Moștenirea unei case între frați și surori
Informațiile de mai jos sunt generale și trebuie adaptate situației concrete (acte, regim matrimonial, donații, sarcini, credite, testament).
Ideea esențială
Dacă ambii părinți sunt decedați și moștenirea se deschide în favoarea celor doi copii (frate și soră), casa intră în masa succesorală, iar cotele sunt, de regulă, egale (în lipsa unui testament valabil care să respecte rezerva succesorală).
Practic, până la finalizarea succesiunii și a partajului, imobilul este de obicei deținut în coproprietate pe cote-părți (indiviziune).
Important: dacă a decedat doar unul dintre părinți
Când un singur părinte a decedat, iar celălalt este în viață, situația diferă semnificativ: soțul supraviețuitor vine la moștenire împreună cu descendenții și are o cotă succesorală legală, iar în anumite condiții poate beneficia și de un drept de abitație asupra locuinței în care a locuit.
Cota soțului supraviețuitor
În concurs cu descendenții, soțul supraviețuitor moștenește 1/4 din moștenire, iar restul revine copiilor, în cote egale.
Dreptul de abitație
Dacă sunt îndeplinite condițiile legale, soțul supraviețuitor poate avea drept de abitație asupra casei (un drept real de folosință), ceea ce influențează practic folosirea și valorificarea imobilului până la partaj.
Dacă vă aflați în această situație, este recomandat să discutați punctual cu notarul public (acte, regim matrimonial, bun comun/bun propriu, donații etc.).
1) Demersuri administrative la moștenirea unei case între frate și soră
Atunci când un imobil este moștenit de mai mulți moștenitori (de exemplu, frate și soră), există câteva etape-cheie pentru a asigura o tranziție legală corectă și o gestionare clară a drepturilor fiecăruia.
Deschiderea succesiunii și rolul notarului public
Procedura se face, de regulă, prin dezbaterea succesiunii la notar. Notarul stabilește calitatea moștenitorilor, întinderea drepturilor și componența masei succesorale, iar la final se emite certificatul de moștenitor (după caz, și alte încheieri/acte necesare).
Evaluarea orientativă a imobilului
O evaluare realistă a casei ajută atât la o împărțire echitabilă (partaj), cât și la estimarea costurilor și a eventualelor obligații fiscale. În practică, se pot folosi valori din studiile de piață utilizate în procedurile notariale și/sau evaluări de specialitate, în funcție de situație.
Înscrierea în cartea funciară (publicitate imobiliară)
După finalizarea succesiunii, drepturile dobândite se reflectă prin înscrieri în cartea funciară (intabulare/notare, după caz), astfel încât evidențele publice să fie actualizate pe numele moștenitorilor.
2) Casa face parte din patrimoniul defunctului și se împarte între moștenitori
Prin regulă, casa (ca bun imobil), la fel ca celelalte bunuri ale defunctului (mobile, imobile, creanțe), intră în masa succesorală. Dacă există doi copii (frate și soră) și nu există dispoziții testamentare aplicabile care să respecte rezerva, moștenirea se împarte în cote egale.
Moștenirea se tratează global: se inventariază bunurile și datoriile, apoi se stabilește ce revine fiecăruia. Dacă imobilul este principalul activ, soluțiile uzuale sunt:
Vânzarea casei și împărțirea prețului
Când nu există o soluție de atribuire, casa poate fi vândută, iar prețul se împarte conform cotelor.
Partaj cu atribuirea casei unuia dintre moștenitori
Unul dintre moștenitori poate păstra casa, cu plata unei sulte către celălalt (diferența de valoare).
Partaj judiciar, dacă nu există acord
Dacă nu se ajunge la o înțelegere, se poate ajunge la instanță, iar imobilul poate fi atribuit sau valorificat conform hotărârii.
Rețineți: în indiviziune, actele importante (de exemplu, vânzarea) cer, de regulă, acordul tuturor, iar dacă acordul lipsește, soluția devine partajul.
3) Poate fi „atribuită” casa unui singur moștenitor?
Da, în cadrul partajului (amiabil la notar sau judiciar), casa poate fi atribuită unuia dintre moștenitori, dacă există condițiile și/sau acordul necesar, iar cel care primește casa achită celuilalt moștenitor sulta corespunzătoare cotei.
Această soluție este, de regulă, mai simplă când:
- există și alte bunuri în succesiune (cu care se pot compensa diferențele), sau
- moștenitorul care preia imobilul poate plăti sulta, și
- există acord (pentru partaj amiabil) sau o soluție stabilită de instanță (pentru partaj judiciar).
4) Caz particular: există un testament privind casa
În principiu, partajul între frați trebuie să respecte drepturile succesorale și, atunci când există moștenitori rezervatari, să nu încalce rezerva succesorală.
Dacă defunctul a lăsat un testament (autentic sau olograf) prin care atribuie casa doar unuia dintre copii, este esențial de verificat:
- valabilitatea formală și efectele testamentului;
- dacă dispoziția respectă rezerva și se încadrează în cotitatea disponibilă;
- dacă au existat donații anterioare care influențează calculul rezervei (reunire fictivă, după caz).
