Impozitul plătit la vânzarea imobilelor în 2026

În 2026, cotele principale de impozitare aplicabile vânzării imobilelor rămân de 3% sau 1%, în funcție de perioada de deținere. Impozitul se datorează indiferent de valoarea de vânzare, nemaiexistând scutirea pentru tranzacțiile cu o valoare mai mică de 450.000 lei, eliminată începând cu anul 2023.

Calculator impozit vânzare imobil 2026

Introduceți prețul de vânzare și selectați perioada de deținere. Calculatorul afișează impozitul datorat de vânzător pentru apartamente, case și terenuri.

La ce valoare se calculează impozitul?

Impozitul se calculează la valoarea tranzacției declarată în contract. Dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă stabilită pentru imobil prin studiul de piață utilizat de camera notarilor publici, impozitul se calculează la valoarea minimă din acel studiu.

Din baza de calcul nu se scad soldul creditului ipotecar, comisionul agenției imobiliare, costul renovărilor sau prețul plătit anterior pentru cumpărarea imobilului. Impozitul de 1% sau 3% nu se aplică profitului obținut de vânzător, ci valorii stabilite potrivit regulilor de mai sus.

Mobilierul și electrocasnicele incluse în tranzacție nu intră, în principiu, în baza de calcul a impozitului pe transferul proprietății imobiliare, dacă își păstrează caracterul de bunuri mobile, sunt individualizate și li se atribuie separat în contract o valoare reală și justificabilă. Valoarea acestora nu poate fi folosită pentru diminuarea artificială a valorii declarate a imobilului. Dacă valoarea declarată pentru imobil este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață aplicabil, impozitul se calculează la valoarea din studiu.

Ce taxe se plătesc la vânzarea unui apartament?

La vânzarea unui apartament, a unei case sau a unui teren, vânzătorul plătește, în mod obișnuit, impozitul pe transfer și costul extrasului de carte funciară pentru autentificare. Cumpărătorul suportă, de regulă, onorariul pentru autentificarea contractului și tariful de intabulare.
Pentru a calcula toate costurile datorate de vânzător și cumpărător, folosiți calculatorul de taxe notariale pentru vânzarea unui imobil.

Modul de calcul al impozitului în 2026

OG nr. 16/2022 a modificat alin. (1) al art. 111 din Codul fiscal, stabilind următoarele cote:

„(1) La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la valoarea tranzacției prin aplicarea următoarelor cote:

a) 3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;

b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), deținute o perioadă mai mare de 3 ani.”

Impozit de 3% pentru imobile deținute până la 3 ani

Dacă imobilul este deținut până la 3 ani inclusiv, vânzătorul datorează un impozit de 3% din valoarea tranzacției.

Impozit de 1% pentru imobile deținute mai mult de 3 ani

Dacă la data vânzării au trecut mai mult de 3 ani de la dobândirea imobilului, cota de impozit este de 1%.

Impozitul la vânzarea unui teren intravilan sau extravilan

Pentru calcularea impozitului obișnuit de 1% sau 3% nu are relevanță dacă terenul este intravilan sau extravilan, agricol ori construibil. Pentru terenurile deținute până la 3 ani se aplică impozitul de 3%, iar pentru cele deținute mai mult de 3 ani, impozitul de 1%.

Dezmembrarea sau parcelarea terenului, inclusiv atunci când este realizată în cadrul unui PUZ, nu modifică, de regulă, perioada de deținere. Vechimea se calculează de la data dobândirii inițiale a terenului, deoarece simpla împărțire cadastrală în mai multe loturi nu reprezintă un nou transfer al proprietății. Dacă operațiunea este însoțită de un partaj, de transferul unor cote sau de un alt act prin care se schimbă proprietarul, data dobândirii trebuie analizată în funcție de acel act.

În cazul anumitor terenuri agricole situate în extravilan poate fi datorat și un impozit special. Dacă un asemenea teren este vândut înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, se aplică impozitul de 80% prevăzut de Legea nr. 17/2014. Acesta se calculează asupra diferenței pozitive dintre valoarea terenului la data vânzării și valoarea sa la data cumpărării, stabilite potrivit studiilor de piață notariale aplicabile.

