Contract de vânzare-cumpărare. Lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului. Invocarea, de către cumpărător, a dobândirii dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii
Pentru a se transmite, în mod valabil, dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător, printre alte condiţii, trebuie îndeplinită şi cea referitoare la calitatea de proprietar a celui care înstrăinează, în caz contrar, pretinsul titlu de proprietate al celui care cumpără de la un neproprietar fiind supus contestării şi incertitudinii juridice. De aceea, cumpărătorul justifică interesul de a invoca dobândirea dreptului de proprietate prin intermediul unui alt mod prevăzut de lege, în speţă, uzucapiunea, decât cel care provine din încheierea unui act juridic nevalabil. In aceste condiţii, în mod greşit instanţa a apreciat că efectele celor două contracte de vânzare-cumpărare sunt translative de proprietate, ceea ce ar înlătura aplicarea instituţiei uzucapiunii, ca mod originar de dobândire a unui asemenea drept.
(Decizia nr. 1236 din 30 noiembrie 2004 - Curtea de Apel Bucuresti, Secţia a IlI-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de 19.06.2002 sub nr. 7646/2002, reclamanţii D.C. şi D.M. i-au chemat în judecată pe pârâţii Primăria Sectorului 3 Bucureşti, P.N. şi P.L., solicitând instanţei să constate dobândirea dreptului lor de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 200 mp situat în Bucureşti, prin efectul prescripţiei achizitive de 30 de ani şi joncţiunea posesiilor şi constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul respectiv prin efectul accesiunii. In motivarea cererii, reclamanţii au arătat că în anul 1952 numiţii S.l. şi S.M. au primit ordin de repartiţie asupra terenului în suprafaţă de 200 mp cu construcţie din paiantă. în cursul aceluiaşi an, aceştia au edificat o construcţie alcătuită din 3 camere, hol şi anexe gospodăreşti. In urma decesului lui S.l., intervenit în anul 1983, a rămas ca moştenitoare S.M., care în anul 1991 a vândut imobilul soţilor P.L. şi P.N. Aceste persoane au vândut la rândul lor reclamanţilor o suprafaţă de teren de 100 mp cu clădire alcătuită din 2 camere, sală şi bucătărie. Restul de 100 mp împreună cu cel de-al doilea corp de clădire alcătuit din 3 camere, hol şi anexe gospodăreşti le-au fost vândute reclamanţilor în anul 1995, fără înscris autentic, de către aceleaşi persoane. Incepând cu anul 1952 şi până în prezent, familiile S. şi P. s-au considerat proprietarii terenului şi a construcţiilor edificate pe acesta, exercitând o posesie utilă, continuată de către reclamanţi. In plus, au fost plătite toate impozitele şi taxele aferente către stat şi către furnizori. Pe teren au fost plantaţi pomi, viţă-de-vie şi s-au efectuat o serie de modificări şi îmbunătăţiri la construcţie şi la gard.
Pe parcursul procesului a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Sectorului 3 Bucureşti, reclamanţii completându-şi cererea de chemare în judecată cu indicarea în calitate de pârâţi a Ministerului Finanţelor Publice şi a municipiului Bucureşti, reprezentat de primarul general. Pârâtul municipiul Bucureşti, reprezentat de primarul general, a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii ca nefondată şi obligarea reclamanţilor să-şi ridice construcţiile de pe proprietatea statului, pe cheltuiala lor, fiind de rea-credinţă, deoarece au cunoscut că terenul în litigiu aparţine statului. Pârâtul municipiul Bucureşti a renunţat la judecarea cererii reconvenţionale, instanţa luând act de această renunţare.
Reclamanţii-pârâţi au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, solicitând respingerea acesteia.
