Donație sau vânzare-cumpărare? Poate fi atacată donația?
În practică, multe persoane aleg să încheie un contract de vânzare-cumpărare considerând că donația este „nesigură” și poate fi atacată în instanță (anulată). În realitate, contractul de donație poate fi un act la fel de sigur ca și cel de vânzare, dacă se respectă și se cunosc toate reglementările legale la încheierea lui.
Pe scurt
Fie că este vorba despre donația unei case, a unui apartament sau a unui teren, actul de donație nu poate fi „stricat” doar pentru că donatorul se răzgândește. În limbaj curent, expresia „donația poate fi atacată” poate desemna trei lucruri diferite:- reducțiunea, cerută după deces de moștenitorii rezervatari dacă li s-a încălcat rezerva succesorală;
- revocarea, pentru ingratitudine ori neexecutarea unei sarcini;
- anularea sau constatarea nulității, pentru vicii ale actului, în situații distincte.
În primul rând, tocmai pentru a face actul de donație sigur din punct de vedere juridic, legea stabilește că donatorul (cel care donează bunul) nu mai poate revoca donația. Excepție face cazul în care donatarul (cel care a primit bunul) avea o anumită sarcină de îndeplinit și nu a dus-o la bun sfârșit. De exemplu: actul de donație făcut cu sarcina întreținerii, când donatarul nu asigură întreținerea donatorului.
Programați o consultație – gratuită dacă finalizați actul cu noi!
Costul consultației juridice (119 lei pentru 30 de minute) se va deduce din onorariul final pentru donație.
Onorariul contractului de donație poate fi calculat aici:
Calculator taxe notariale donație
Biroul Notarial Professio
Bd. Ion Mihalache 26-28Bucureşti, Sector 1
Când nu este donația un „act sigur”?
Există anumite excepții de la principiul irevocabilității donațiilor, de exemplu:
1. Dreptul moștenitorilor rezervatari la rezerva succesorală
După decesul donatorului, moștenitorii rezervatari* își pot cere partea din donație doar dacă prin aceasta li s-a încălcat rezerva succesorală**.
* Moștenitorii rezervatari sunt: soţul supravieţuitor, descendenţii (copii, nepoți etc.) şi părinții defunctului. În acest caz, moștenitorii rezervatari au dreptul la o cotă-parte din donație, însă numai dacă prin ea s-a încălcat rezerva succesorală.
** Rezerva succesorală a fiecărui moştenitor rezervatar este de jumătate din cota succesorală care, în lipsa donației respective, i s-ar fi cuvenit ca moştenitor legal.
Cine poate ataca donația pentru încălcarea rezervei succesorale?
Reducțiunea donației poate fi cerută numai de moștenitorii rezervatari ai donatorului, de succesorii acestora și, în anumite condiții, de creditorii lor chirografari.
Frații, surorile, nepoții de frate/soră, unchii, mătușile și verii nu sunt moștenitori rezervatari și nu pot cere reducțiunea donației doar pentru că sunt rude ale donatorului.
Moștenitorii rezervatari nu pot cere reducțiunea donației în timpul vieții donatorului, ci doar după decesul acestuia, la dezbaterea succesiunii sau în instanță, dacă prin donație le-a fost încălcată rezerva succesorală.
În cât timp se poate ataca donația pentru încălcarea rezervei succesorale?
Dreptul la acțiunea în reducțiunea liberalităților excesive se prescrie, de regulă, în termen de 3 ani de la data decesului donatorului. Dacă existența donației și caracterul ei excesiv nu au fost cunoscute de moștenitorii rezervatari, termenul începe să curgă de la data la care ei au cunoscut aceste împrejurări.2. Revocarea donației pentru ingratitudine
Donația mai poate fi revocată dacă persoana care a primit donația manifestă ingratitudine față de donator. Cazurile în care donația se revocă pentru ingratitudine sunt expres prevăzute de Art. 1023 Cod Civil:
a) dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, ştiind că alţii intenţionează să atenteze, nu l-a înştiinţat;
b) dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave faţă de donator;
c) dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat, ţinându-se însă seama de starea în care se afla bunul la momentul donaţiei.