Impozitul special de 80% nu se aplică tuturor terenurilor extravilane și nu înlocuiește impozitul obișnuit de 1% sau 3%. Pentru stabilirea lui trebuie verificate categoria de folosință, modul de dobândire și data cumpărării terenului.

Unde se plătește impozitul?

Impozitul pe venitul din vânzarea imobilelor se achită la notariat în ziua semnării contractului. Notarul virează impozitul în contul statului până pe 25 a lunii următoare. Impozitul nu se face venit al notariatului și nu se percep comisioane pentru încasarea și transferul lui.

Cazuri particulare

La vânzarea imobilelor moștenite, perioada de deținere se calculează de la data decesului persoanei de la care a fost moștenit imobilul, indiferent de data eliberării certificatului de moștenitor sau a hotărârii judecătorești prin care a fost finalizată procedura succesorală. Dacă imobilul are mai mulți moștenitori, fiecare datorează impozitul aferent cotei sale. În cazul în care o persoană a dobândit cote din același imobil prin succesiuni deschise la date diferite, perioada de deținere se stabilește separat pentru fiecare cotă, astfel încât la aceeași vânzare se poate aplica impozitul de 1% pentru o cotă și cel de 3% pentru alta.

În cazul partajului, inclusiv după divorț, data dobândirii poate fi diferită pentru cota corespunzătoare dreptului deținut anterior și pentru cota atribuită suplimentar prin partaj. De aceea, perioada de deținere se verifică separat pentru fiecare cotă, în funcție de actele prin care aceasta a fost dobândită.

Exemplu: Doi soți au dobândit în anul 2018 un apartament care a devenit bun comun. Prin partajul realizat în anul 2025 se stabilește o contribuție egală a soților, iar apartamentul este atribuit integral unuia dintre ei. Dacă acesta îl vinde în anul 2026, pentru cota de 1/2 corespunzătoare dreptului dobândit în anul 2018 se aplică impozitul de 1%, iar pentru cota de 1/2 dobândită suplimentar prin partaj în anul 2025 se aplică impozitul de 3%.
Dacă foștii soți ar vinde împreună apartamentul în anul 2026, fără realizarea partajului, fiecare ar datora impozitul de 1% pentru partea din preț corespunzătoare dreptului său, dobândit în anul 2018.

Vânzarea imobilelor între rude, inclusiv între părinți și copii, bunici și nepoți, frați sau între soți, nu este scutită de impozit. Scutirea prevăzută de art. 111 alin. (2) din Codul fiscal se aplică donațiilor între soți, precum și între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv. Pentru mai multe informații, consultați pagina despre donația unui imobil.

Contractul de întreținere sau vânzarea cu obligație de întreținere nu beneficiază de scutirea aplicabilă donațiilor între soți ori între anumite rude și afini. Persoana care transmite imobilul datorează impozitul de 3% dacă l-a deținut până la 3 ani sau de 1% dacă l-a deținut mai mult de 3 ani. Dacă dobânditorul vinde ulterior imobilul, perioada sa de deținere se calculează de la data contractului prin care a dobândit dreptul de proprietate.

Vânzarea mai multor imobile în același an nu schimbă automat cota de impozit de 1% sau 3%. Impozitul se calculează separat pentru fiecare tranzacție.
Dacă însă persoana cumpără, construiește, parcelează și revinde imobile în mod repetat și organizat, operațiunile pot fi analizate fiscal ca activitate economică, inclusiv din perspectiva TVA. În asemenea cazuri este recomandată verificarea situației cu un consultant fiscal.

Persoanele juridice nu datorează impozitul de 1% sau 3% prevăzut pentru transferurile din patrimoniul personal al persoanelor fizice. Vânzarea este înregistrată în contabilitatea societății și poate genera impozit pe profit sau pe veniturile microîntreprinderii, precum și obligații privind TVA, în funcție de situația fiscală a societății și de natura imobilului.
Aceste obligații nu se calculează și nu se rețin de notar. Pentru stabilirea lor este necesară analiza contabilă și fiscală a operațiunii.