Prin Sentinţa civilă nr. 2439 din 3.04.2003 a aceleiaşi instanţe, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor statul român, prin Ministerul Finanţelor Publice, P.N. şi P.L., şi, în consecinţă, s-a respins acţiunea îndreptată împotriva acestora ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă. S-a admis acţiunea reclamanţilor împotriva pârâtului municipiul Bucureşti, prin primarul general, şi s-a constatat că aceştia au dobândit pe calea uzucapiunii de 30 de ani şi joncţiunea posesiilor dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 200 mp situat în Bucureşti, cu vecinătăţile indicate în dispozitivul hotărârii; s-a constatat că reclamanţii au dobândit pe calea accesiunii dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe acest teren, respectiv 2 clădiri cu destinaţie de locuinţă, clădirea A compusă din 4 camere şi dependinţe cu o suprafaţă de 51,62 mp şi clădirea B cu aceeaşi compunere şi o suprafaţă de 48,06 mp, fără cheltuieli de judecată.
In pronunţarea acestei sentinţe, instanţa a reţinut că terenul menţionat, împreună cu un corp de casă, a fost dat în folosinţă numiţilor S.l. şi S.M., în baza Ordinului de repartiţie nr. 5454 din 24.11.1952, aceştia construind încă un corp de clădire. După decesul lor, imobilul a continuat să fie folosit de către P.N., fiica defuncţilor, împreună cu soţul său, P.N. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6852 din 20.10.1997, cei doi au vândut reclamanţilor suprafaţa de 100 mp de teren şi un corp de clădire, iar printr-un antecontract încheiat ulterior şi autentificat sub nr. 3083 din 19.07.2001 s-a promis şi vânzarea restului de imobil. Prin contractul de vânzare-cumpărare menţionat, instanţa a reţinut că nu au putut opera transmiterea dreptului de proprietate, întrucât autorii reclamanţilor nu deţineau un titlu de proprietate asupra bunului înstrăinat. Reclamanţii şi autorii lor au plătit taxele şi impozitele aferente imobilului, fiind consideraţi proprietari de către organele fiscale.
Prima instanţă a mai constatat că asupra imobilului s-a exercitat de către autorii reclamanţilor o stăpânire de fapt, concretizată prin deţinerea şi folosinţa bunului în mod continuu, neîntrerupt, netulburat, public şi sub nume de proprietar, în perioada 1952- 1997, după cum rezultă din declaraţiile martorilor. Posesia respectivă a fost transmisă reclamanţilor în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care, la rândul lor, au achitat taxele şi impozitele aferente.
Sub aspectul calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, ca reprezentant al statului şi a lui P.N. şi P.L., instanţa a constatat că terenul în litigiu nu aparţine acestor pârâţi, ci face parte din domeniul privat al municipiului Bucureşti.
Pe fond, instanţa a considerat că reclamanţii au dovedit cele două elemente ale posesiei şi exercitarea utilă a acesteia asupra imobilului în litigiu în termenul prevăzut de art. 1890 din Codul civil, astfel încât prin unirea posesiilor exercitate a reieşit o posesie de peste 45 de ani.
Identificarea terenului şi a construcţiilor a avut loc în urma întocmirii raportului de expertiză.
Impotriva acestei sentinţe a declarat apel municipiul Bucureşti, reprezentat de primarul general, fără să depună însă şi motivele căii de atac exercitate, astfel încât instanţa, în conformitate cu art. 292 pct. 2 din Codul de procedură civilă, a soluţionat cauza în raport de probele administrate şi de susţinerile invocate la judecătorie.