În cât timp se poate solicita revocarea?
Dreptul la acțiunea prin care se solicită revocarea pentru ingratitudine se prescrie în termen de 1 an din ziua în care donatorul a știut că donatarul a săvârșit fapta de ingratitudine.Mai multe detalii puteți citi aici: Revocarea donației pentru ingratitudine
3. Riscul acțiunii pauliene (revocatorii) din partea creditorilor
O altă situație în care o donație (dar și o vânzare) poate fi „atacată” este atunci când donatorul are datorii către creditori (bănci, ANAF, alte persoane fizice sau juridice). Dacă donația este făcută cu scopul de a diminua patrimoniul și a împiedica creditorii să își recupereze datoriile (adică, donatorul își creează sau își mărește starea de insolvabilitate), creditorul prejudiciat poate solicita instanței, în termen de 1 an de la data la care a cunoscut sau trebuia să cunoască prejudiciul, ca actul să îi fie declarat inopozabil prin acțiune pauliană (revocatorie). Acest risc există indiferent dacă este vorba de donație sau vânzare, atât timp cât se dovedește intenția de fraudare a creditorilor.
Când este „sigur” contractul de donație?
Din perspectiva celor mai frecvente riscuri discutate în practică — în special reducțiunea pentru încălcarea rezervei succesorale și acțiunea creditorilor — donația este, de regulă, mai sigură atunci când:
- Există un singur moștenitor rezervatar. De exemplu: donatorul donează un apartament unicului său copil sau nepot de fiu/fiică predecedat/ă.
- Donatorul nu are moștenitori rezervatari. De exemplu: donează unui nepot de frate, unei verișoare, unui prieten, neavând soț/soție, copii, nepoți de la copii predecedați sau părinți în viață). Frații, surorile și descendenții acestora (nepoții de frate/soră) NU sunt moștenitori rezervatari și nu pot cere reducțiunea donației pentru încălcarea rezervei.
- Donatorul gratifică toți moștenitorii săi rezervatari în timpul vieții, asigurându-se că valoarea bunurilor donate fiecăruia respectă cota legală care i s-ar cuveni la moștenire (rezerva succesorală). De exemplu: părintele cu doi copii îi donează unuia un apartament și celuilalt, un alt bun (imobil, teren, sumă de bani) de valoare similară sau îi donează ambilor copii cote-părți egale dintr-un bun.
- Donația nu depășește cotitatea disponibilă — partea din patrimoniul succesoral care nu este rezervată prin lege moștenitorilor rezervatari și de care donatorul poate dispune prin liberalități, fără riscul reducțiunii pentru încălcarea rezervei succesorale.
- Donația nu este făcută în frauda creditorilor. Actul este mai sigur atunci când nu urmărește diminuarea patrimoniului donatorului pentru a împiedica recuperarea unor datorii și nu îi creează ori îi mărește acestuia starea de insolvabilitate. În caz contrar, creditorul prejudiciat poate cere ca donația să îi fie declarată inopozabilă prin acțiune revocatorie (pauliană).
Clauze și precauții utile pentru o donație mai sigură
- Donația să fie făcută cu scutire de raport. În acest caz, donația nu va fi supusă raportului donațiilor la succesiune, ceea ce poate reduce eventualele discuții dintre comoștenitori. Dacă donația nu este făcută cu scutire de raport, ea poate fi, în condițiile legii, supusă raportului donațiilor, adică poate fi readusă la moștenire în raporturile dintre moștenitorii obligați la raport. Totuși, scutirea de raport nu împiedică reducțiunea donației dacă prin aceasta a fost încălcată rezerva succesorală a unui moștenitor rezervatar.
