Prețul în contractul de vânzare-cumpărare: suma minimă și grila notarială

Una dintre cele mai frecvente întrebări la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare este dacă există o sumă minimă care trebuie trecută în contract și ce rol are grila notarială. Răspunsul scurt este că prețul vânzării trebuie să fie prețul real convenit de vânzător și cumpărător, iar grila notarială este folosită în principal pentru calculul taxelor și ca reper de evaluare.

Conform art. 1666 Cod civil, cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, în lipsa unei clauze contrare. Din această dispoziție legală rezultă că părțile pot conveni ca taxele și cheltuielile legate de autentificarea contractului de vânzare-cumpărare să fie suportate de cumpărător, de vânzător sau de ambele părți, în proporția stabilită de comun acord.

Preţul vânzării se fixează în bani, trebuie să fie determinat sau determinabil, sincer şi serios şi va include TVA în condiţiile prevăzute de lege. În cazul în care contravaloarea lucrului vândut nu ar fi stabilită în bani, contractul nu mai este unul de vânzare-cumpărare, ci de altă natură (de schimb, întreţinere). Prin urmare, este de esenţa vânzării ca preţul să fie fixat în bani.

Referitor la condiţia conform căreia preţul trebuie să fie determinat sau determinabil, trebuie precizat că acesta este determinat când părţile, cu ocazia încheierii contractului, au stabilit cu exactitate suma de bani ce urmează a fi plătită şi determinabil când sunt stabilite elementele cu ajutorul cărora părţile pot stabili preţul cu ocazia executării contractului sau atunci când părţile lasă la aprecierea unui terţ stabilirea preţului (ex: un expert), chiar dacă nu este fixată suma de bani ce trebuie plătită cu ocazia încheierii contractului.

Însă, în niciun caz determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia dintre ele.

Privitor la seriozitatea şi sinceritatea preţului, preţul sincer este cel real stabilit de părţi, prin urmare nu este fictiv şi trebuie efectiv cerut şi plătit. Dacă preţul este fictiv atunci contractul este nul ca vânzare-cumpărare din lipsă de preţ, dar poate fi valabil ca donaţie în măsura în care înstrăinătorul a avut intenţia să facă o liberalitate şi dacă celelalte condiţii legale de valabilitate sunt îndeplinite. Ca să se considere că preţul este serios şi nu derizoriu, trebuie să existe o proporţie între cuantumul lui aşa cum este stabilit de părţi şi valoarea reală a bunului. Stabilirea caracterului de preţ serios constituie o chestiune de fapt şi este lăsată la aprecierea instanţei pe bază de probe.

Există o sumă minimă care trebuie trecută în contractul de vânzare-cumpărare?

În contractul de vânzare-cumpărare trebuie declarat prețul real convenit de vânzător și cumpărător. Notarul nu poate recomanda declararea unui preț fictiv sau artificial redus doar pentru diminuarea taxelor.

În practică, multe persoane întreabă dacă imobilul poate fi vândut la „prețul minim din grila notarială” sau sub acest preț. Grila notarială / studiul de piață poate fi un reper pentru calculul taxelor și pentru verificarea valorii imobilului, dar nu înlocuiește regula principală: prețul trebuie să fie real, sincer și serios.

Dacă prețul declarat este mult disproporționat față de valoarea reală a imobilului, se poate pune problema unui preț neserios sau derizoriu. Într-o asemenea situație, validitatea contractului poate fi analizată ulterior de instanța de judecată, pe baza probelor.

De aceea, este important ca prețul trecut în contract să reflecte înțelegerea reală dintre vânzător și cumpărător, nu doar o valoare aleasă pentru reducerea taxelor.

Pentru indicarea modalităţii de plată, se poate adăuga la contract următorul paragraf: „Cumpărătorul a achitat integral preţul vânzării astăzi, data autentificării prezentului contract de vânzare-cumpărare, în numerar/prin transfer bancar în lei la cursul de schimb leu/Euro al Băncii Naţionale Române, valabil la data facturării.” Părţile pot conveni ca vânzătorul să renunţe la înscrierea în Cartea Funciară a unui privilegiu în vederea garantării preţului de vânzare neachitat dacă plata efectivă a preţului se face la un anumit termen după autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Renunţarea expresă este necesară, întrucât altfel acest privilegiu s-ar înscrie din oficiu în Cartea Funciară odată cu intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului.

Întrebări frecvente

💶 Condiții privind prețul și grila notarială

Care este suma minimă care poate fi trecută într-un contract de vânzare-cumpărare?

Nu există o sumă minimă universală, valabilă pentru toate imobilele. În contract trebuie trecut prețul real stabilit de vânzător și cumpărător.
Grila notarială / studiul de piață este folosită în principal pentru calculul taxelor și poate reprezenta un reper de evaluare, însă nu stabilește prețul vânzării. Prețul din contract rămâne cel convenit în mod real de părți.
Un preț apropiat de valoarea din expertizele notariale nu poate fi, în general, considerat derizoriu; însă, dacă acel preț nu este cel real, se poate pune în continuare problema unui preț fictiv.

Unde găsesc valoarea din grila notarială pentru apartament, casă sau teren?

Valorile orientative sunt stabilite prin expertizele notariale valabile pentru localitatea și zona în care se află imobilul. Pentru București, valoarea depinde de tipul imobilului, zonă, suprafață, anul construcției și alte criterii prevăzute în expertize. Găsiți grilele și mai multe explicații aici:
- Valori Apartamente București (2026)
- Valori Case București (2026)
- Valori Terenuri București (2026)

Pot vinde un imobil unui copil, părinte sau unei rude la un preț simbolic?

Vânzarea presupune plata unui preț real și serios. Un preț pur simbolic nu îndeplinește aceste condiții, iar dacă în realitate părțile nu intenționează ca prețul să fie plătit, actul nu reflectă o vânzare propriu-zisă.
Dacă intenția este transmiterea gratuită a imobilului, actul potrivit este donația, nu vânzarea-cumpărarea.

Se poate face contract de vânzare-cumpărare fără plata prețului?

Nu, vânzarea-cumpărarea presupune existența unui preț. Dacă nu se plătește niciun preț, actul nu este o vânzare propriu-zisă, ci poate fi vorba despre o donație sau un alt tip de contract, în funcție de intenția reală a părților.
Dacă între vânzător și cumpărător există deja o datorie, aceasta poate fi luată în calcul la plata prețului. În acest caz nu vorbim despre o vânzare „fără preț”, ci despre o vânzare în care prețul există, iar părțile stabilesc că el se acoperă, total sau parțial, prin datoria deja existentă.

🧾 Costuri și taxe notariale

Cât costă un contract de vânzare-cumpărare?

Costul depinde în principal de valoarea tranzacției și de tipul imobilului. Pentru o estimare rapidă, puteți folosi calculatorul de taxe notariale pentru vânzare-cumpărare.

Cine plătește taxele notariale: vânzătorul sau cumpărătorul?

În mod obișnuit, cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului. Părțile pot însă conveni ca taxele să fie suportate de vânzător sau împărțite între vânzător și cumpărător, într-o proporție stabilită de comun acord.

🏦 Modalități de plată

Prețul se poate plăti în numerar sau trebuie plătit prin bancă?

Prețul poate fi plătit în numerar sau prin transfer bancar, potrivit înțelegerii dintre vânzător și cumpărător. Modalitatea de plată se menționează în contract.
Dacă plata prețului se face în numerar, trebuie respectat plafonul legal de maximum 50.000 lei pe tranzacție între persoane fizice. Legea nr. 70/2015 interzice fragmentarea plății în numerar pentru a evita acest plafon; pentru un preț mai mare, diferența trebuie plătită prin bancă.

Prețul poate fi stabilit în euro?

Da, părțile pot conveni un preț raportat la euro, însă în contract se va menționa și echivalentul în lei sau modalitatea de calcul la cursul stabilit de părți, de exemplu cursul BNR din ziua plății sau din ziua autentificării, după caz.

Se poate plăti prețul după semnarea contractului?

Da, părțile pot conveni ca prețul să fie plătit integral sau parțial după autentificarea contractului. În această situație, este important ca termenul de plată și garanțiile vânzătorului să fie redactate clar în contract.
Dacă prețul nu este plătit integral la semnare, se poate pune problema înscrierii unui privilegiu în cartea funciară pentru garantarea prețului neachitat, dacă părțile nu convin altfel.
Dacă prețul nu este plătit la termenul stabilit, consecințele depind de clauzele contractului și de garanțiile prevăzute pentru plata prețului.

🤝 Situații specifice și părți contractante

Se poate trece imobilul și pe numele soțului, soției sau partenerului?

Da, proprietarul poate transmite o cotă din imobil către soț, soție sau partener, de exemplu prin vânzare-cumpărare, donație sau partaj, după caz.
În cazul soților, este posibilă și vânzarea între soți. Dacă se încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru o cotă din imobil, taxele se calculează în funcție de valoarea cotei transmise. De exemplu, dacă se vinde 1/2 din imobil, în calculatorul de taxe notariale se introduce valoarea corespunzătoare acestei cote, nu valoarea întregului imobil.

Pot exista doi cumpărători în același contract?

Da, un imobil poate fi cumpărat de două sau mai multe persoane. În contract se va menționa cota dobândită de fiecare cumpărător, de exemplu 1/2 și 1/2 sau alte cote stabilite de părți.

Cum procedăm dacă vânzătorul sau cumpărătorul se află în străinătate?

Persoana aflată în străinătate nu este obligată să vină personal în România pentru semnarea contractului. Aceasta poate împuternici o altă persoană să semneze în numele său, pe baza unei procuri speciale autentice: procură de vânzare sau procură de cumpărare.
Dacă persoana se află în România, procura se poate autentifica la notariat. În străinătate, procura se poate autentifica la misiunea diplomatică sau la oficiul consular al României din țara respectivă. Procura autentificată la consulat poate fi folosită în România fără apostilă, supralegalizare sau traducere.