Calculator Taxe Notariale Contracte Vânzare-Cumpărare (2026)

Cumpărătorul va achita onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare și intabularea lui în cartea funciară. Dacă imobilul este dobândit prin credit bancar ipotecar, cumpărătorul va mai plăti și onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și intabularea ipotecii în cartea funciară.
Vânzătorul va achita taxa OCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare (40 lei) și impozitul pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare.
Formularul calculatorului indică ce taxe revin cumpărătorului și, respectiv, vânzătorului.
Notarul public încasează aceste sume la semnarea actului, dar impozitul și taxele OCPI nu reprezintă venituri ale biroului notarial. Ele sunt colectate prin notariat și virate mai departe statului, potrivit legii.

Expresia folosită frecvent „a trece un imobil pe numele cuiva” se referă, din punct de vedere legal, la transmiterea dreptului de proprietate.
Dacă transmiterea se face prin contract de vânzare-cumpărare, cu plata unui preț real, taxele se calculează cu ajutorul calculatorului de mai sus.
Dacă imobilul se transmite gratuit, fără plata unui preț, poate fi necesar un contract de donație, pentru care taxele se calculează diferit.
În cazul soților, transmiterea dreptului de proprietate trebuie analizată în raport cu regimul matrimonial, natura bunului și scopul actului, pentru a stabili dacă este potrivită vânzarea, donația sau partajul.
Vânzarea presupune plata unui preț real, donația se folosește când transmiterea se face gratuit, iar partajul poate fi încheiat când imobilul este bun comun și se dorește ca acesta să revină unuia dintre soți sau să fie împărțite bunurile comune.

Nu. Impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare este, în cazul vânzătorilor persoane fizice, o taxă datorată de vânzător și încasată prin notariat la semnarea contractului.
Cumpărătorul achită onorariul notarial, intabularea dreptului de proprietate și, dacă imobilul este cumpărat prin credit ipotecar, costurile legate de ipotecă. Calculatorul afișează separat taxele cumpărătorului și taxele vânzătorului.

Tarifele notariale pot varia de la un birou notarial la altul, cu excepția taxelor datorate statului (impozit, taxă intabulare). Pentru a afla toate costurile vânzării, puteți folosi calculatorul nostru online. Oferim tarife minime pentru serviciile noastre.

Nu. Sumele afișate sunt finale și includ toate taxele pentru vânzarea imobilului, inclusiv TVA-ul de 21% (în vigoare din 1 august 2025).

Notarul se alege de comun acord de vânzător și cumpărător. Vânzătorul sau dezvoltatorul poate propune un birou notarial cu care lucrează, mai ales în proiectele imobiliare noi, unde documentația este deja pregătită pentru mai multe apartamente din același ansamblu.
Cumpărătorul poate solicita încheierea contractului la un alt notar, însă schimbarea biroului notarial presupune acordul ambelor părți.
Alegerea notarului poate avea importanță și din perspectiva costurilor, deoarece onorariile notariale diferă uneori de la un birou la altul. Taxele datorate statului și OCPI nu depind însă de biroul notarial ales.

Da, contractul de vânzare-cumpărare pentru un imobil se poate încheia la orice birou notarial din România, indiferent de localitatea în care se află imobilul sau de domiciliul părților. Competența notarului public în materie de contracte de vânzare este generală la nivel național.

În principiu, taxele se calculează la prețul real de vânzare declarat de părți în contract. Dacă însă prețul declarat este mai mic decât valoarea orientativă din expertizele notariale, taxele se vor calcula la valoarea din grilă.
În unele cazuri pot fi aplicate corecții prevăzute în expertizele notariale pentru situația concretă a imobilului. Aceste corecții pot fi negative, când scad valoarea orientativă, sau pozitive, când o majorează.
De exemplu, în expertizele pentru București pot conta criterii precum lipsa instalației electrice, lipsa alimentării cu apă sau canalizare, lipsa gazelor, lipsa instalației de încălzire, încălzirea cu sobe cu lemne, lipsa finisajelor, lipsa anvelopei clădirii, finisajele inferioare sau superioare, încadrarea clădirii în risc seismic ridicat, starea tehnică a imobilului, situarea apartamentului la demisol/subsol sau la mansardă, reabilitarea termică a blocului ori vechimea redusă a construcției.
Aceste corecții nu se aplică liber sau prin negociere, ci numai dacă sunt prevăzute în expertiza notarială valabilă și dacă situația concretă a imobilului corespunde criteriilor respective. Încadrarea se face pe baza actelor și informațiilor prezentate de părți, iar declarațiile privind starea imobilului trebuie să corespundă realității.
Nu este recomandat să declarați un preț fictiv sau derizoriu doar pentru reducerea taxelor, deoarece acest lucru poate avea consecințe civile și fiscale.
Valoarea din grila notarială poate fi diferită de valoarea stabilită de evaluatorul băncii în cazul unui credit ipotecar. Evaluarea bancară este folosită de bancă pentru analiza creditului și a garanției, în timp ce expertizele notariale stabilesc valori orientative folosite la calculul taxelor atunci când prețul declarat este mai mic decât valoarea din grilă.

