Există un impozit pentru venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal care se plătește dacă prețul de vânzare depășește suma de 450.000 lei, în condițiile art. 111 Cod Fiscal:
ART. 111 Cod Fiscal
Definirea venitului din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
"(1) La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabilește prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei.
(2) Impozitul prevăzut la alin. (1) nu se datorează în următoarele cazuri:
a) la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale;
b) la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donație între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți;
c) În cazul actelor de desființare cu efect retroactiv pentru actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietăților imobiliare;
d) constatarea în condițiile art. 13 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
e) în cazul transferului dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal, în condițiile prevederilor Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, pentru o singură operațiune de dare în plată. "
Dacă este singura dv. vânzare de acest fel într-un an calendaristic, nu mai aveți de plătit niciun alt impozit. Persoanele care fac mai multe revânzări în tr-un an calendaristic vor avea însă calitatea de persoană impozabilă în baza art. 269 Cod Fiscal. A se vedea, în acest sens, normele de aplicare ale codului fiscal:
"4. (1) În sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal, exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, în concordanță cu principiul de bază al sistemului de TVA potrivit căruia taxa trebuie să fie neutră, se referă la orice tip de tranzacții, indiferent de forma lor juridică, astfel cum se menționează în constatările Curții Europene de Justiție în cazurile C-186/89 Van Tiem, C-306/94 Regie dauphinoise, C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA (EDM).
(2) În aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în sfera de aplicare a taxei atunci când obțin venituri din vânzarea locuințelor proprietate personală sau a altor bunuri, care au fost folosite de către acestea pentru scopuri personale. În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se includ construcțiile și, după caz, terenul aferent acestora, proprietate personală a persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuință, inclusiv casele de vacanță, orice alte bunuri utilizate în scop personal de către persoana fizică, precum și bunurile de orice natură moștenite sau dobândite ca urmare a măsurilor reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
(3) Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte activități, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, dacă acționează ca atare, de o manieră independentă, și activitatea respectivă este desfășurată în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate, în sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal.
(4) În cazul construirii de bunuri imobile de către o persoană fizică, în vederea vânzării, activitatea economică este considerată începută în momentul în care persoana fizică respectivă intenționează să efectueze o astfel de activitate, iar intenția acesteia trebuie apreciată în baza elementelor obiective, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri și/sau să facă investiții pregătitoare inițierii activității economice. Activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând și livrarea bunului sau părților din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.
(5) În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, conform alin. (4), activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrările de construcții și terenuri, scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activității economice, cât și la calculul plafonului de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 1: O persoană fizică, care nu a mai realizat tranzacții cu bunuri imobile în anii precedenți, a livrat în cursul anului 2015 două terenuri care nu sunt construibile. Aceste terenuri au fost achiziționate în cursul anului 2012, în vederea revânzării și nu pentru a fi utilizate în scopuri personale. Deși persoana fizică a devenit persoană impozabilă pentru aceste livrări, totuși livrările respective fiind scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică nu are obligația înregistrării în scopuri de taxă conform art. 316 din Codul fiscal. Dacă aceeași persoană fizică ar fi livrat în cursul anului 2015 o construcție nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, ar fi avut obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă dacă valoarea livrării respective cumulată cu valoarea livrărilor anterioare ar fi depășit plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, cel mai târziu în termen de 10 zile de la data depășirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii următoare celei în care plafonul a fost depășit, conform prevederilor art. 310 alin. (6) din Codul fiscal.
Exemplul nr. 2: O persoană fizică vinde în luna ianuarie 2020 un teren construibil sau o construcţie nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Deşi, în principiu, operaţiunea nu ar fi scutită de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrării, dacă persoana fizică nu realizează şi alte operaţiuni pentru care ar deveni persoană impozabilă în cursul anului 2020, această operaţiune este considerată ocazională şi persoana fizică nu datorează TVA pentru respectiva livrare. Dacă în acelaşi an, în luna martie, aceeaşi persoană fizică livrează un teren sau o construcţie, indiferent dacă livrarea este taxabilă sau scutită conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva persoană va deveni persoană impozabilă după cea de-a doua tranzacţie. Dacă valoarea cumulată a celor două tranzacţii depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, persoana fizică are obligaţia să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, cel târziu în termen de 10 zile de la data depăşirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii următoare celei în care plafonul a fost depăşit, conform art. 310 alin. (6) din Codul fiscal.
Exemplul nr. 3: O persoană fizică realizează în cursul anului 2015 cinci livrări care ar fi scutite conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Deși în anul 2015 persoana fizică a devenit în principiu persoană impozabilă, nu a avut obligația de a solicita înregistrarea în scopuri de TVA deoarece a realizat numai operațiuni scutite. Dacă în anul 2016, în luna februarie, persoana fizică va livra o construcție nouă sau un teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, chiar dacă este prima tranzacție din acest an, aceasta nu mai este considerată ocazională, deoarece persoana fizică devenise deja persoană impozabilă în anul precedent și va avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă până pe 10 martie 2016, dacă valoarea livrării respective va depăși plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 4: O persoană fizică a început în cursul anului 2015 construcția unui bun imobil cu intenția de a vinde această construcție, devenind astfel persoană impozabilă. În cursul anului 2015 nu a încasat avansuri și în principiu nu are obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă. Dacă în anul 2016, înainte să înceapă să încaseze avansuri sau înainte să facă livrări ale unor părți ale bunului imobil sau livrarea respectivului imobil în integralitatea sa, livrează un teren construibil sau o altă construcție nouă în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică ar avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă cel mai târziu până pe data de 10 a lunii următoare celei în care depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Această livrare nu este considerată ocazională, activitatea economică fiind considerată continuă din momentul începerii construcției, respectiv din anul 2015.
Exemplul nr. 5: În luna martie 2015 o persoană fizică vinde o casă pe care a utilizat-o în scop de locuință, operațiunea fiind neimpozabilă. În luna aprilie vinde o casă pe care a moștenit-o, nici această operațiune nefiind impozabilă. În luna mai, aceeași persoană fizică cumpără o construcție nouă pe care o vinde în luna iulie. Nici după această vânzare persoana fizică nu devine persoană impozabilă, deoarece această tranzacție, fiind prima vânzare a unui bun care nu a fost utilizat în scopuri personale, este considerată ocazională. Dacă persoana fizică va mai livra de exemplu un teren construibil în luna august, aceasta este considerată a doua tranzacție în sfera TVA, iar persoana fizică va deveni persoană impozabilă și va avea obligația să solicite înregistrarea cel mai târziu până pe data de 10 septembrie, dacă livrarea din luna iulie cumulată cu cea din luna august depășesc plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Primele două vânzări din lunile martie și aprilie nu sunt luate în calculul plafonului de scutire deoarece nu sunt în sfera de aplicare a TVA.
Exemplul nr. 6: O familie deține un teren situat într-o zonă construibilă pe care l-a utilizat pentru cultivarea de produse agricole. În luna ianuarie 2016 familia respectivă împarte în loturi terenul în vederea vânzării. Pentru a analiza dacă terenul a fost utilizat în scop personal sau pentru activități economice trebuie să se constate dacă produsele cultivate erau folosite numai pentru consumul familiei sau și pentru comercializare. În situația în care cantitatea de produse obținute nu justifică numai consumul în scop personal, se consideră că terenul a fost utilizat în scopul unei activități economice și livrarea lui intră în sfera de aplicare a TVA consecință, dacă livrarea primului lot are loc în luna februarie nu se consideră o operațiune ocazională și dacă depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, familia respectivă ar avea obligația să se înregistreze în scopuri de TVA, prin unul dintre soți. Înregistrarea în scopuri de TVA trebuie solicitată cel mai târziu în termenul prevăzut la art. 310 alin. (6) din Codul fiscal.
Exemplul nr. 7: În cursul anului 2015 o persoană fizică începe să construiască un bun imobil. Încasează avansuri care depășesc plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal în luna decembrie 2015. Fiind avansuri încasate pentru livrarea de părți de construcție noi, operațiunile sunt taxabile, dar persoana respectivă poate aplica regimul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal până la depășirea plafonului. Astfel, persoana respectivă va avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de TVA cel mai târziu până pe data de 10 ianuarie 2016. Dacă livrarea unor apartamente din construcția respectivă are loc în luna martie 2016, avansurile încasate în regim de scutire în anul 2015 vor trebui să fie regularizate la data livrării prin aplicarea cotei de TVA corespunzătoare.
(6) În cazul exemplelor prezentate la alin. (5) au fost avute în vedere numai persoanele fizice care nu sunt considerate persoane impozabile pentru alte activități economice desfășurate și faptul că orice livrare de locuințe personale, de case de vacanță sau de alte bunuri prevăzute la alin. (2) nu este luată în considerare pentru stabilirea caracterului de continuitate al activității nefiind considerată operațiune în sfera de aplicare a taxei.
(7) În cazul în care bunurile imobile sunt deținute în devălmășie de o familie, unul dintre soți va fi desemnat să exercite toate drepturile și să îndeplinească toate obligațiile, din punct de vedere al TVA, inclusiv obligația de înregistrare în scopuri de TVA, dacă aceasta există, pentru vânzarea acestor bunuri imobile.
(8) Transferul în patrimoniul afacerii al bunurilor sau serviciilor achiziționate sau dobândite de persoanele fizice și care au fost folosite în scopuri personale, în vederea utilizării pentru desfășurarea de activități economice, nu este o operațiune asimilată unei livrări de bunuri/prestări de servicii, efectuate cu plată, iar persoana fizică nu poate deduce taxa aferentă bunurilor/serviciilor respective prin aplicarea procedurii de ajustare prevăzută la art. 304 și 305 din Codul fiscal.
(9) Persoanele care nu sunt legate de angajator printr-un contract individual de muncă, ci prin alte instrumente juridice, nu acționează de o manieră independentă în condițiile prevăzute la art. 269 alin. (4) din Codul fiscal, respectiv atunci când activitatea este exercitată de o persoană care nu dispune de o libertate de organizare corespunzătoare în ceea ce privește resursele materiale și umane folosite pentru exercițiul activității în discuție, cum ar fi libertatea de a alege colaboratorii, orarul de lucru, baza materială necesare desfășurării activității sale, și riscul economic inerent acestei activități nu este suportat de această persoană. În acest sens a fost pronunțată hotărârea Curții de Justiție a Uniunii Europene în Cauza C-202/90 Ayuntamiento de Sevilla împotriva Recaudadores de Tributos de las Zonas primera y segunda.
(10) Nu sunt considerate activități economice:
a) acordarea de bunuri și/sau servicii în mod gratuit de organizațiile fără scop patrimonial;
b) livrarea de către organismele de cult religios a următoarelor obiecte: vase liturgice, icoane metalice sau litografiate, cruci, crucifixe, cruciulițe și medalioane cu imagini religioase specifice cultului, obiecte de colportaj religios, calendare religioase, produse necesare exercitării activității de cult religios, precum tămâia, lumânările, cu excepția celor decorative și a celor pentru nunți și botezuri.
(11) În sensul art. 269 alin. (5) din Codul fiscal, distorsiuni concurențiale rezultă atunci când aceeași activitate este desfășurată de mai multe persoane, dintre care unele beneficiază de un tratament fiscal preferențial, astfel încât contravaloarea bunurilor livrate și/sau a serviciilor prestate de acestea nu este grevată de taxă, față de alte persoane care sunt obligate să greveze cu taxă contravaloarea livrărilor de bunuri și/sau a prestărilor de servicii efectuate.
(12) În situația în care instituția publică desfășoară activități pentru care este tratată ca persoană impozabilă, este considerată persoană impozabilă în legătură cu acele activități sau, după caz, cu partea din structura organizatorică prin care sunt realizate acele activități. Prin excepție, în scopul stabilirii locului prestării serviciilor conform art. 278 din Codul fiscal, o persoană juridică neimpozabilă care este înregistrată în scopuri de TVA este considerată persoană impozabilă.
(13) În sensul art. 269 alin. (8) din Codul fiscal, persoana fizică devine persoană impozabilă în cazul unei livrări intracomunitare de mijloace de transport noi. De asemenea, orice altă persoană juridică neimpozabilă se consideră persoană impozabilă pentru livrarea intracomunitară de mijloace de transport noi. Aceste persoane nu sunt obligate să se înregistreze în scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal pentru aceste livrări intracomunitare de mijloace de transport noi, în conformitate cu prevederile art. 316 alin. (3) din Codul fiscal.
(14) În aplicarea prevederilor art. 269 alin. (1) din Codul fiscal, organismele de gestiune colectivă a drepturilor de autor și a drepturilor conexe, astfel cum acestea sunt definite de art. 124 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe, cu modificările și completările ulterioare, sunt considerate persoane impozabile."
Pentru calculul costurilor unei vânzări, inclusiv a impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, puteți folosi calculatorul nostru de taxe. |
Notariat Professio
⌂ Bd. Ion Mihalache 26-28, Bucureşti, Sector 1, zona Piața Victoriei
☎ 0724 379 450
☉ Luni-Joi 9-16, Vineri 9-14 | |
|