- Dacă donația include o sarcină, aceasta să fie formulată cât mai clar. De exemplu, dacă donatarul își asumă o obligație de întreținere sau o altă prestație în favoarea donatorului, conținutul obligației trebuie descris precis, pentru a reduce riscul unor neînțelegeri ulterioare. Neexecutarea nejustificată a sarcinii poate permite donatorului sau succesorilor săi să ceară executarea acesteia ori revocarea donației, în condițiile legii.
- Dacă donatorul dorește să locuiască în continuare în imobil sau să îl folosească pe durata vieții, acest drept să fie rezervat expres în act. În practică, se poate prevedea, după caz, un drept de uzufruct viager sau de abitație viageră, astfel încât donatorul să își păstreze folosința bunului chiar dacă nuda proprietate este transmisă donatarului.
Donația în cazul divorțului soților
Este important de știut că bunurile dobândite de unul dintre soți prin donație (sau moștenire) în timpul căsătoriei sunt bunuri proprii ale acelui soț (conform Art. 340 Cod Civil) și nu intră în comunitatea de bunuri a soților. Prin urmare, în caz de divorț, bunul donat nu se împarte. Excepție face cazul în care donatorul specifică în mod expres în contract că donează bunul ambilor soți, caz în care acesta devine bun comun. Chiar dacă bunul este propriu, îmbunătățirile aduse acestuia cu fonduri comune în timpul căsătoriei pot genera un drept de creanță pentru celălalt soț la partaj, privind strict valoarea îmbunătățirilor.
Atacarea vânzării simulate (donația deghizată)
În practică, părțile aleg contractul de vânzare-cumpărare crezând că este neatacabil, chiar și atunci când nu se plătește niciun preț (de ex., între părinți și copii). Aceasta este o vânzare simulată, care ascunde, de fapt, o donație deghizată.
- De ce este vânzarea simulată atacabilă? Deși contractul de vânzare (ca act oneros) nu este supus reducțiunii pentru încălcarea rezervei succesorale, o vânzare simulată poate fi atacată în instanță de către moștenitorii rezervatari (sau creditori) prejudiciați. Aceștia pot cere instanței să constate caracterul simulat al vânzării (dovedind că nu s-a plătit un preț real și serios sau că prețul a fost fictiv/derizoriu) și să recalifice actul drept donație. Odată recalificat ca donație, acesta poate fi supus reducțiunii dacă încalcă rezerva succesorală.
- Recomandarea notarului: Încheiați actul care reflectă voința reală a părților.
✅ Dacă se transferă proprietatea gratuit, fără plata unui preț, optați pentru donație, respectând (dacă este cazul) drepturile moștenitorilor rezervatari.
✅ Dacă se plătește un preț, încheiați o vânzare-cumpărare și declarați prețul real al tranzacției în contract. Un preț declarat neserios (mult sub valoarea pieței) poate ridica suspiciuni de simulație.
✅ Dacă se oferă întreținere în schimbul bunului primit, alegeți contractul de întreținere care este, ca și vânzarea, un act cu titlu oneros ce nu poate fi supus reducțiunii.
Există diferențe de taxe între donație și vânzare?
Pentru contractele de transfer al proprietății încheiate între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi, donația va costa mai puțin decât vânzarea deoarece, potrivit Codului Fiscal, nu se plătește impozit pe venit ca în cazul vânzării.
Pentru persoanele fizice care nu sunt rude, afini sau soți, se plătesc aceleași taxe atât în cazul donației, cât și al vânzării, astfel cum rezultă și folosind calculatoarele de taxe disponibile pe site:
Întrebări frecvente
⚖️ Atacarea donației: cine, când și în ce condiții?
Poate fratele/sora mea să atace donația pe care am primit-o de la părinți?
Da, dar numai după decesul părintelui donator și doar dacă prin acea donație i s-a încălcat rezerva succesorală (jumătate din cota care i s-ar fi cuvenit legal). Dacă părinții au gratificat toți copiii în mod echitabil (nu neapărat cu bunuri identice, ci de valoare apropiată) sau dacă donația s-a făcut cu scutire de raport și nu depășește cotitatea disponibilă, atacarea ei (reducțiunea) are șanse mici de reușită.
Pot nepoții, verii sau alte rude care nu sunt copii, părinți ori soț să atace donația?
Rudele colaterale (frați/surori, nepoți de frate/soră, unchi/mătuși, veri) NU sunt moștenitori rezervatari. Ei nu pot cere reducțiunea unei donații pentru încălcarea rezervei succesorale, deoarece nu au rezervă. Ei ar putea ataca donația doar pe alte motive de nulitate, de exemplu lipsa capacității donatorului la momentul actului sau vicii de consimțământ, însă șansele de reușită sunt reduse având în vedere că actul este autentificat de către notarul public, care verifică aceste aspecte.
În cât timp se poate ataca actul de donație?
Termenul în care o donație poate fi atacată în instanță diferă în funcție de obiectul acțiunii:
- 3 ani pentru încălcarea rezervei succesorale (termenul curge, de regulă, de la data decesului donatorului);
- 1 an pentru revocarea donației pentru ingratitudine (de la data la care donatorul a cunoscut fapta de ingratitudine);
- 1 an pentru acțiunea pauliană intentată de creditori/bănci (de la data la care creditorul a cunoscut sau trebuia să cunoască prejudiciul);
- În principiu, acțiunea în constatarea simulației este imprescriptibilă — de exemplu, atunci când se susține că o vânzare ascunde, în realitate, o donație deghizată. Totuși, valorificarea unor drepturi patrimoniale rezultate din constatarea simulației poate depinde de termenele aplicabile acțiunii concrete formulate.
Se poate ataca donația cât timp donatorul este în viață?
Moștenitorii rezervatari nu pot cere în timpul vieții donatorului reducțiunea donației pentru încălcarea rezervei succesorale, ci numai după decesul acestuia, în cadrul procedurii succesorale notariale sau în instanță. În timpul vieții donatorului pot exista doar alte tipuri de acțiuni, de exemplu: revocarea donației pentru ingratitudine ori pentru neexecutarea unei sarcini, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, sau anularea actului pentru motive de nulitate.
Donatorul se poate răzgândi și să ia bunul înapoi?
Ca regulă generală, NU. Donația este irevocabilă din partea donatorului. Excepțiile sunt strict limitate de lege: neîndeplinirea unei sarcini impuse donatarului prin contract, dacă donația conține astfel de clauze, sau cazurile de ingratitudine gravă — atentat la viața donatorului, fapte penale ori injurii grave față de donator, refuz nejustificat de alimente. Simplul fapt că relațiile dintre părți s-au răcit sau că donatorul „s-a răzgândit” nu sunt motive de revocare.
Donația cu uzufruct viager se poate ataca?
Da, în aceleași condiții generale ca orice donație. Faptul că donatorul își rezervă uzufructul viager — adică dreptul de a folosi bunul și de a culege fructele lui pe durata vieții — nu înlătură posibilitatea ca, după deces, moștenitorii rezervatari să ceară reducțiunea donației dacă prin aceasta le-a fost încălcată rezerva succesorală. De asemenea, donația poate fi contestată pentru motive distincte, precum nulitatea actului, ingratitudinea sau neexecutarea unei sarcini, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Scutirea de raport face donația neatacabilă?
Nu. Scutirea de raport nu înseamnă că donația nu mai poate fi supusă reducțiunii. Raportul donațiilor și reducțiunea liberalităților excesive sunt instituții diferite. Chiar dacă donația a fost făcută cu scutire de raport, moștenitorii rezervatari pot cere reducțiunea ei după decesul donatorului dacă prin acea donație le-a fost încălcată rezerva succesorală.
Poate fratele/sora să semneze o declarație că renunță să atace donația primită de la părinți?
Pactele asupra unei moșteniri nedeschise, adică înainte de decesul donatorului/părintelui, sunt nule absolut conform legii. O declarație dată în timpul vieții donatorului prin care un moștenitor rezervatar renunță la dreptul său la rezervă sau la dreptul de a cere reducțiunea nu are valoare legală. Renunțarea la moștenire sau acceptarea ei se poate face doar după decesul persoanei în cauză. Însă, fratele/sora poate fi de acord cu donația după deschiderea succesiunii, confirmând astfel liberalitatea.
🏡 Donația, vânzarea și contractul de întreținere
Este vânzarea-cumpărarea întotdeauna mai sigură decât donația pentru a nu fi atacată?
Nu neapărat. Un contract de vânzare este sigur dacă reflectă realitatea: se plătește un preț real și serios. Dacă prețul este fictiv sau derizoriu, adică nesemnificativ față de valoarea bunului, iar actul este, de fapt, o donație deghizată, acesta poate fi atacat în instanță pentru a se constata simulația și apoi supus reducțiunii, ca orice donație.
Ce act e mai sigur decât donația dacă implică și îngrijire?
O altă opțiune frecvent utilizată, în special când se dorește asigurarea îngrijirii la bătrânețe, este contractul de întreținere. Acesta este un contract cu titlu oneros, deoarece presupune o contraprestație — întreținerea — și, prin urmare, nu este supus reducțiunii pentru încălcarea rezervei succesorale. Totuși, este esențial ca întreținerea să fie efectiv prestată și să se poată dovedi acest lucru, cu martori, chitanțe sau alte probe, altfel contractul poate fi desființat în instanță pentru neexecutarea obligației de întreținere.
Ce este mai sigur: donația cu clauză de întreținere sau contractul de întreținere?
Dacă scopul principal al părților este transmiterea bunului în schimbul îngrijirii și întreținerii pe viață, contractul de întreținere este, de regulă, forma juridică mai clară. Donația cu sarcină de întreținere rămâne o donație afectată de o obligație; în limita valorii sarcinii, ea are caracter oneros, iar pentru partea care depășește valoarea sarcinii poate păstra caracterul de liberalitate.
În ambele situații, obligația de întreținere trebuie să fie efectiv prestată și să poată fi dovedită, deoarece neexecutarea ei poate genera litigii.
Pot vinde un bun pe care l-am primit prin donație?
Da, în calitate de proprietar, puteți vinde bunul donat, cu excepția cazului în care în contractul de donație s-a prevăzut o clauză de inalienabilitate, adică o interdicție de înstrăinare pe o anumită perioadă, de maximum 49 de ani, conform Codului Civil.
👨👩👧 Donația în familie, căsătorie și divorț
Am nevoie de acordul copiilor mei pentru a dona un bun care îmi aparține?
Nu. Proprietarul unui bun poate dispune liber de acesta prin donație, fără a avea nevoie de acordul moștenitorilor săi, rezervatari sau nu. Aceștia din urmă își pot valorifica drepturile la rezervă doar după decesul donatorului, dacă este cazul.
Dacă părinții îmi donează casa, soțul/soția mea are vreun drept asupra ei?
În general, nu. Bunul primit prin donație de unul dintre soți este considerat bun propriu și nu intră la partaj în caz de divorț, cu excepția cazului în care părinții au specificat clar în act că donează ambilor soți. Totuși, dacă aduceți îmbunătățiri casei cu bani comuni în timpul căsătoriei, soțul/soția poate avea dreptul la o despăgubire reprezentând contribuția sa la acele îmbunătățiri.
Mi-a fost donat un teren și am construit o casă pe el cu soțul/soția. Cum se împarte la divorț?
Terenul rămâne bunul propriu al aceluia dintre soți care l-a primit prin donație. Casa construită în timpul căsătoriei este, de regulă, bun comun. În cazul partajării amiabile, la notariat, soții trebuie să țină cont de valoarea imobilului și a contribuției fiecăruia, dar și de valoarea terenului, bun propriu, pe care s-a construit. De regulă, soții se înțeleg cu privire la atribuirea întregului bun unuia, cu plata unei sulte către celălalt. O altă soluție este vânzarea împreună și împărțirea prețului.
Aflați pe loc costurile partajului: Calculator taxe partaj
💳 Datorii, bănci și creditori
Poate banca sau ANAF să atace ori să urmărească un bun primit prin donație?
