Grila notarială vs evaluarea băncii: la ce valoare se calculează taxele notariale?

În practică, se întâmplă ca valoarea din evaluarea băncii să fie diferită de valoarea orientativă din grila notarială. De exemplu, cumpărătorul poate primi de la bancă o evaluare de 70.000 euro, iar valoarea orientativă din expertizele notariale să fie mai mare.

De aici apare întrebarea firească: de ce se calculează taxele notariale la valoarea din grila notarială, dacă evaluatorul băncii a stabilit o valoare mai mică?

Răspunsul este că evaluarea băncii și grila notarială au scopuri diferite. Ele nu sunt același lucru și nu se folosesc întotdeauna pentru aceeași operațiune.

Pentru estimarea costurilor efective ale unei tranzacții, puteți folosi calculatorul de taxe notariale pentru contracte de vânzare-cumpărare. Dacă imobilul este cumpărat prin credit, valoarea stabilită de evaluatorul băncii nu este întotdeauna aceeași cu valoarea orientativă din grila notarială.

Ce este grila notarială?

Grila notarială este denumirea folosită în mod obișnuit pentru expertizele privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare. Aceste expertize sunt întocmite pentru Camerele Notarilor Publici și stabilesc valori orientative pentru apartamente, case, terenuri și alte imobile, în funcție de localitate, zonă și caracteristicile imobilului.

Este important de reținut că grila notarială nu este o evaluare făcută de notar. Notarul nu stabilește după aprecierea proprie cât valorează un apartament, o casă sau un teren. Valorile orientative provin din expertize întocmite de evaluatori autorizați, potrivit criteriilor prevăzute în aceste lucrări.

În cazul apartamentelor, valoarea orientativă de grilă variază în funcție de localitate, zonă, suprafață, anul construcției blocului, etajul, numărul de camere, gradul de confort și alte criterii prevăzute în expertize.

În cazul caselor, valoarea orientativă depinde de localitate, zonă, suprafața terenului, suprafața construită, anul construcției, materialele de construcție, regimul de înălțime, starea construcției, existența utilităților și alte elemente prevăzute în expertize.

În cazul terenurilor, se au în vedere localitatea, zona, categoria de folosință, amplasarea în intravilan sau extravilan, suprafața, dacă terenul este liber sau ocupat de construcții, dacă este aferent spațiilor comerciale sau industriale, utilitățile și destinația urbanistică (alei de acces, drumuri, căi de comunicații, platforme), dacă este cazul.

Ce este evaluarea băncii?

Evaluarea băncii este făcută în cadrul procedurii de creditare. Scopul ei principal este ca banca să stabilească dacă imobilul adus în garanție acoperă suficient riscul creditului.

Cu alte cuvinte, banca nu face evaluarea pentru calculul taxelor notariale, ci pentru propria analiză de risc. Evaluatorul băncii poate ține cont de aspecte care interesează în special creditorul: starea imobilului, lichiditatea lui, riscul de neplată, posibilitatea de valorificare a garanției și politica internă a băncii.

De aceea, valoarea stabilită în raportul de evaluare bancară poate fi diferită de valoarea orientativă din grila notarială. Uneori este mai mică, alteori poate fi apropiată sau chiar mai mare.

La ce valoare se calculează taxele notariale?

În principiu, taxele se calculează la prețul real de vânzare declarat de părți în contract.

Dacă însă prețul declarat este mai mic decât valoarea orientativă din expertizele notariale, taxele se pot calcula la valoarea din grila notarială. Această regulă are rolul de a evita declararea unor prețuri artificiale, mult sub valoarea imobilului, doar pentru reducerea taxelor.

Prin urmare, dacă evaluarea băncii este mai mică decât grila notarială, acest lucru nu înseamnă automat că taxele notariale se vor calcula la valoarea indicată de bancă. Evaluarea bancară are un alt scop și nu înlocuiește, prin ea însăși, expertizele notariale folosite la calculul taxelor.

Notarul poate ține cont de starea concretă a imobilului?

Da, în anumite situații. Dacă imobilul are particularități relevante — de exemplu este degradat, are finisaje foarte slabe sau se află într-o stare care justifică aplicarea unor corecții — notarul poate analiza actele și informațiile prezentate de părți, în limitele prevăzute de expertizele notariale.

Acest lucru nu înseamnă însă că orice evaluare bancară mai mică duce automat la reducerea bazei de calcul. Trebuie verificat concret dacă expertizele notariale permit aplicarea unor corecții pentru situația respectivă și dacă acestea sunt susținute de documentele prezentate.

În practică, dacă există o diferență importantă între valoarea din grila notarială și valoarea rezultată din evaluarea băncii, este recomandat să discutați situația cu notarul înainte de semnarea contractului, pentru a se verifica dacă există corecții aplicabile.

Ce se întâmplă la credit ipotecar sau Noua Casă?

Faptul că imobilul este cumpărat prin credit ipotecar sau prin programul Noua Casă nu schimbă automat baza de calcul a tuturor taxelor.

La credit ipotecar, cumpărătorul trebuie să introducă în calculatorul de taxe notariale prețul total al imobilului, nu doar suma împrumutată de la bancă. Dacă există și ipotecă, calculatorul va afișa separat costurile legate de contractul de vânzare și costurile legate de înscrierea ipotecii.

Pentru programul Noua Casă / Prima Casă pot exista reguli speciale privind onorariul, însă acest lucru nu înseamnă că evaluarea băncii devine automat valoarea la care se calculează toate taxele notariale.

Exemplu practic

Să presupunem că un apartament este evaluat de bancă la 70.000 euro, iar valoarea orientativă din grila notarială este 80.000 euro.

Dacă părțile declară în contract un preț real de 80.000 euro, taxele se vor raporta la prețul declarat.

Dacă părțile declară un preț de 70.000 euro, dar valoarea din grila notarială este 80.000 euro, este posibil ca taxele să fie calculate la valoarea orientativă din grilă, nu la valoarea din evaluarea băncii.

Dacă imobilul are o stare specială care justifică o corecție, aceasta trebuie analizată concret pe baza expertizelor notariale și a documentelor prezentate.

De ce există această diferență?

Diferența apare deoarece cele două evaluări urmăresc scopuri diferite:

• grila notarială stabilește valori orientative folosite în activitatea notarială și fiscală;
• evaluarea băncii este folosită de bancă pentru analiza creditului și a garanției;
• prețul din contract este prețul real convenit de vânzător și cumpărător.

Aceste trei valori pot coincide, dar nu este obligatoriu să fie identice.

Concluzie

Taxele notariale nu se calculează automat la valoarea stabilită de evaluatorul băncii. În principiu, ele se calculează la prețul real de vânzare, iar dacă acest preț este mai mic decât valoarea orientativă din grila notarială, se poate folosi valoarea din grilă.

Evaluarea băncii este importantă pentru aprobarea creditului, dar nu înlocuiește grila notarială. Dacă există diferențe mari între cele două valori sau dacă imobilul are o stare specială, situația trebuie verificată concret la notariat înainte de semnarea contractului.

Pentru simularea costurilor înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, puteți folosi calculatorul nostru de taxe notariale.

Întrebări frecvente