În cazul lichidării unei societăți care deține imobile, atribuirea acestora asociaților și vânzarea lor ulterioară sunt operațiuni distincte. Distribuirea imobilelor către asociat poate genera impozit pe venitul din lichidare și alte obligații fiscale, iar vânzarea ulterioară de către asociat se analizează separat, după ce imobilul a intrat în patrimoniul său personal. Situația trebuie verificată împreună cu un expert contabil sau un consultant fiscal înainte de începerea lichidării.

Cetățenii străini care vând o proprietate deținută în România sunt impozitați ca și cetățenii români.  În vederea impozitării, străinii fără cetățenie românească trebuie să obțină și numărul de identificare fiscală (NIF) de la ANAF.

Persoanele care locuiesc sau muncesc în străinătate datorează în România impozitul aferent vânzării unui imobil situat în România, calculat și încasat de notar. Eventualele obligații de declarare sau efecte fiscale în statul de rezidență depind de legislația acelui stat și de convenția pentru evitarea dublei impuneri aplicabilă. Simplul fapt că vânzătorul lucrează în străinătate nu este suficient pentru stabilirea tratamentului fiscal din acel stat.

În cazul vânzării prin executare silită, dacă termenul de 10 zile inclusiv pentru declararea fiscală a venitului a expirat, organul de executare silită sau cumpărătorul, după caz, va solicita organului fiscal competent stabilirea impozitului şi emiterea deciziei de impunere prin depunerea documentaţiei aferente transferului conform procedurilor legale.

La vânzarea construcțiilor noi sau neterminate și a terenului aferent, data dobândirii pentru calculul impozitului se determină astfel:

• Construcție nouă finalizată: data dobândirii este data procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
• Construcție realizată în etape: se are în vedere data ultimei recepții prin care construcția a fost finalizată.
• Construcție neterminată: perioada de deținere se calculează de la data dobândirii terenului pe care se află construcția.

(Hotărârea nr. 1.336 din 29.12.2023 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal)

Când se aplică scutirea de impozit la tranzacțiile imobiliare?

Codul fiscal prevede anumite situații în care impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal nu se datorează. Scutirea privește operațiunea respectivă și nu înseamnă că persoana sau imobilul beneficiază de o scutire generală la orice transfer ulterior.

Nu se plătește impozit în următoarele situații:

• Terenurile și construcțiile de orice fel sunt dobândite prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor speciale.
• Dreptul de proprietate este dobândit prin donație între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv sau între soți.
• Actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietăților imobiliare sunt desființate cu efect retroactiv.
• Se notează posesia de fapt în cartea funciară în cadrul procesului de înregistrare sistematică sau sporadică și se intabulează ulterior dreptul de proprietate ca efect al acestei notări, în condițiile art. 13 și 41 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
• Se transferă dreptul de proprietate imobiliară din patrimoniul personal în vederea dării în plată a unor bunuri imobile în scopul rambursării creditelor, pentru o singură operațiune de dare în plată. Aceste cazuri sunt reglementate prin Norme metodologice.

Scutirea aplicabilă uneia dintre operațiunile de mai sus nu se extinde automat asupra unei vânzări ulterioare a imobilului. De exemplu, un imobil primit printr-o donație scutită este supus impozitului obișnuit dacă este vândut ulterior.

Informații suplimentare

• Impozitul pe venitul din tranzacții imobiliare nu trebuie confundat cu taxa pe clădiri plătită anual de proprietari la D.I.T.L.
• Pentru o vânzare obișnuită a unui imobil din patrimoniul personal, vânzătorul nu datorează CAS sau CASS numai ca urmare a tranzacției și nu declară prin Declarația unică diferența dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare. Impozitul aferent transferului este calculat și încasat de notar.
• În actul de vânzare se va menționa prețul real al tranzacției. Declararea unui preț fictiv sau derizoriu este un motiv de anulare a actului conform art. 1665 Cod civil.
• Pentru a calcula, pe lângă impozitul plătit de vânzător, și taxele datorate de cumpărător la notariat, folosiți calculatorul de taxe notariale.

Întrebări frecvente despre impozitul la vânzarea imobilelor

Impozitul se calculează la prețul de vânzare sau la grila notarială?

Impozitul se calculează la valoarea declarată a tranzacției. Dacă aceasta este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață utilizat de camera notarilor publici, calculul se face la valoarea minimă din studiu.

