Pactul comisoriu de gradul 4 (IV): ce înseamnă și efecte
Pactul comisoriu este clauza prin care părțile unui contract stabilesc că neexecutarea anumitor obligații atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.
Potrivit art. 1553 din noul Cod civil, pactul comisoriu produce efecte numai dacă indică în mod expres obligațiile a căror neexecutare conduce la desființarea contractului. Nu este suficientă simpla menționare a denumirii „pact comisoriu” dacă nu rezultă clar ce obligații sunt vizate și în ce condiții operează clauza.
Expresia pact comisoriu de gradul 4 (IV) provine din clasificarea folosită în doctrină și în practica anterioară actualului Cod civil. În prezent, ea desemnează, de obicei, clauza prin care părțile convin că rezoluțiunea sau rezilierea rezultă din simplul fapt al neexecutării obligației indicate, fără o prealabilă punere în întârziere a debitorului.
Acest lucru nu înseamnă că debitorul poate invoca propria neexecutare pentru a ieși din contract. Dreptul de a opta între executarea obligației și desființarea contractului aparține creditorului obligației neexecutate. Dacă actul prevede transmiterea unei notificări, a unei declarații de rezoluțiune sau îndeplinirea altor condiții, acestea trebuie respectate.
În cazul unui litigiu, instanța poate verifica dacă pactul comisoriu este valabil, dacă obligația neexecutată a fost indicată expres, dacă neexecutarea s-a produs fără justificare și dacă au fost îndeplinite condițiile stabilite prin contract. Pactul comisoriu înlătură necesitatea unei hotărâri care să pronunțe rezoluțiunea, dar nu împiedică partea interesată să conteste aplicarea clauzei.
Prin rezoluțiune, contractul este desființat, în principiu, cu efect retroactiv, iar părțile trebuie să își restituie prestațiile primite. Pentru contractele cu executare succesivă, precum contractul de închiriere, se folosește termenul reziliere, care produce efecte pentru viitor.
În cazul unui contract de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate, pactul comisoriu nu înseamnă automat că vânzătorul păstrează toate sumele achitate de cumpărător. Efectele depind de prevederile contractului și de regulile legale privind restituirea prestațiilor, daunele-interese și eventuala reducere a unei clauze penale excesive.
Vindeți sau cumpărați un imobil cu plata prețului în rate?
Termenele de plată, garanțiile și consecințele neplății trebuie stabilite clar înainte de semnarea contractului. Pentru redactarea și autentificarea unui contract adaptat situației concrete, vă puteți programa online la biroul nostru notarial.
Alte informații: pactele comisorii exprese.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu să apară expresia „pact comisoriu de gradul IV” în contract?
Nu. Valabilitatea clauzei nu depinde de folosirea acestei denumiri, ci de conținutul său. Contractul trebuie să indice în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept.
Dacă părțile doresc ca desființarea contractului să poată interveni fără o prealabilă punere în întârziere, trebuie să prevadă clar că aceasta rezultă din simplul fapt al neexecutării obligației indicate.
Pactul comisoriu operează automat sau este necesară o notificare?
Depinde de formularea contractului. În lipsa unei prevederi contrare, rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului.
Părțile pot conveni însă că aceasta rezultă din simplul fapt al neexecutării. În acest caz nu mai este necesară o prealabilă punere în întârziere, dar creditorul trebuie să opteze pentru aplicarea pactului, iar eventualele notificări sau proceduri prevăzute în contract trebuie respectate.
Se pierd avansul sau ratele plătite dacă vânzarea este desființată?
Nu în mod automat. Atunci când vânzarea este desființată pentru neplata prețului, regula este că vânzătorul restituie sumele primite, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosirea bunului și poate solicita daune-interese, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Părțile pot prevedea că anumite sume sau rate rămân vânzătorului, însă o asemenea clauză are natura unei clauze penale și poate fi redusă de instanță dacă suma reținută este vădit excesivă. Prin urmare, simpla existență a unui pact comisoriu nu înseamnă că un cumpărător pierde automat toate sumele achitate.
Cum poate fi protejat vânzătorul dacă prețul imobilului se plătește în rate?
Contractul trebuie să prevadă clar valoarea și scadența fiecărei rate, consecințele întârzierii, cazurile în care întregul sold devine exigibil și obligațiile a căror neexecutare permite aplicarea pactului comisoriu.
Pentru prețul imobilului rămas neachitat, vânzătorul beneficiază, în condițiile legii, de o ipotecă legală asupra imobilului vândut. De asemenea, actul autentic notarial care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă constituie titlu executoriu.
Pactul comisoriu, executarea silită a prețului și garanția ipotecară sunt mecanisme legale diferite. Creditorul va putea alege, în funcție de contract și de situația concretă, între solicitarea plății și desființarea vânzării.
Poate debitorul să conteste aplicarea pactului comisoriu?
Da. Faptul că rezoluțiunea sau rezilierea operează de drept nu înlătură posibilitatea debitorului de a se adresa instanței. Debitorul poate contesta existența neexecutării, valabilitatea sau interpretarea clauzei și respectarea condițiilor prevăzute în contract.
Dacă a început o executare silită, aceasta și actele executorului pot fi contestate în condițiile Codului de procedură civilă. Termenele acordate de instanță sunt scurte și se calculează în funcție de actul de executare contestat.
Pactul comisoriu poate fi inclus numai într-un contract de vânzare-cumpărare?
Nu. Pactul comisoriu poate fi întâlnit și în promisiuni de vânzare, contracte de închiriere, contracte de prestări servicii și în alte contracte în care rezoluțiunea sau rezilierea este compatibilă cu natura obligațiilor asumate.
Pactul nu acordă însă unei părți dreptul de a înceta oricând contractul, în lipsa unei neexecutări prevăzute de clauză. De exemplu, simpla dorință a chiriașului de a pleca înainte de termen nu reprezintă, prin ea însăși, o aplicare a pactului comisoriu.
În cazul unui împrumut, remediul obișnuit pentru nerestituirea sumei este solicitarea plății și, dacă există un titlu executoriu, executarea silită, nu desființarea retroactivă a împrumutului.
Clauzele privind termenele de plată, garanțiile, exigibilitatea soldului și desființarea contractului trebuie stabilite clar înainte de semnare.
Pentru redactarea și autentificarea contractului, vă puteți programa la Biroul Notarial Professio din București.