Nota: OG nr. 12/1998 este abrogata in prezent.
Autentificarea actelor între vii, translative ale dreptului de proprietate şi ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile, se taxează la valoarea declarată de părţi în actul autentic, dar nu mai puţin decât valoarea de circulaţie stabilită prin expertiză, efectuată la cererea camerei notarilor publici. Cât timp preţul contractului de vânzare-cumpărare, încheiat ulterior tranzacţiei de partaj între aceleaşi părţi, a fost identic cu cuantumul sultei pe care foştii soţi au stabilit-o de comun acord, în urmă cu un an, iar camera notarilor publici nu a solicitat efectuarea unei asemenea expertize, preţul nu poate fi considerat neserios, iar taxa notarială, calculată în funcţie de preţul declarat de părţi, mai mică decât cea datorată. Astfel fiind, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi constatat nul pentru preţ neserios şi evaziune fiscală.
(Decizia nr. 749 din 15 octombrie 2004 - Curtea de Apel Bucursti Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în Dosarul nr. 9120/2002, reclamantul T.S. a solicitat în contradictoriu cu pârâta T.M. pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 832 din 12.04.2001, iar, în subsidiar, anularea acestui contract. Pârâta a formulat cerere reconvenţională, solicitând să se dispună ieşirea din indiviziune asupra apartamentului în litigiu prin atribuirea în natură a acestuia către una din părţi, cu obligarea la plata unei sulte.
Prin Sentinţa civilă nr. 11025 din 13.12.2002, instanţa de fond a respins acţiunea, a admis cererea reconvenţională, a dispus sistarea stării de coproprietate cu privire la imobilul în litigiu, a atribuit imobilul reclamantului-pârât, a fost obligat reclamantul-pârât să plătească pârâtei-reclamante echivalentul în lei al sumei de 9.774 USD cu titlu de sultă. Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că, prin Sentinţa civilă nr. 9682/2000 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, s-a luat act de tranzacţia încheiată între părţi cu privire la partajul bunurilor comune. Potrivit acestei înţelegeri, imobilul intra în lotul reclamantului-pârât. Pentru egalizarea loturilor, s-a stabilit în sarcina acestuia plata unei sulte de 3.150 USD. Intrucât reclamantul-pârât nu a plătit sulta, pârâta-reclamantă a început executarea silită imobiliară, ocazie cu care, la data de 11.04.2001, s-a încheiat între părţi contractul de vânzare-cumpărare prin care T.S. a vândut lui T.M. o cotă indiviză de 1/2 din imobil, preţul vânzării fiind acelaşi cu creanţa datorată de reclamantul-pârât, drept sultă. Operaţiunea juridică realizată de părţi reprezintă o dare în plată. Nu se poate discuta de existenţa unei simulaţii a preţului cât timp reclamantul-pârât a arătat în răspunsul la întrebarea nr. 11 din interogatoriu că părţile au stabilit un singur preţ al vânzării. In ceea ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa a avut în vedere evaluarea imobilului în funcţie de valoarea de circulaţie a acestuia, bunul fiind atribuit reclamantului-pârât, întrucât acesta a aparţinut mamei sale şi în prezent acesta locuieşte în imobil. A fost stabilită o sultă reprezentând un cuantum de 9.774 USD, conform cotelor de contribuţie egale ale părţilor la dobândirea apartamentului.
Prin Decizia civilă nr. 1586/2003 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul-pârât pentru următoarele considerente:
Din răspunsurile la interogatoriu luate reclamantului, rezultă că acesta a achiesat la preţul stabilit în contractul de vânzare-cumpărare referitor la cota de 1/2 din imobil. Cota de contribuţie pe care pârâta o are la achitarea apartamentului, bun propriu al reclamantului, a fost stabilită în mod corect, în funcţie de valoarea de circulaţie a apartamentului.
Impotriva menţionatei decizii a formulat şi motivat recurs în termen legal reclamantul-pârât. In dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că decizia nu este motivată în fapt şi drept, fiind lovită de nulitate absolută, instanţa de apel omiţând să se pronunţe asupra motivului de apel referitor la nulitatea absolută a convenţiei, prin fraudarea legii, ca urmare a săvârşirii unui act de evaziune fiscală. Decizia atacată a fost dată cu încălcarea esenţială a legii, instanţa neavând în vedere fraudarea dispoziţiilor art. 4 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, republicată, art. 5 din Normele metodologice nr. 443/C/1999 pentru aplicarea Ordonanţei Guvernului nr. 12/1998, art. 5 din Legea nr. 87/1994 şi art. 5 din Codul civil, la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 832/2001. Potrivit art. 4 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, republicată, autentificarea actelor între vii, translative de proprietate, care au ca obiect bunuri imobile, se taxează la valoarea declarată de părţi în actul autentic, dar nu mai puţin decât valoarea de circulaţie stabilită prin expertiză. Atât timp cât părţile din proces au stabilit prin contract că preţul apartamentului era doar de 6.300 USD, în funcţie de această valoare calculându-se taxa de timbru datorată bugetului de stat şi onorariul notarului, este evident că ne aflăm în faţa unei fraude la lege, sancţionată cu nulitatea actului respectiv. Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la un preţ neserios, cu mult sub valoarea reală de circulaţie a imobilului, încălcându-se astfel art. 955, 956, 968 şi 1303 din Codul civil. Astfel, reclamantul şi-a dat acordul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru că nu avea bani pentru plata sultei, intenţia fiind evidentă, în sensul de a-i garanta pârâtei plata sumei respective în viitor, şi nu de a transfera dreptul de proprietate asupra a 1/2 din apartament. Părţile au înţeles să facă o compensare convenţională între datorii, iar nu o dare în plată, nefiind întrunite nici una dintre condiţiile de fond şi de formă ale acestei instituţii juridice. S-a stabilit un preţ foarte mic la pornirea licitaţiei, de două ori mai mic decât chiar suma precizată de pârâtă în acţiunea de partaj - 20.000 USD. Acest preţ este neserios dacă ne raportăm la valoarea stabilită de către expertul tehnic-19.548 USD. Instanţa nu face nici o referire la relaţiile primite de la biroul experţilor tehnici, privind valorile minimale de circulaţie ale apartamentelor din Bucureşti. Prin confirmarea soluţiei instanţei de fond, de admitere a cererii reconvenţionale, s-au creat premisele îmbogăţirii fără justă cauză a intimatei.