Prin Decizia civilă nr. 2064/A din 15.11.2003, Tribunalul Bucureşti- Secţia a lll-a civilă a admis apelul formulat de către pârât şi a schimbat în tot sentinţa, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată. Instanţa de apel a reţinut în fapt aceeaşi situaţie, evidenţiată şi în considerentele sentinţei civile, constatând însă că în mod greşit prima instanţă a apreciat ca fiind nevalabil contractul de vânzare-cumpărare autentificat în anul 1997, din cauza lipsei calităţii de proprietari a vânzătorilor. Acest aspect constituie o încălcare a dispoziţiilor legale, deoarece, fără a fi învestită cu un asemenea capăt de cerere, această instanţă a anulat efectele juridice ale acestui contract încheiat de reclamanţi şi pârâţii P.N. şi P.L., dar şi ale contractului autentificat sub nr. 605 din 17.01.1991, ce a stat la baza dobândirii dreptului de proprietate al vânzătorilor P.N. şi P.L. In concluzie, reţinând existenţa celor două acte juridice, instanţa de apel a considerat inaplicabilă instituţia dobândirii dreptului de proprietate prin efectul prescripţiei achizitive şi a joncţiunii posesiilor, ceea ce a determinat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
Impotriva acestei decizii civile au declarat recurs reclamanţii, criticând-o ca nelegală, în temeiul art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, solicitând admiterea căii de atac exercitate şi casarea deciziei civile respective. Recurenţii-reclamanţi au susţinut că în mod greşit instanţa nu a sesizat că dobândirea dreptului de proprietate prin efectul uzucapiunii a fost cerută pentru o suprafaţă de 200 mp, iar actele de vânzare-cumpărare se referă doar la 100 mp şi o clădire, concluzionând în mod eronat că prima instanţă a pronunţat o soluţie cu depăşirea limitelor de învestire. O asemenea menţiune nu rezultă din dispozitivul sentinţei civile. In realitate, prima instanţă a argumentat motivele pentru care P.N. şi P.L., cât şi autorii lor nu sunt adevăraţii proprietari ai imobilului în litigiu, ci doar simpli posesori.Din Ordinul de repartiţie nr. 5454 din 24.11.1952, emis de fostul Sfat Popular al Raionului 23 August şi prin care a fost dat în folosinţă imobilul către S.l. şi S.M., rezultă că terenul nu se afla în proprietatea acestora şi nici a succesorilor lor, ci aparţinea municipiului Bucureşti. Or, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în cauză, care nu provine de la adevăratul proprietar, nu este suficient prin el însuşi să ducă la dobândirea dreptului de proprietate, ceea ce a generat demersul judiciar al recurenţilor, în sensul invocării uzucapiunii de 30 de ani prin joncţiunea posesiei exercitate de către aceştia cu posesia autorilor lor. Cererea de recurs înregistrată iniţial pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie sub nr. 6610/A/2004 a fost trimisă Curţii de Apel Bucureşti, în baza Legii nr. 195/2004, fiind înregistrată sub nr. 3457/2004. Deşi legal citat cu menţiunea depunerii întâmpinării, intimatul-pârât municipiul Bucureşti, prin primarul general, nu a depus acest act procedural în dosar.
Analizând decizia civilă atacată, în raport de criticile formulate de către recurenţii-reclamanţi şi de dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea a constatat că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Reţinând aceeaşi situaţie de fapt ca şi prima instanţă, tribunalul a constatat că sunt inaplicabile dispoziţiile art. 1847 şi art. 1860 din Codul civil în materia dobândirii dreptului de proprietate prin prescripţia achizitivă şi joncţiunea posesiilor, datorită existenţei a două contracte de vânzare-cumpărare autentice, ale căror efecte juridice ar fi fost ignorate de prima instanţă în ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6852 din 20.10.1997 de notarul public M.D., numiţii P.N. şi P.L. au vândut reclamanţilor din prezentul dosar o suprafaţă de teren de 100 mp, cu vecinătăţile indicate în actul juridic menţionat, şi o clădire formată din 2 camere, sală şi bucătărie. In acelaşi contract s-a menţionat modalitatea de dobândire a proprietăţii de către vânzători, asupra imobilului înstrăinat, respectiv de la numita S.M., în baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. 