Calculatorul este destinat costurilor aferente bunurilor imobile transferate. Dacă mobilierul sau electrocasnicele — de exemplu, canapea, fotolii, mese, scaune, paturi, dulapuri mobile ori electrocasnice neîncorporate — sunt bunuri mobile distincte, sunt individualizate în contract și li se atribuie separat o valoare reală și justificabilă, valoarea acestora poate fi evidențiată separat de valoarea imobilului. Separarea nu poate fi folosită pentru diminuarea artificială a prețului declarat al imobilului.
Locul de parcare, boxa, anexa sau terenul care reprezintă bunuri imobile ori cote de proprietate se includ în valoarea bunurilor imobile transferate. Dacă în contract se stabilește un singur preț global, fără valori separate, introduceți în calculator valoarea totală a tranzacției.

Valorile orientative sunt stabilite prin expertizele notariale valabile pentru localitatea și zona în care se află imobilul. Pentru București, valoarea depinde de tipul imobilului, zonă, suprafață, anul construcției și alte criterii prevăzute în expertize. Găsiți grilele și mai multe explicații aici:
- Valori Apartamente București (2026)
- Valori Case București (2026)
- Valori Terenuri București (2026)

Introduceți prețul de vânzare și selectați opțiunea "Credit ipotecar" ca modalitate de plată. Vi se va afișa un nou câmp în care puteți introduce suma împrumutată.
Pentru programul Noua Casă / Prima Casă, onorariul de autentificare a contractului de credit ipotecar este "0" deoarece majoritatea băncilor care au aderat la program nu solicită autentificarea acestui contract.
Dacă nu cumpărați un imobil, ci refinanțați un credit ipotecar existent, găsiți pe site un calculator separat: Calculator taxe notariale refinanțare credit ipotecar

În câmpul principal „Preț vânzare” se introduce prețul total al imobilului, adică avansul plus suma plătită prin credit.
După ce selectați opțiunea „Credit ipotecar”, în câmpul suplimentar se introduce valoarea creditului, în moneda selectată lângă acel câmp. Calculatorul va afișa separat onorariul pentru vânzare, onorariul pentru ipotecă, intabularea vânzării și intabularea ipotecii.
Taxele contractului final se calculează la prețul întreg al imobilului, nu doar la diferența rămasă de plată după antecontract.

În prezent, nu se mai deduce onorariul antecontractului din onorariul contractului de vânzare final.
De asemenea, taxele contractului de vânzare final se calculează la prețul total de vânzare, fără a scădea avansul plătit anterior.
Calculatorul de pe această pagină este pentru contractul final de vânzare-cumpărare. Pentru antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare, onorariul notarial se calculează după o altă formulă, în funcție de avansul plătit. Puteți folosi calculatorul dedicat aici:
Calculator taxe antecontract vânzare-cumpărare

Nu. Dacă se încheie direct contractul de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate, taxele notariale și impozitul se calculează la prețul total al vânzării și se achită la data semnării contractului, nu pe măsură ce se plătesc ratele.
Părțile pot stabili termenele de plată și garanțiile necesare, însă taxele contractului se raportează la întreaga valoare a tranzacției.

Da. Începând cu 1 ianuarie 2023, impozitul se datorează indiferent de valoarea tranzacției, nemaiexistând scutirea pentru vânzările cu o valoare de până la 450.000 lei.

● Pentru imobilele sau cotele deținute până la 3 ani inclusiv, impozitul este de 3%.
● Pentru imobilele sau cotele deținute mai mult de 3 ani, impozitul este de 1%.

În cazul unui imobil moștenit, perioada de deținere se calculează de la data decesului persoanei de la care provine moștenirea, nu de la data certificatului de moștenitor. Dacă există mai mulți vânzători sau cote dobândite la date diferite, impozitul se stabilește separat pentru fiecare cotă.

În cazul obișnuit al vânzării unui imobil din patrimoniul personal, nu se plătește CASS pentru această tranzacție și nu trebuie depusă Declarația Unică la ANAF doar pentru vânzare.
Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare se calculează și se încasează la notariat, la semnarea contractului, apoi este virat către stat potrivit legii.
Dacă însă vânzările de imobile sunt repetate și au caracter de activitate economică, situația fiscală trebuie analizată separat, deoarece pot exista alte obligații fiscale decât cele aplicabile unei vânzări obișnuite din patrimoniul personal.

Impozitul este de 3% dacă imobilul sau cota vândută este deținută până la 3 ani inclusiv și de 1% dacă este deținută mai mult de 3 ani.
În cazul donației, perioada de deținere se calculează de la data contractului de donație. În cazul moștenirii, aceasta se calculează de la data decesului persoanei de la care provine imobilul, indiferent de data certificatului de moștenitor.
În cazul partajului, data dobândirii poate fi diferită pentru cota deținută anterior și pentru cota atribuită suplimentar prin partaj. De aceea, actele și fiecare cotă trebuie analizate separat.

Perioada de deținere se calculează de la data decesului persoanei de la care a fost moștenit imobilul, indiferent de data eliberării certificatului de moștenitor sau de data hotărârii judecătorești prin care a fost finalizată succesiunea.
Dacă au fost moștenite cote din același imobil în urma unor decese produse la date diferite, perioada de deținere se stabilește separat pentru fiecare cotă. Astfel, la aceeași vânzare, o cotă poate fi impozitată cu 1%, iar alta cu 3%.

În anumite cazuri, da. Pentru anumite terenuri agricole situate în extravilan, vândute înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, poate fi datorat un impozit special de 80%.
Acesta se calculează asupra diferenței pozitive dintre valoarea terenului la data vânzării și valoarea sa la data cumpărării, stabilite potrivit studiilor de piață notariale aplicabile la cele două momente. Impozitul nu reprezintă 80% din întregul preț de vânzare și este distinct de impozitul obișnuit de 1% sau 3%.
Aplicarea sa trebuie verificată în funcție de categoria terenului, data și modul de dobândire, precum și de eventualele excepții prevăzute de lege. Pentru explicații suplimentare, consultați articolul despre impozitul datorat la vânzarea imobilelor și terenurilor.

Dacă vânzătorul este persoană juridică, impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare nu se încasează de notar ca în cazul vânzătorilor persoane fizice. Societatea își tratează venitul potrivit regulilor fiscale aplicabile activității sale.
Dacă imobilul este cumpărat de o persoană juridică, taxa de intabulare este diferită față de cea aplicabilă persoanelor fizice. De aceea, în calculator trebuie schimbată opțiunea „persoană fizică” în „persoană juridică”, după caz, atât la cumpărător, cât și la vânzător.
În cazul imobilelor vândute de dezvoltatori, TVA-ul prețului este o chestiune fiscală separată de TVA-ul aplicat onorariului notarial.
Un cetățean străin (nerezident) care vinde un imobil în România va plăti același impozit ca un cetățean român, dar va avea nevoie de un NIF (Număr de Identificare Fiscală) obținut de la ANAF.

Nu. Onorariul notarial și taxa de intabulare nu se dublează numai pentru că există doi sau mai mulți cumpărători, de exemplu doi soți.
În cazul mai multor vânzători, fiecare datorează impozitul corespunzător cotei sale din valoarea tranzacției. Dacă toate cotele au fost dobândite la aceeași dată, asupra lor se aplică aceeași cotă de impozit. Dacă proprietarii sau cotele au date de dobândire diferite, pentru unele se poate aplica impozitul de 1%, iar pentru altele cel de 3%.
Dacă în actele de proprietate nu sunt precizate cotele-părți, se prezumă că acestea sunt egale. Coproprietarii pot vinde împreună imobilul printr-un singur contract, fără să fie necesară transmiterea prealabilă a cotelor către unul dintre ei.

TVA-ul aplicabil prețului imobilului apare cel mai frecvent în cazul construcțiilor noi sau al terenurilor construibile vândute de dezvoltatori ori de alte persoane care desfășoară o activitate economică imobiliară. O persoană fizică poate avea, de asemenea, obligații privind TVA dacă operațiunile sale au caracter repetat și organizat, situație care trebuie analizată separat.
TVA-ul inclus în rezultatele calculatorului este TVA aferentă serviciilor notariale și este deja cuprinsă în onorariul afișat. Acesta nu reprezintă un TVA suplimentar adăugat automat la prețul imobilului.

Părțile trebuie să declare prețul real în actul de vânzare deoarece nedeclararea valorii reale poate avea consecinţe penale (evaziune fiscală) şi civile (anularea actului pentru preț fictiv sau derizoriu).
Alte condiții legale privind prețul: Prețul în contractul de vânzare-cumpărare

Lista actelor necesare la notariat pentru încheierea unui contract de vânzare, poate fi accesată aici:
Acte necesare vânzare-cumpărare imobil

Da, în anumite situații taxele pot fi diferite, mai ales dacă prin contract se rezervă sau se constituie un drept de uzufruct viager, un drept de abitație ori alte drepturi în favoarea vânzătorului sau a unei alte persoane.
Dacă vânzarea include și un uzufruct viager, costurile se calculează după reguli speciale. Puteți folosi calculatorul dedicat aici:
Calculator taxe vânzare-cumpărare cu uzufruct viager
Dacă se dorește transmiterea imobilului în schimbul obligației de întreținere, poate fi necesar un contract de întreținere, nu o simplă vânzare-cumpărare. Situația trebuie verificată în funcție de scopul real al părților și de clauzele actului.

Da, un imobil ipotecat se poate vinde, însă este necesar acordul scris al băncii (creditorului ipotecar). Procedura implică, de obicei, următoarele etape: vânzătorul obține de la bancă un acord de înstrăinare, iar în ziua semnării contractului, o parte din prețul de vânzare este direcționată către bancă pentru a stinge creditul. După achitarea datoriei, banca va emite o declarație de radiere a ipotecii din Cartea Funciară, formalitate care se îndeplinește tot prin intermediul biroului notarial.

Pentru vânzarea unui imobil este necesar ca dreptul de proprietate să fie înscris în cartea funciară și imobilul să aibă documentație cadastrală.
Dacă apartamentul, casa sau terenul nu este intabulat, vânzătorul trebuie să rezolve mai întâi cadastrul și intabularea, printr-un expert cadastrist, înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Dacă în cartea funciară este înscris doar terenul, iar construcția nu este intabulată, situația trebuie verificată separat: actul poate privi doar bunurile înscrise corespunzător, iar construcția poate necesita formalități cadastrale suplimentare.

Da, se pot acorda reduceri în ceea ce privește onorariul notarial, dacă persoana cu handicap nu realizează niciun fel de venituri sau aceste sume sunt sub venitul minim pe economie.
Cu privire la impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare perceput de stat, legislația actuală nu prevede scutiri sau reduceri pentru persoanele cu handicap.

Conform legislației în vigoare (Legea nr. 70/2015), plățile în numerar între persoanele fizice pentru o tranzacție imobiliară sunt limitate la un plafon de 50.000 de lei. Orice sumă care depășește acest prag trebuie achitată obligatoriu prin instrumente bancare (de exemplu, transfer bancar sau depunere în contul vânzătorului). La momentul semnării contractului, notarul va verifica dovada plății diferenței prin bancă.

Prețul vânzării poate fi stabilit de părți în lei sau în valută, cu respectarea regulilor legale privind plățile în numerar și prin bancă.
Pentru calculul taxelor notariale, dacă prețul este exprimat în euro sau în altă valută, conversia se face în lei la cursul BNR din ziua autentificării contractului.
Conversia prețului plătit efectiv de cumpărător se poate face la cursul BNR sau la un alt curs stabilit de comun acord de vânzător și cumpărător, în funcție de înțelegerea părților. Este important ca moneda plății, contul, cursul folosit pentru conversie și momentul transferului să fie stabilite clar înainte de semnarea contractului.
În cazul persoanelor juridice rezidente, plata prețului se face, de regulă, în lei, cu excepțiile prevăzute de reglementările valutare.
În practică, confirmarea primirii prețului este de obicei mai rapidă când plata se face într-un cont bancar din România, mai ales în lei. Transferurile în lei între bănci din România se pot confirma de obicei instant, pe când plățile internaționale sau SEPA în valută pot dura mai multe zile bancare.

Da, serviciile notariale pot fi plătite cu cardul bancar de toți clienții biroului notarial, fără comision suplimentar.

Taxele notariale se calculează în baza Ordinului nr. 177/C/2024 al Ministerului Justiţiei pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici, iar impozitul și taxa ANCPI, conform Codului Fiscal și, respectiv, Ordinul nr. 39/2009 al ANCPI.

1. Onorariul notarial
Onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare se calculează gradual, pe tranşe, în funcţie de valoarea bunului care face obiectul vânzării
Pentru vânzări încheiate prin programul Noua Casă (Prima Casă), onorariul notarial se reduce cu 30%.
Tabelul de mai jos indică tranşele la care trebuie raportată valoarea bunului pentru a calcula onorariul de autentificare, cât şi cotele procentuale care alcătuiesc onorariul notarial final şi ce reprezintă acestea.