Analizând recursul formulat, Curtea a apreciat că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Verificând prevederile art. 4 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, republicată, art. 5 din Normele metodologice nr. 443/C/1999 pentru aplicarea Ordonanţei Guvernului nr. 12/1998, art. 5 din Legea nr. 87/1994 şi art. 5 din Codul civil, la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 832/2001, Curtea a reţinut că nu există o fraudare a dispoziţiilor legale în materia evaziunii fiscale. Preţul Contractului de vânzare-cumpărare nr. 832/2001, de 3.500 USD, a fost convenit de părţi, ca urmare a faptului că recurentul, în calitate de debitor al obligaţiei de plată, nu a avut posibilitatea de a achita sulta de 3.500 USD, pe care o datora fostei soţii, în temeiul tranzacţiei prin care a pus capăt procesului de partaj. Acest preţ este singurul convenit, între părţi neexistând un act ascuns care să prevadă un alt preţ al vânzării, aşa cum însuşi apelantul recunoaşte prin răspunsul la interogatoriu. Prin urmare, nu sunt aplicabile prevederile art. 6 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, republicată, în sensul că este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, prin act ascuns, să plătească un preţ mai mare decât cel ce se declară prin act autentic. Mai mult, nu există o fraudă a prevederilor legale în materia evaziunii fiscale, deoarece taxa notarială se stabileşte la valoarea declarată de părţi în actul autentic, dar nu mai puţin decât valoarea de circulaţie stabilită prin expertiză, efectuată la cererea camerei notarilor publici, potrivit art. 4 alin. (1) al Ordonanţei Guvernului nr. 12/1998, republicată. Cât timp camera notarilor publici nu a cerut efectuarea unei expertize, pentru că nu a considerat că există o disproporţie vădită între valoarea declarată de părţi şi valoarea de circulaţie, iar preţul a reflectat sulta pe care vânzătorul o datora în urmă cu un an, sumă stabilită de comun acord de către părţile care au tranzacţionat, nu se poate aprecia nici că preţul este neserios, în accepţiunea art. 5 din Legea nr. 87/1994, şi nici că s-ar fi impus o plată mai mare a taxei notariale, care să presupună acordarea de înlesniri, conform art. 5 din Normele metodologice nr. 443/C/1999 pentru aplicarea Ordonanţei Guvernului nr. 12/1998. Preţul de 3.500 USD reprezintă sulta pe care debitorul vânzător o datora în urmă cu un an, iar regula este ca debitorul să îşi execute de bună-voie obligaţia, prin efectuarea plăţii. Cât timp acesta nu a putut să plătească sulta, din lipsa banilor, aşa cum susţine, el nu poate să îşi invoce propria incorectitudine pentru a obţine protecţia unui drept, solicitând constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a creşterii valorii de circulaţie a imobilului, şi să invoce existenţa îmbogăţirii fără justă cauză, prin stabilirea unei sulte mai mari, In urma partajării din nou a locuinţei. In acest context urmează a fi considerată ca nefondată apărarea recurentului, în sensul că reclamantul şi-a dat acordul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru că nu avea bani pentru plata sultei, intenţia fiind evidentă, în sensul de a-i garanta acesteia plata sumei respective în viitor, şi nu de a transfera dreptul de proprietate asupra a 1/2 din apartament. Aceasta deoarece, cât timp convenţia de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţată, ea îşi produce efectele juridice specifice vânzării-cumpărării, indiferent de raţiunea în raport de care preţul vânzării ar fi fost stabilit, în motivele de recurs invocându-se în acest sens atât compensarea, cât şi darea în plată.
Pentru aceste considerente, motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă nu sunt incidente în cauză, astfel încât, în temeiul art. 312 din Codul de procedură civilă, recursul a fost respins ca nefondat.
Întrebări și răspunsuri: Anulare contract vanzare-cumparare. Pret neserios. Fraudă la lege prin evaziune fiscală rezultând din plata unei taxe notariale mai mici decât cea datorată în raport de preţul real
Parintii au vandut copilului o cladire pentru suma de 80 mii euro insa in cartea notarilor proprietatea avea valoarea de 500 mii euro. Intra sub incidenta acestei tip de fraude?
Ce sanse de reusita are agentia sa foloseasca precontractul in vederea denuntarii unui pret neserios in vederea recuperarii
Citește mai mult
comisionului, sau pur si simplu pentru a fi "binevoitoare"? Are valoare in instanta acest precontract?Mentionez ca nu am incheiat cu agentia niciun altfel de contract (intermediere, vizionare etc.)..
O altă soluție, care presupune să aveți și acordul celeilalte părți, este rezoluțiunea contractului la notariat.
Citește mai mult
surori, aceştia vor putea solicita reducţiunea liberalităţilor excesive în momentul dezbaterii succesiunii.Dacă aţi plătit suma respectivă, deci dacă actul a fost în realitate chiar unul de vânzare-cumpărare şi nu o donaţie deghizată, mai există posibilitatea anulării contractului pentru preţ neserios. Dacă preţul a fost sau nu unul serios rămâne la aprecierea instanţei, după ce analizează probelele.