605 din 17.01.1991, autentificat la Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucureşti. In mod greşit instanţa de apel a constatat că efectele celor două acte juridice sunt translative de proprietate, ceea ce ar înlătura aplicarea instituţiei uzucapiunii, ca mod originar de dobândire a unui asemenea drept în favoarea reclamanţilor. Deşi a reţinut aceeaşi situaţie de fapt ca şi prima instanţă în ceea ce priveşte efectele Ordinului de repartiţie nr. 5454 din 24.11.1952 asupra caracterului dreptului aflat în patrimoniul autorilor reclamanţilor, S.l. şi S.M., respectiv ca fiind un drept de folosinţă, şi nu de proprietate asupra imobilului transmis prin acest act, instanţa de apel a apreciat eronat asupra efectelor translative de proprietate ale celor două contracte de vânzare-cumpărare autentice. Astfel, pentru a se transmite în mod valabil dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător, printre alte condiţii trebuie îndeplinită şi cea referitoare la calitatea de adevărat proprietar a celui care înstrăinează, în caz contrar, efectele vânzării-cumpărării, astfel cum sunt prevăzute în art. 1295 din Codul civil, nu se produc, pretinsul titlu de proprietate al celui care cumpără în aceste condiţii, respectiv de la un neproprietar, fiind supus permanent incertitudinii juridice. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate dobândit asupra unui imobil printr-un act încheiat cu un neproprietar este supus riscului de a fi contestat de alte persoane şi justifică interesul cumpărătorului care a dobândit dreptul în aceste condiţii de a invoca dobândirea dreptului de proprietate prin intermediul unui alt mod de dobândire decât cel care provine din încheierea unui act juridic nevalabil. Cum nici unul din autorii reclamanţilor nu a avut în patrimoniul lui dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, ordinul de repartiţie sus-menţionat, vizând folosinţa asupra unei părţi din construcţie, şi nicidecum acest drept, cele două acte juridice autentice invocate de instanţa de apel în argumentarea soluţiei de admitere a căii de atac exercitate de pârât nu pot produce efecte translative de proprietate.
In concluzie, în mod greşit această instanţă a considerat că nu sunt incidente dispoziţiile în materie de uzucapiune, respectiv cele ale art. 1847 şi art. 1860 din Codul civil, procedând la o greşită neaplicare a acestor texte de lege la situatia de fapt.
Pe de altă parte, în mod corect recurenţii-reclamanţi au susţinut că cele două acte juridice vizează doar o parte din imobilul pentru care s-a promovat cererea de chemare în judecată, respectiv doar suprafaţa de 100 mp teren şi o parte din construcţie, formată din 2 camere, sală şi bucătărie. Or, acţiunea introdusă de către reclamanţi a vizat terenul în suprafaţă de 200 mp şi două corpuri de clădire edificate pe acest teren.
Sunt reale susţinerile recurenţilor în sensul că prima instanţă a soluţionat acţiunea în limitele învestirii sale. Soluţionarea cererii de chemare în judecată, fără a ţine seama de încheierea celor două contracte de vânzare-cumpărare autentice, nu reprezintă o încălcare a limitelor de învestire ale primei instanţe. Aceasta a considerat, în raport de probele administrate în cauză, că sunt îndeplinite condiţiile dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, cerere cu care a fost şi învestită de către reclamanţi. Faptul că în pronunţarea soluţiei respective, de admitere a acţiunii, prima instanţă nu a ţinut seama de actele juridice sus-menţionate, nu reprezintă o depăşire a limitelor de învestire, ci o apreciere corectă asupra inexistenţei efectelor translative de proprietate ale celor două acte juridice. In final, nevalabilitatea acestor acte, din perspectiva calităţii de proprietar a vânzătorilor, justifică interesul reclamanţilor de a promova prezenta acţiune.
Având în vedere aceste considerente, Curtea a constatat că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor din materia dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra speţei de faţă, astfel încât, în baza art. 312 alin. 1 cu referire la art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, a admis recursul, a modificat decizia civilă atacată şi, pentru aceleaşi considerente, în baza art. 296 din Codul de procedură civilă, a respins apelul declarat de către pârâtul municipiul Bucureşti, ca nefondat. (A.N.)
Cum pot face ca să pot cumpăra acel.terenurile sau cum pot face sa ma.asigur ca voi întra în posesia terenului după ce proprietarul va obține titlul de proprietate aplicându-se efectul de uzucapiune, deoarece dumnealui dorește sa ii ofer suma de bani aferenta terenului și sa ma ocup de cheltuielile ce trebuiesc plătite pentru aducerea actelor la zi? Mulțumesc
Citește mai mult
32/1995. Aveţi aici un calculator care vă calculează taxa de timbru pentru o astfel de acţiune: Uzucapiunea de 10-20 de ani (de scurtă durată)