Contract de închiriere imobil (locuință)

Contractul de închiriere, numit și contract de locațiune, este înscrisul prin care o persoană se obligă să-i asigure alteia folosinţa temporară, totală sau parţială a unei suprafeţe locative în schimbul unei sume de bani (chiria).

Forma. Contractul de locațiune se poate încheia în mod valabil atât sub semnătură privată ("de mână"), cât și în formă autentică, la notariat, caz în care constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei (găsiți mai jos și alte avantaje ale formei notariale).  Contractul se poate autentifica la orice notar public din România, indiferent de localizarea imobilului de închiriat sau a domiciliului părților.

Regim fiscal. Contractul de închiriere se înregistrează la organele fiscale teritoriale şi trebuie să cuprindă în mod obligatoriu date precum valoarea chiriei lunare, locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor.

Durata contractului de închiriere nu poate fi mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Cadrul legal cu privire la închirierea sau locațiunea bunurilor mobile sau imobile îl reprezintă art. 1777 și următoarele din Noul Cod Civil.

Acte necesare la notariat

• actele de identitate ale părților¹ (proprietar și chiriaș);
• certificat de căsătorie proprietari (dacă este cazul);
• actul de proprietate² al bunului de închiriat;
• dacă imobilul este intabulat, documentația cadastrală și încheierea de înscriere în cartea funciară;
• extras de carte funciară pentru informare (se poate obține prin intermediul biroului notarial);
• certificat de performanță energetică³.

Note:

_{1) Dacă o parte nu se poate prezenta personal la notariat în ziua semnării (de exemplu, se află în străinătate sau în provincie), atât proprietarul cât și chiriașul pot fi reprezentați la biroul notarial prin procură notarială specială de o altă persoană sau de cealaltă parte. Împuternicirea se poate realiza la orice notar public din România sau, în cazul cetățenilor români aflați în străinătate, la consulatul României din țara în care se află;}

_{2) Actul de proprietate poate fi, după modul dobândirii: contract de vânzare-cumpărare, donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor (imobilul moștenit poate fi închiriat doar dacă s-a dezbătut succesiunea);}

_{3) Legea nr. 372/2005 impune obligativitatea certificatului energetic, sub sancțiunea nulității absolute a contractului.}

Preț

Conform Ordinul Ministerului Justiției nr. 46/c/2011, tariful minim^*) pentru redactarea și autentificarea unui contract de închiriere la notar se calculează ca procent de 0,3% din valoarea chiriei pentru toată perioada prevăzută în act, dar nu mai puţin de 50 lei.

_{*) Tariful minim reprezintă onorariul cel mai mic care poate fi perceput la autentificarea unui anumit act notarial conform legislației în vigoare, însă acesta poate fi majorat de către notarul public în funcție de complexitatea actului și nu conține TVA. Pentru a afla costurile actului în cazul dvs., contactați-ne.}

Contractul de închiriere poate fi realizat în mod valabil:

a) prin simplul acord de voinţă al părţilor constatat printr-un înscris sub semnătura privată care se poate redacta și la un cabinet de avocatură (unde i se va conferi și dată certă) sau

b) în formă autentică la notariat.

Atunci când este încheiat în formă autentică, contractul de închiriere va purta elemente de siguranță precum timbrul sec, sigiliul şi semnătura notarului care îşi angajează responsabilitatea asupra conţinutului şi datei de încheiere a înscrisului. Astfel, se asigură un plus de siguranţă contractului şi raportului juridic dintre părţi deoarece notarul public are obligaţia să verifice dacă actul pe care îl instrumentează cuprinde clauze contrare legii şi bunelor moravuri. De asemenea, notarul public cere şi dă lămuriri părţilor asupra conţinutului contractului de închiriere spre a se convinge că acestea îi înţeleg termenii şi îi acceptă efectele, în scopul prevenirii litigiilor. În cazul în care actul este contrar legii şi bunelor moravuri, notarul public are obligaţia să refuze întocmirea lui.

Avantajele contractului de închiriere autentificat la notariat

Încheierea contractului de locaţiune la notarul public prezintă următoarele avantaje:

• Contractul de închiriere autentificat la notariat constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract, conform art. 1798 din noul Cod Civil;
• Intervenţia notarului asigură conformitatea actului cu legile în vigoare, a căror încălcare este adesea sancţionată chiar prin nulitatea actului;
• Contractul de închiriere notarial are forţă probantă și beneficiază de prezumție de autenticitate și validitate, fiind mult mai sigur dpdv. juridic (de exemplu, în cazul unui proces de anulare în instanță);
• Actul are "dată certă", ceea ce înseamnă că este opozabil terţilor. Astfel, dacă proprietarul vinde apartamentul inchiriat, noul proprietar nu îl va putea evacua pe chiriaș deoarece actul de închiriere îi este opozabil;
• Actul prezintă elemente de siguranţă care îi îngreunează falsificarea: timbru sec, sigiliul şi semnătura notarului şi alte elemente de siguranţă, la cerere (hologramă imposibil de copiat, marcare cu tuş invizibil etc.).

Alte informații și cazuri particulare

• Dacă dreptul de uzufruct asupra imobilului a fost rezervat în favoarea altei persoane, doar această persoană (uzufructuarul) poate închiria imobilul respectiv, nu și nudul proprietar;
• Imobilul moștenit se poate închiria numai după dezbaterea succesiunii și eliberarea certificatului de moștenitor de către notarul public sau, în cazul în care succesiunea este dezbătută în instanță, după rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreșt. Aceleași condiții se aplică dacă moștenitorii proprietarului decedat doresc prelungirea sau modificarea unui contract de închiriere deja existent;
• Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului;
• Spre deosebire de contractul de comodat, cel de închiriere presupune plata unei chirii. În cazul contractului de comodat, dreptul de folosință este cedat cu titlu gratuit, fără plata unei chirii;
• Dacă părțile doresc să împrumute folosința unui bun imobil fără plata chiriei (cu titlu gratuit, nu oneros), atunci trebuie să încheie un contract de comodat, nu de închiriere deoarece acesta din urmă poate avea doar caracter oneros.

Alte articole: