sumei suficiente pentru asigurarea plăţii rentei în viitor. Acea sumă se stabileşte prin expertiză efectuată pe cheltuiala debirentierului şi după metodologia asigurărilor de viaţă, ţinându-se seama de ratele încasate deja de credirentier, de vârsta şi de starea acestuia;
- suma obţinută în urma vânzării se va consemna la o instituţie de credit şi va fi plătită credirentierului în condiţiile stabilite prin contractul de rentă viageră;
- dacă debirentierul intră în lichidare voluntară sau judecătorească, credirentierul va putea să îşi declare creanţa pentru a fi înscrisă în tabloul creditorilor.
Anularea
Renta viageră constituită în favoarea unei persoane decedate în momentul încheierii contractului duce la imposibilitatea efectuării plăţii rentei, un astfel de contract fiind nul absolut pentru lipsa cauzei (art. 2246 din Noul Cod Civil).
De asemenea, este nul contractul cu titlu oneros încheiat cu o persoană afectată de o boală de care decedează la cel mult 30 de zile de la încheierea contractului (art. 2247 din Noul Cod Civil), pentru motivul că într-un astfel de caz elementul aleatoriu lipseşte, contractul fiind lipsit de cauză. Trebuie precizat că o astfel de nulitate afectează numai rentele constituite prin acte cu titlu oneros, nu şi pe cele constituite cu titlu gratuit.
Jurisprudență
Extrase relevante și comentarii ale practicii judiciare în materia contractului de schimb
1. Criteriu de diferențiere față de contractul de vânzare „Dacă în schimbul bunului debirentierul plăteşte şi o sumă de bani, nu numai renta periodică, pentru calificarea contractului (în vederea aplicării regulilor de la renta viageră, respectiv de la vânzare) trebuie să se stabilească obligaţia (prestaţia) principală: contractul va fi de rentă viageră dacă suma plătită la încheierea contractului reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat". Aceeaşi regulă se va putea aplica dacă, pe lângă suma de bani plătită ca rentă, debirentierul îi dă credirentierului şi un alt bun; dacă valoarea bunului dat - adăugată rentei - este mai mare decât jumătate din valoarea bunului primit de debirentier, contractul este unul de schimb, şi nu de rentă viageră (a se vedea, spre exemplu, Trib. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 370/R/2011).
2. Caracterul indivizibil al rentei în caz de deces. Atât calitatea de debirentier cât și cea de credirentier o pot avea mai multe persoane. În astfel de situaţii, s-a pus problema dacă obligaţia de plată a rentei este conjunctă ori indivizibilă sau solidară. Practica judiciară a statuat că, dacă renta s-a constituit în favoarea mai multor persoane şi una dintre ele decedează, persoanele rămase în viaţă vor profita de întreaga rentă, aceasta neputând fi restrânsă proporţional cu numărul credirentierilor rămaşi în viaţă. Cu alte cuvinte, renta este indivizibilă în lipsa unei stipulații contractuale contrare.
Când există mai mulţi debirentieri ori în caz de deces al unicului debirentier care are mulţi moştenitori acceptanţi, oricare dintre aceştia va putea fi urmărit pentru întreaga sumă a rentei, plata efectuată de oricare dintre ei fiind liberatorie. Astfel, și obligația de plată a rentei are un caracter indivizibil.
Sunt căsătorit, nu am copii dar am nepoți. Sunt proprieter al unui imobil.
Nu doresc sa las la nimeni dintre moștenitori legali bunurile noastre după deces.
În acest caz pentru a ne întreține pana la decesul nostru intenționez să fac un contract de vânzare cu renta viagera cu o altă persoană ,nu cu un moștenitor legal. Sau sa fac contract de vânzare cumpărare cu o altă persoană cu clauza sa rămânem în imobil pana la decesul nostru și după aceea își revendica imobilul. Cele de mai sus sunt discutate cu acea persoană și e de acord.
Va întreb dacă fac un asemenea contract, cu renta
Citește mai mult
viagera sau vânzare cumpărare, dacă este atacat de moștenitorii legali.Mulțumesc pentru sfatul legal
In luna martie a murit tatal meu si in luna mai a murit mama mea . De aceea dupå moartea ambilor pårinti eu am dreptul legal de a vinde acest apartamet . Eu sunt cetatean danez si la data de noiembrie 2014 cand am incheiat Contractul de renta viagera , eram separatå deja de sotul meu Cetatean Danez din anul 2008 si am divortat in 2015 .In conformitate cu legislatia daneza , sotul meu a pierdut de la
Citește mai mult
data separarii 2008 toate drepturile de propietate asupra bunurilor in comun ,Eu doresc sa vand acest apartament , dar in Contractul de renta viagera din 2014 s-a strecurat o gresala ,pe care eu nu am observat -o la momentul respectiv si anume ca eu sunt casatorita , si nu apare ca sunt separata din 2008 , lucru pe care pot sa il confirm cu acte doveditoare .
Va rog sa ma ajutati cum sa corectez acest act in vederea vanzarii acestui apartament , deoarece eu sunt singurul. Propietar ,
Ca urmare va rog sa imi scrieti ce acte am nevoie pentru a corecta aceasta gresala .
Cu multa stima si respect astept raspunsul dvs.
Maria Jakobsen
Vedeți mai multe
Prin acordul partilor se poate rezolutiona contractul de renta viagera!? Astfel incat partile vor fi repuse in situatia initiala( se da nuda proprietate inapoi, se radiaza ipoteca legala, dar nu se vor restitui prestatiile in bani data pana la acea data)
In cazul in care unul dintre credirentieri a decedat iar cel de-al doilea doreste sa rezilieze contractul, jumatate din apartament ramane debirentierului?
Prin contractul de rentă viageră, o persoană, numită credirentier, înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani în schimbul unei prestaţii periodice în bani care urmează să-i fie plătită până la decesul său de o altă persoană, numită debirentier - debitorul rentei.
Pe de altă parte, contractul de întreţinere este actul prin care o parte se obligă să efectueze prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii celeilalte părţi sau a unui terţ, pe o anumită durată.
Cu multumiri,
As dori sa stiu daca un cotract de renta viagera poate fi atacat de mostenitorii celui care a incheiat acest contract cu o terta persoana, atata vreme cat se poate face dovada achitarii lunare a sultei convenita de comun acord intre partile contractante--sulta ce se achita de catre debirentier, periodic-(lunar) - pana la concurenta sumei ce reprezinta valoarea imobilului inscris in contract.-(contractul de renta viagera reprezentand practic un contract de vanzare-cumparare cu plata in rate)- Multumesc.