Dare în plată

Dare în plată, mijloc de stingere a unei obligaţii constând în acceptarea de către creditor a unei alte prestaţii în locul celei datorate de către debitor. Acceptul creditorului trebuie să intervină chiar în momentul executării prestaţiei.; dacă acest acord a fost prealabil, s-a realizat o novaţie prin schimbare de obiect.

Darea în plată este o varietate a plăţii şi produce aceleaşi efecte: stinge obligaţia, împreună cu toate accesoriile ei. Atunci când obligaţia iniţială avea ca obiect plata unei sume de bani, iar creditorul acceptă în loc transferul proprietăţii unui lucru, darea în plata realizează o vânzare, fiindu-i aplicabile, în acest caz, şi reglementările specifice acesteia privind capacitatea părţilor, condiţiile de formă şi, după caz, de autorizare prealabilă, garanţia de evicţiune şi de vicii etc.  De exemplu, cu privire la condițiile de formă, legea impune necesitatea autentificării contractului de dare în plată la notariat în toate cazurile în care acesta are ca obiect un bun imobil.

Reglementarea în Noul Cod Civil

Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil la 1 octombrie 2011, darea în plată era menționată doar în literatura juridică, fără a fi reglementată legislativ. În prezent, Codul Civil conține dispoziții referitoare la darea în plată în cadrul art. 1492:

"Art. 1492

Darea în plată

(1) Debitorul nu se poate libera executând o altă prestaţie decât cea datorată, chiar dacă valoarea prestaţiei oferite ar fi egală sau mai mare, decât dacă creditorul consimte la aceasta. În acest din urmă caz, obligaţia se stinge atunci când noua prestaţie este efectuată.

(2) Dacă prestaţia oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului. În aceste cazuri, garanţiile oferite de terţi nu renasc."

Legea nr. 77/2016

În Monitorul Oficial nr. 330/2016 a fost publicată și Legea nr. 77/2016 care reglementează darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite.

Condiții

Potrivit acestei legi, pentru stingerea datoriei izvorâte dintr-un credit bancar prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, patru condiţii:

(1) Contractul de credit trebuie să fi fost încheiat între un consumator persoană fizică sau grup de persoane fizice^* și un creditor care poate fi, după caz:

• instituţie de credit (bancă)
• instituţiile financiare nebancare (societăți de creditare care desfăşoară activitate de creditare cu titlu profesional) sau
• cesionarul creanţei (societate de colectare a debitelor).

(2) Valoarea sumei împrumutate, la momentul acordării creditului de către bancă sau IFN, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb BNR din ziua semnării contractului de credit.

(3) Consumatorul a contractat creditul pentru a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care l-a contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă.

(4) Consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea Legii nr. 77/2016.

*) Grup de persoane fizice constituite într-o asociaţie, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale conform art.2, pct. 2 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor și art. 2 din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori.

Costuri - impozit și taxe notariale

Impozitul către stat

Atât Legea nr. 77/2016, privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, cât şi Legea nr 227/2015, privind Codul fiscal nu cuprind excepţii de la plată impozitului pe venitul din transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal în cazul stingerii unor debite prin darea în plată.

Darea în plată a unui bun imobil este considerată, din punct de vedere fiscal, un transfer al dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal şi se impozitează în conformitate cu prevederile art. 111 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, la valoarea declarată în actul de dare în plată.

În acest sens, pentru claritate, Ministerul Finanțelor Publice a oferit următorul exemplu:

"Debitul pentru care se face darea în plată este de 500.000 lei, imobil dobândit în anul 2008 ( mai mult de 3 ani). Prin debit înţelegem, conform reglementărilor Legii nr. 77/2016, datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare.

Valoarea minimă a imobilului stabilită prin studiul de piaţă elaborat de Camerele notarilor publici este de 400.000 lei.

Impozitul datorat este de 7.000 lei şi se stabileşte astfel:

4.000 lei + 1 %x(500.000 lei - 200.000 lei) = 4.000 lei + 3.000 lei = 7.000 lei

În acest caz, în conformitate cu dispoziţiile pct. 33 alin. (1) lit. a) teza a doua din HG nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal dat în aplicarea art. 111 din Codul fiscal, contribuabilul care are obligaţia plăţii impozitului este transmiţătorul bunului, respectiv debitorul."

Taxe notariale

Pentru emiterea notificării, Ordinul Ministerului Justiției nr. 46/C/2011 privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici prevede la pct. 29 din Anexa nr. 1 că pentru alte servicii și acte notariale neevaluabile în bani, onorariul minim este de:

• 100 lei primul exemplar (fără tva și cheltuieli de comunicare) și
• 20 lei pentru fiecare exemplar suplimentar

Pentru autentificarea contractului de dare în plată, tariful minim care poate fi perceput de biroul notarial este reglementat de Anexa Nr. 2 la al ordinului indicat mai sus.

Astfel, onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de dare în plată se calculează gradual, pe tranşe, în funcţie de valoarea bunului care face obiectul transferului dreptului de proprietate.