Valoarea imobilului vândut / Formulă de calcul onorariu notarial
a) până la 20.000 lei⇨ 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei
b) de la 20.001 lei la 35.000 lei ⇨ 440 lei + 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei
c) de la 35.001 lei la 65.000 lei ⇨ 725 lei + 1,6% pentru suma care depășește 35.001 lei
d) de la 65.001 lei la 100.000 lei ⇨ 1.205 lei + 1,5% pentru suma care depășește 65.001 lei
e) de la 100.001 lei la 200.000 lei ⇨ 1.705 lei + 1,1% pentru suma care depășește 100.001 lei
f) de la 200.001 lei la 600.000 lei ⇨ 2.805 lei + 0,9% pentru suma care depășește 200.001 lei
g) peste 600.001 lei ⇨ 6.405 lei + 0,6% pentru suma care depășește 600.001 lei

În plus, la acest onorariu se va adăuga și tariful de 45 de lei pentru administrarea, gestionarea, păstrarea și arhivarea actului cu documentația aferentă.

2. Impozitul către stat
Notarul public calculează și încasează impozitul datorat de vânzător pentru transferul proprietății imobiliare. Cota aplicabilă se stabilește în funcție de perioada de deținere:
- 3% – dacă imobilul sau cota transferată este deținută până la 3 ani inclusiv;
- 1% – dacă imobilul sau cota transferată este deținută mai mult de 3 ani.

Impozitul se calculează la valoarea tranzacției declarată de părți în contract. Dacă această valoare este mai mică decât valoarea minimă stabilită pentru imobil prin studiul de piață realizat de camera notarilor publici, denumit în mod uzual „grila notarială”, impozitul se calculează la valoarea minimă din studiul de piață.
În cazul unui imobil deținut în coproprietate, fiecare coproprietar datorează impozitul corespunzător cotei sale din valoarea tranzacției. Dacă în actele de proprietate nu sunt precizate cotele-părți, se prezumă că acestea sunt egale.
Dacă un singur proprietar vinde imobilul către doi soți sau către mai mulți cumpărători, impozitul se calculează o singură dată, la întreaga valoare a tranzacției. Dacă imobilul este vândut de mai mulți coproprietari, fiecare datorează impozitul corespunzător cotei sale din preț.
Dacă unul sau mai mulți proprietari au dobândit cote din același imobil la date diferite, perioada de deținere și cota de impozit se stabilesc separat pentru fiecare cotă-parte. În cadrul aceleiași vânzări, pentru o cotă se poate aplica impozitul de 1%, iar pentru alta cel de 3%.
În cazul imobilelor dobândite prin moștenire, perioada de deținere se calculează de la data decesului persoanei de la care provine cota moștenită, nu de la data certificatului de moștenitor. Dacă au fost moștenite cote în urma unor decese produse la date diferite, fiecare cotă se analizează separat.
Pentru explicații detaliate despre baza de calcul, imobilele moștenite, partaj, terenuri și coproprietari, consultați articolul despre impozitul datorat la vânzarea unui apartament, a unei case sau a unui teren.

3. Taxele ANCPI
I. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare
Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis strict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau, după caz, a certificatul de sarcini.
Taxa ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este: - 40 de lei, în regim normal - se eliberează în două zile (termen de recomandare);
- 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)

II. Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare
După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui întabulat în cartea funciară.
Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele şi taxele ANCPI/OCPI şi a altor unităţi subordonate şi reprezintă - 0,15% din prețul de vânzare pentru persoane fizice și 0,5% pentru persoanele juridice.
În cazul imobilelor cumpărate cu credit ipotecar, se percepe și taxa de intabulare-înscriere a ipotecii - 100/imobil + 0,1% din valoarea creanţei garantate. Calculatorul afișează și această taxă după ce selectați opțiunea "Credit ipotecar".

Onorariul notarial pentru contractele de vânzare-cumpărare se calculează potrivit normelor privind tarifele notariale, iar valoarea contractului este unul dintre criteriile principale de calcul.
Chiar dacă procedura de redactare și autentificare poate părea asemănătoare indiferent de prețul imobilului, responsabilitatea profesională și riscul juridic al actului cresc odată cu valoarea tranzacției.
De exemplu, o eroare într-un contract privind un imobil de valoare mare poate produce un prejudiciu mult mai ridicat decât în cazul unei tranzacții cu valoare redusă. Din acest motiv, tariful nu reflectă doar timpul de lucru, ci și răspunderea notarului public pentru actul autentificat.