De la ce dată se calculează vechimea unui imobil moștenit?

Perioada de deținere se calculează de la data decesului persoanei de la care a fost moștenit imobilul, nu de la data certificatului de moștenitor. Data emiterii certificatului nu amână începutul perioadei de deținere.

Ce impozit plătesc dacă am moștenit cote din același imobil la date diferite?

Dacă au fost dobândite cote din același imobil în urma unor succesiuni succesive, fiecare cotă se analizează separat, în funcție de data decesului persoanei de la care provine. La aceeași vânzare, o cotă poate fi impozitată cu 1%, iar alta cu 3%.

Coproprietarii pot plăti cote diferite de impozit?

Da. Fiecare coproprietar datorează impozitul aferent cotei sale din preț. Dacă proprietarii sau cotele lor au date de dobândire diferite, pentru unele cote se poate aplica 1%, iar pentru altele 3%.

Dacă am plătit impozit pentru dezbaterea tardivă a succesiunii, mai plătesc și la vânzare?

Da. Impozitul datorat pentru finalizarea succesiunii după expirarea termenului fiscal și impozitul datorat la vânzarea ulterioară sunt obligații diferite. Plata unuia nu înlătură și nu se scade din celălalt.

De la ce dată se calculează perioada de deținere dacă am semnat anterior un antecontract?

Perioada de deținere se calculează, în principiu, de la data contractului prin care a fost transferat dreptul de proprietate, nu de la data promisiunii sau a antecontractului. Plata unui avans sau chiar a întregului preț în baza antecontractului nu transferă, prin ea însăși, proprietatea asupra imobilului.

Dacă imobilul este ipotecat, se scade creditul din baza de calcul?

Nu. Impozitul se calculează la valoarea tranzacției, fără scăderea sumei restituite băncii. Faptul că o parte din preț este virată direct băncii pentru stingerea creditului nu reduce impozitul.
Existența sau radierea ipotecii nu schimbă nici data dobândirii imobilului, care rămâne, în principiu, data contractului prin care cumpărătorul a devenit proprietar.

Plata prețului în rate schimbă modul de calcul al impozitului?

Nu. Dacă proprietatea este transferată prin contractul de vânzare, impozitul se calculează la valoarea totală a tranzacției la data autentificării, chiar dacă părțile au convenit ca prețul să fie plătit în mai multe rate.

Se plătește impozitul de 80% la orice teren extravilan?

Nu. Impozitul special de 80% privește, în condițiile Legii nr. 17/2014, terenurile agricole situate în extravilan vândute înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare. El se calculează după reguli speciale și este distinct de impozitul obișnuit de 1% sau 3%.

Se plătesc CAS, CASS sau impozit pe profitul obținut din vânzare?

Pentru o vânzare obișnuită a unui imobil din patrimoniul personal nu se datorează CAS sau CASS numai ca urmare a tranzacției și nu se impozitează separat diferența dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare. Impozitul aferent transferului este calculat și încasat de notar.

Persoanele cu handicap sunt scutite de impozit la vânzare?

Nu există o scutire generală de impozitul de 1% sau 3% numai în baza certificatului de handicap. Facilitățile aplicabile altor impozite sau dobândirii prin moștenire nu înlătură automat impozitul datorat la vânzarea imobilului.

Dacă am primit imobilul prin donație, plătesc impozit când îl vând?

Da. Scutirea aplicabilă donației între soți, rude sau afini până la gradul al III-lea privește actul de donație. La vânzarea ulterioară se aplică impozitul de 3% sau 1%, în funcție de perioada trecută de la data contractului de donație.

Dacă împart copiilor banii obținuți din vânzarea imobilului, aceștia mai plătesc impozit?

Nu. Sumele primite de copii cu titlu de donație nu sunt supuse impozitului pe venit. Este recomandat ca transferul și proveniența banilor să poată fi dovedite, mai ales în cazul unor sume importante. Pentru detalii despre modalitatea de realizare și actele necesare, consultați articolul despre donația unei sume de bani.

Doriți să vindeți un apartament, o casă sau un teren?

Pentru verificarea actelor, calcularea taxelor și pregătirea contractului de vânzare-cumpărare, puteți programa autentificarea la biroul nostru notarial.