Tabelul de mai jos indică tranşele la care trebuie raportată valoarea bunului pentru a calcula onorariul de autentificare, cât şi cotele procentuale care alcătuiesc onorariul notarial final şi ce reprezintă acestea.

Impozitul către Stat

Notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Stat şi impozitul pe vânzare. Impozitul pe care vânzătorul îl datorează Statului pentru vânzarea oricărui fel de construcţie cu sau fără teren se calculează astfel:

dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

• 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
• peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani:

• 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
• peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Impozitul pe vânzare se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepţia tranzacţiilor încheiate între rude ori afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate.

În cazul în care, există mai mulţi coproprietari, impozitul se calculează la valoarea deţinută de fiecare coproprietar, iar dacă nu sunt precizate cotele-părţi pe care aceştia le deţin în acea proprietate se prezumă că fiecare coproprietar deţine o cotă egală cu a celorlalţi.

Este de menţionat că nu trebuie plătite două impozite calculate distinct, atunci când, spre exemplu, o singură persoană vinde un imobil către doi soţi. Impozitul se stabileşte defalcat doar atunci când mai mulţi coproprietari înstrăinează prin acelaşi act.

Alte taxe datorate statului

Taxa pentru eliberare extrasului de autentificare și taxa de intabulare se vot plăti prin biroul notarial, dar se fac venituri ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) și, prin urmare, nu reprezintă "taxe notariale".

Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru eliberarea extrasului de autentificare este:

• 40 de lei, în regim normal - se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi
• 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)

Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru intabularea dreptului de proprietate reprezintă 0,15% din valoarea imobilului astfel cum a fost precizată în actul de dare în plată.

Procedura dării în plată reglementată de Legea nr. 77/2016

Legea nr. 77/2016 se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât şi actelor încheiate după această dată.

Etapele pe care trebuie să le parcurgă debitorul pentru a beneficia de prevederile legii dării în plată sunt următoarele:

(I) Consumatorul transmite creditorului, prin executor judecătoresc, avocat sau notar, o notificare privind decizia de a-i transmite dreptul de proprietate a imobilului pentru stingerii datoriei contractate prin credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii enumerate mai sus.

Notificarea va cuprinde şi stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un birou notarial propus de debitor pentru autentificarea actului de dare în plată, prin care se va stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalităţi, izvorând din contractul de credit ipotecar, conform legii.

Termenul primei convocări la notariat trebuie să fie de cel puțin 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia. Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notarul public, părţile transmit acestuia informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată. Toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor.

Aceste demersuri pot fi întreprinse şi de codebitori, precum şi de garanţii personali sau ipotecari ai consumatorului principal, cu acordul acestuia sau al succesorilor săi.

Efectul notificării este că, de la data comunicării, se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, dar şi a garanţilor personali sau ipotecari. În situaţia admiterii definitive a contestaţiei cu privire la îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii, creditorul poate demara sau, după caz, relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară atât împotriva debitorului, cât şi a altor garanţi personali sau ipotecari. Acţiunea în regres împotriva debitorului principal este admisibilă numai după stingerea integrală a datoriei izvorând din contractul de credit.

(II) Creditorul poate contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de lege în termen de 10 zile de la data comunicării notificării. Cererea se judecă în procedură de urgenţă, cu citarea părţilor, de judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul. Apelul împotriva hotărârii se formulează în termen de 15 zile lucrătoare de la comunicare şi se judecă cu celeritate. Până la soluţionarea definitivă a contestaţiei creditorului se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului. În situaţia în care se admite contestaţia creditorului, părţile vor fi puse în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea nr. 77/2016.

(III) În termen de 10 zile de la data respingerii definitive a contestaţiei, creditorul are obligaţia să se prezinte, în conformitate cu notificarea prealabilă a debitorului, la notarul public indicat în cuprinsul acesteia. Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notarul public, părţile transmit acestuia informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată, cât şi data exactă a semnării actului de dare în plată.

(IV) Când creditorul nu se conformează cerințelor legale, debitorul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să dispună transmiterea dreptul de proprietate către creditor. Cererea se judecă cu celeritate, cu citarea părţilor, la judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază debitorul. Până la soluţionarea definitivă a cererii se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului. Această hotărâre poate fi atacată cu apel, în termen de 7 zile de la comunicare.

Dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractul de credit aparţine şi consumatorului al cărui imobil ipotecat a fost executat silit, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află sau de forma executării silite care se continuă contra debitorului.

(V) La momentul încheierii actului de dare în plată care are ca efect translativ de proprietate, respectiv de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti definitive, va fi stinsă orice datorie a debitorului faţă de creditor, acesta din urmă neputând solicita alte sume de bani. De această lege poate beneficia şi codebitorul sau fideiusorul care a garantat obligaţia debitorului principal.

Acte necesare pentru autentificarea contractului de dare în plată

- acte de identitate părţi;

- actele de proprietate ale imobilului ce face obiectul tranzacţiei;

- certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă;

- documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;

- extrasul de carte funciară - se obţine prin intermediul biroului notarial.

Alte articole: