Antecontract Noua Casă: Acte, Preț și Model (2026)

Antecontractul Noua Casă, numit și precontract sau promisiune de vânzare-cumpărare, este actul prin care vânzătorul și cumpărătorul stabilesc condițiile viitoarei vânzări a unui imobil ce urmează să fie cumpărat prin credit garantat de stat.

Antecontractul este un document esențial în relația cu banca. Acesta fixează detaliile tranzacției: identifică imobilul, prețul, avansul plătit, termenul până la care se va semna contractul final și stabilește clar ce se întâmplă dacă finanțarea nu este aprobată.

Notă: Noua Casă este continuatorul vechiului program guvernamental Prima Casă. Din acest motiv, în practică veți întâlni uneori și vechea denumire.

Preț antecontract și taxe notariale

Costul antecontractului la biroul nostru notarial este 353 lei inclusiv TVA și notarea în cartea funciară, pentru un avans mai mic de ~4400 euro. Pentru avansuri mai mari, folosiți acest calculator.

Acte necesare la notariat

• actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului;
• actele de proprietate ale imobilului: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate;
• pentru imobilele înscrise în cartea funciară: documentaţia cadastrală (fişa bunului imobil, plan de amplasament, plan releveu, încheiere de intabulare);
• extras de carte funciară pentru informare - poate fi obținut de notarul public.

Ce verifică banca și FNGCIMM pentru acordarea creditului

După aprobarea finanțării de către bancă, dosarul este transmis către FNGCIMM pentru obținerea garanției de stat. Printre documentele cerute în cadrul programului se numără, de regulă:

• solicitarea de garantare sau promisiunea de garantare, după caz;
• actele de identitate ale beneficiarului și, dacă este cazul, ale soțului/soției;
• declarația pe propria răspundere a beneficiarului privind îndeplinirea condițiilor programului;
• antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sau sub semnătură privată cu dată certă;
• extrasul de carte funciară pentru imobilul ce urmează să fie cumpărat;
• certificatul de eficiență energetică pentru una dintre clasele acceptate în program;
• alte documente solicitate de bancă, în funcție de situația concretă a imobilului și a cumpărătorului.

Condițiile programului și lista documentelor pot fi verificate și pe pagina oficială FNGCIMM - Noua Casă.

Avansul minim necesar

În funcție de tipul locuinței și de valoarea creditului, avansul minim este, în principiu:

• minimum 5% pentru credite de până la 66.500 euro, pentru locuințe noi sau vechi, în condițiile programului;
• minimum 15% pentru credite cu valoare mai mare, acordate pentru anumite locuințe noi, în limitele stabilite.

Aceste limite țin de regulile guvernamentale și de condițiile băncii. Notarul nu aprobă finanțarea și nu stabilește eligibilitatea cumpărătorului, dar poate redacta antecontractul astfel încât să fie perfect compatibil cu cerințele băncii.

Clauze importante într-un antecontract pentru acest program

Într-un antecontract pentru cumpărarea unui imobil prin credit garantat de stat, sunt importante în special următoarele clauze:

• identificarea exactă a imobilului: adresă, număr cadastral, carte funciară, suprafață, cote indivize, teren aferent;
• prețul total al vânzării și avansul achitat la semnare;
• diferența de preț ce urmează să fie achitată din credit;
• cine suportă diferențele de curs valutar, comisioanele bancare, comisioanele de transfer sau de retragere de numerar;
• termenul până la care se va semna contractul final;
• în cazul imobilelor aflate în fază de construire, ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie finalizarea, recepția, intabularea sau obținerea documentelor necesare pentru vânzare;
• ce se întâmplă dacă expiră termenul din antecontract, promisiunea de creditare sau promisiunea de garantare;
• acordul părților pentru notarea antecontractului în cartea funciară, măsură care protejează cumpărătorul împotriva unor vânzări multiple;
• obligația vânzătorului de a nu înstrăina sau promite imobilul altei persoane și de a prezenta actele necesare pentru contractul final;
• ce se întâmplă dacă banca sau FNGCIMM nu aprobă finanțarea;
• ce se întâmplă dacă una dintre părți se răzgândește fără motiv justificat;
• dacă se permite sau nu predarea cheilor înainte de contractul final și în ce condiții.

Clauza privind respingerea creditului este esențială. În mod normal, dacă finanțarea nu este aprobată din motive neimputabile cumpărătorului, părțile pot stabili restituirea avansului. Dacă însă cumpărătorul renunță fără motiv sau nu depune documentele necesare la bancă, se poate stabili o sancțiune contractuală diferită.

Model orientativ de antecontract

Modelul de mai jos este strict orientativ. Forma finală a actului se adaptează în funcție de situația juridică a imobilului, cerințele băncii, calitatea părților, existența unor ipoteci, servituți, sarcini sau interdicții și înțelegerea concretă dintre vânzător și cumpărător.

ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
prin Programul Noua Casă

Încheiat astăzi, [data], la [localitatea], între:

1. [Numele și prenumele vânzătorului], cetățean român, născut la data de [...], în [...], identificat cu CI seria [...] nr. [...], CNP [...], domiciliat în [...], în calitate de promitent-vânzător,

și

2. [Numele și prenumele cumpărătorului], cetățean român, născut la data de [...], în [...], identificat cu CI seria [...] nr. [...], CNP [...], domiciliat în [...], în calitate de promitent-cumpărător,

a intervenit prezentul antecontract de vânzare-cumpărare, în următoarele condiții:

1. Obiectul antecontractului

Promitentul-vânzător promite să vândă promitentului-cumpărător, iar promitentul-cumpărător promite să cumpere de la promitentul-vânzător, prin intermediul unui credit acordat în cadrul Programului guvernamental Noua Casă, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în [adresa completă].

Imobilul este identificat cu număr cadastral [...], înscris în cartea funciară nr. [...] a localității [...], fiind compus din [apartament/casă/teren], cu suprafața utilă de [...] mp și suprafața totală de [...] mp, împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune și, după caz, cu dreptul asupra terenului aferent.

2. Titlul de proprietate al vânzătorului

Promitentul-vânzător declară că a dobândit imobilul prin [contract de vânzare-cumpărare/donație/certificat de moștenitor/hotărâre judecătorească etc.], autentificat sub nr. [...] din data de [...] de [notarul/biroul notarial], dreptul de proprietate fiind înscris în cartea funciară conform încheierii nr. [...] emisă de OCPI [...].

Promitentul-vânzător declară că imobilul nu este înstrăinat, nu este promis spre vânzare unei alte persoane, nu face obiectul unui litigiu și nu este afectat de sarcini, interdicții sau ipoteci, cu excepția celor expres menționate în prezentul antecontract: [se completează sau se menționează „nu este cazul”].

3. Prețul vânzării și modalitatea de plată

Prețul total al vânzării este de [...] euro/lei.

Din acest preț, promitentul-vânzător declară că a primit astăzi de la promitentul-cumpărător suma de [...] euro/lei, cu titlu de avans, prin [numerar/transfer bancar].

Diferența de preț, în sumă de [...] euro/lei, urmează să fie achitată la data autentificării contractului final de vânzare-cumpărare, astfel:

• [...] euro/lei din surse proprii ale promitentului-cumpărător;
• [...] euro/lei prin credit acordat de banca [...], în cadrul Programului guvernamental Noua Casă.

4. Finanțarea din credit

Părțile cunosc faptul că semnarea contractului final de vânzare-cumpărare depinde de aprobarea creditului de către bancă și de obținerea garanției de stat în cadrul Programului.

Promitentul-cumpărător se obligă să depună la bancă documentele necesare pentru obținerea finanțării și să informeze promitentul-vânzător cu privire la stadiul dosarului, într-un termen rezonabil.

În cazul în care creditul sau garanția de stat nu este aprobată din motive neimputabile promitentului-cumpărător, părțile convin ca avansul achitat să fie restituit în termen de [...] zile lucrătoare de la prezentarea dovezii respingerii finanțării.

În cazul în care promitentul-cumpărător nu depune documentele solicitate de bancă, renunță nejustificat la cumpărare sau nu se prezintă la semnarea contractului final deși finanțarea este aprobată, părțile pot stabili că avansul rămâne promitentului-vânzător cu titlu de despăgubire, dacă această clauză este acceptată expres de ambele părți.

5. Obligațiile promitentului-vânzător

Promitentul-vânzător se obligă:

• să nu vândă, să nu promită spre vânzare și să nu greveze imobilul în favoarea altei persoane până la termenul stabilit pentru semnarea contractului final;
• să prezinte actele necesare pentru autentificarea contractului final de vânzare-cumpărare;
• să achite taxele și impozitele aferente imobilului până la data autentificării contractului final;
• să predea imobilul la termenul stabilit de părți, liber de persoane și bunuri, cu excepția celor convenite expres;
• să garanteze cumpărătorul împotriva evicțiunii și a viciilor ascunse, în condițiile legii.

6. Obligațiile promitentului-cumpărător

Promitentul-cumpărător se obligă:

• să depună documentele necesare pentru obținerea creditului;
• să achite diferența de preț la data autentificării contractului final;
• să suporte costurile legate de obținerea creditului, dacă banca nu stabilește altfel;
• să se prezinte la notar pentru semnarea contractului final la termenul convenit de părți.

7. Termenul pentru semnarea contractului final

Părțile convin ca actul autentic de vânzare-cumpărare să fie semnat cel târziu până la data de [...], cu posibilitatea prelungirii termenului prin acordul scris al părților, dacă procedura bancară sau procedura de garantare impune acest lucru.

Transmiterea dreptului de proprietate va avea loc numai la data semnării contractului final de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială.

8. Predarea imobilului

Predarea imobilului se va face la data de [...], respectiv [la semnarea contractului final/după încasarea integrală a prețului/în termen de ... zile de la semnarea contractului final].

La data predării, promitentul-vânzător se obligă să predea cheile, documentele utile și imobilul în starea cunoscută de promitentul-cumpărător la data semnării prezentului antecontract, cu excepția uzurii normale.

9. Situația sarcinilor și a interdicțiilor

Dacă imobilul este grevat de ipotecă, interdicție de înstrăinare, interdicție de grevare sau a fost achiziționat anterior prin Programul Prima Casă/Noua Casă, părțile vor semna contractul final numai după obținerea acordurilor necesare de la bancă, FNGCIMM, Ministerul Finanțelor sau alte instituții competente, după caz.

În lipsa acestor acorduri, contractul final nu va putea fi autentificat decât dacă situația juridică a imobilului permite înstrăinarea în condițiile legii.

10. Declarații finale

Părțile declară că au citit prezentul antecontract, că îi cunosc conținutul și efectele juridice și că acesta corespunde voinței lor reale.

Părțile înțeleg că prezentul antecontract nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilului, ci stabilește obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială.

Prezentul înscris a fost redactat în [...] exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte și, după caz, pentru bancă sau alte instituții implicate în procedură.

PROMITENT-VÂNZĂTOR,

[...]

PROMITENT-CUMPĂRĂTOR,

[...]

Întrebări frecvente despre antecontract

📝 Antecontractul la notar și efectele lui

💶 Avans, credit și costuri

⏳ Termene, întârzieri și prelungirea antecontractului

⚠️ Riscuri practice înainte de contractul final

🏠 Vânzarea ulterioară și imobile cumpărate prin program