Da, dar depinde ale cui sunt datoriile. Dacă donatorul avea datorii și a făcut donația cu scopul de a-și diminua patrimoniul și de a împiedica recuperarea creanțelor, creditorul prejudiciat poate formula acțiune revocatorie (pauliană).
Dacă datoriile aparțin donatarului, bunul primit prin donație a intrat în patrimoniul său și poate fi, în principiu, urmărit silit ca orice alt bun al debitorului, în condițiile legii.
Dacă datoriile aparțin părinților ori altei persoane, bunul donat copilului nu devine automat executabil pentru datoriile acestora, în lipsa unui temei juridic distinct.
📝 Situații speciale și formalități practice
Pot dona un apartament sau teren unui copil minor?
Da. Minorul va accepta donația prin reprezentantul său legal, părinte sau tutore, cu autorizarea instanței de tutelă.
Pot face sau primi o donație dacă eu sau cealaltă parte suntem în străinătate?
Da. Persoana care nu poate fi prezentă la notariat în România poate împuternici o altă persoană, mandatar, printr-o procură specială autentică să semneze contractul de donație în numele său. Este recomandat ca procura să se facă la consulatul sau ambasada României din țara respectivă, deoarece nu mai sunt necesare alte demersuri pentru ca aceasta să fie recunoscută în România. Este posibilă și autentificarea procurii la un notar public din țara respectivă, dar aceasta va necesita, după caz, traducerea, apostilarea sau supralegalizarea și înscrierea împuternicirii în Registrul Național Notarial de Evidență a Procurilor și a Revocării acestora — RNNEPR.
Pot dona un imobil unei persoane (de exemplu, un nepot) fără știrea acesteia?
Nu. Din punct de vedere juridic, donația este un contract bilateral, ceea ce înseamnă că necesită obligatoriu acordul ambelor părți. Persoana care primește bunul (donatarul) trebuie să știe despre donație și să o accepte în mod expres, fie semnând actul împreună cu dumneavoastră la notar, fie printr-un act separat de acceptare a donației, comunicat donatorului în condițiile legii. Dacă doriți să lăsați un bun unei persoane fără ca aceasta să afle în timpul vieții dumneavoastră, soluția juridică pe care o aveți la dispoziție este întocmirea unui testament.
Poate donatorul să își păstreze dreptul de a locui în imobil sau de a-l folosi după donație?
Da. Dacă donatorul dorește să folosească în continuare bunul donat, în contract se poate prevedea, după caz, un drept de uzufruct viager, un drept de abitație viageră sau alte drepturi de folosință formulate clar. De exemplu, donatorul își poate rezerva dreptul de a locui în imobil pe durata vieții ori, în anumite situații, dreptul de a folosi anumite părți ale proprietății, dacă acest lucru este prevăzut expres în act.
Donația de bani necesită act notarial?
Contractul prin care se donează o sumă de bani se încheie în fața notarului public, sub sancţiunea nulităţii absolute, conform art. 1011 Cod Civil.
Transferul bancar nu este valabil ca donație, chiar dacă a fost numit „donație” în detaliile operațiunii bancare, dacă nu s-a încheiat un act de donație.
Este posibilă numai remiterea personală a banilor, ca „dar manual”, dar aceasta se poate face în mod valabil doar în limita a 25.000 lei, conform art. 1011 alin. 4 din Noul Cod Civil.
Urmează să încheiați un act de vânzare sau donație?
Dacă doriți să programați încheierea unui act de vanzare sau de donație la biroul notarial, o puteți face prin telefon, email sau online. Programarea este recomandată pentru realizarea actului în ziua solicitată.
Scrieți-ne pe WhatsApp!Biroul Notarial Professio
Bd. Ion Mihalache 26-28Bucureşti, Sector 1
Trimiteți actele pentru verificarea contractului
Completați datele de mai jos și atașați documentele, dacă le aveți pregătite. Vă contactăm dacă sunt necesare informații suplimentare.