Exemplu orientativ
Casa este principalul activ al succesiunii. Testamentul prevede că imobilul revine fratelui. Dacă, prin această dispoziție, se încalcă rezerva surorii, aceasta poate cere reducțiunea liberalităților excesive (după caz), astfel încât să își primească partea rezervată (în natură sau prin echivalent).
În practică, modul concret de „reparare” (vânzare, sultă, reducțiune) depinde de masa succesorală, acte și opțiunile părților.
5) Implicații fiscale și costuri frecvente la moștenirea unui imobil
În România, la moștenirea unui imobil trebuie avute în vedere atât costurile notariale și de carte funciară, cât și eventualele obligații fiscale, în special în funcție de momentul în care se finalizează succesiunea.
Finalizarea succesiunii în termen vs. după 2 ani
Pentru transmiterea cu titlu de moștenire, nu se datorează impozitul specific transferului, dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului. Dacă procedura se finalizează după 2 ani, se datorează, în condițiile legii, un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Dacă ulterior vindeți imobilul moștenit
La vânzarea ulterioară a imobilului (act între vii), se aplică, de regulă, impozitul pe transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, calculat de notar la valoarea tranzacției, în cotele prevăzute de lege (diferențiate în funcție de perioada de deținere).
Înainte de o vânzare, merită discutate și aspecte practice: sarcini, ipoteci, drepturi de folosință, cheltuieli comune, utilități etc.
Alte costuri uzuale
- onorariu notarial (în funcție de complexitate, valoare, acte);
- taxe pentru înscrieri în cartea funciară / cadastru (după caz);
- certificat fiscal și regularizări locale (impozit pe clădire/teren), dacă este necesar;
- cheltuieli de întreținere și conservare a casei până la partaj (de regulă, proporțional cu cotele).
Checklist orientativ: acte frecvent cerute pentru succesiunea unei case
Lista exactă diferă în funcție de situație (număr moștenitori, stare civilă, regim matrimonial, existența unui testament, sarcini, bunuri în străinătate etc.).
Acte privind persoanele
- certificat de deces;
- acte de identitate moștenitori;
- certificate de naștere/căsătorie (după caz);
- hotărâri de divorț / convenții (dacă este cazul);
- testament (dacă există) și/sau informații despre donații.
Acte privind imobilul
- act de proprietate (contract, titlu, certificat etc.);
- documentație cadastrală și/sau extras de carte funciară (după caz);
- certificat fiscal de la primărie (dacă este necesar);
- informații despre credite/ipoteci/sarcini;
- utilități și eventuale cheltuieli restante (orientativ, pentru claritate între moștenitori).
FAQ – Moștenirea unei case între frate și soră
1) Cum se împarte o casă moștenită între frate și soră?
În lipsa unor dispoziții speciale, casa intră în coproprietate pe cote-părți (indiviziune), iar fiecare moștenitor deține o cotă proporțională cu drepturile sale succesorale (de regulă, cote egale când sunt doar doi copii). Până la partaj, imobilul nu aparține „pe camere”, ci în comun, pe cote ideale.
2) Se poate forța vânzarea unei case aflate în indiviziune?
În dreptul român, nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Dacă nu există acord pentru partaj amiabil, se poate ajunge la partaj judiciar, iar instanța poate dispune atribuirea bunului unuia dintre coproprietari (cu sultă) sau valorificarea lui, în funcție de criteriile legale și de posibilitatea împărțirii în natură.
3) Ce costuri apar când moșteniți o casă împreună?
Pot exista onorarii notariale, taxe de carte funciară, și, dacă succesiunea se finalizează după 2 ani de la deces, un impozit de 1% conform regulilor fiscale aplicabile. În plus, până la partaj, moștenitorii suportă, de regulă, cheltuieli de întreținere/conservare proporțional cu cota fiecăruia.
4) Cum se iese din indiviziunea succesorală?
Cel mai simplu este partajul amiabil (la notar), când există acord: fie se vinde casa și se împarte prețul, fie unul o preia cu sultă. Dacă există conflict, se poate recurge la partaj judiciar. Uneori se poate încheia și o înțelegere de administrare (pentru perioada de tranziție), dar aceasta nu înlocuiește partajul.
5) Se poate închiria o casă moștenită în indiviziune?
De regulă, închirierea este un act de administrare și se poate face cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți, cu atenție la situațiile în care contractul ar limita substanțial folosința celuilalt coproprietar sau ar impune sarcini excesive. Veniturile din chirie se distribuie, în principiu, proporțional cu cotele.
Aveți un litigiu sau o situație complicată privind moștenirea unei case?
Putem analiza actele și pașii următori pentru dezbaterea succesiunii și, dacă este cazul, pentru partaj (amiabil) ori pentru pregătirea documentației necesare în cazul unui demers judiciar.
Notă: Notarul public nu soluționează litigii între părți; atunci când nu există acord, soluția poate fi partajul prin instanță, cu sprijinul unui avocat.